集體土地建租賃房將如何影響房產市場？

繼九部門啟動12個城市租賃改革試點后，國土資源部、住房城鄉建設部再確定北上廣等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。業內人士分析認為，多部門圍繞租住房改革密集出臺政策，釋放出重要信號，表示出中央加大房地產改革的決心。

為什么選這13個城市試點？

為什么選擇北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽和成都試點？分析人士認為，本次選擇的13個試點城市基本囊括本輪房價上漲較快城市，對需求側的把握極為精準。

“此次是要在超大、特大城市和住房城鄉建設部批準的發展住房租賃市場試點城市中，按照地方自愿原則，部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點?！眹临Y源部土地利用司負責人對記者說，作為人口凈流入的代表性城市，這些城市租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監管和服務能力相對較強。

據住建部統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業大學生和外來務工人員為主。在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環境一般等問題。

鏈家研究院院長楊現領認為，對于住房庫存較為短缺、人口凈流入速度較快、房價較高、服務業占比超過50%的城市，需要通過發展租賃市場以保證住房供給。

為什么推出集體土地建租賃住房？

在房價、租金居高不下的大中城市，土地、房源供應長期緊張，導致這一現狀的原因有很多，現行的土地管理制度是重要因素之一。

在土地市場引入招拍掛制度后，我國土地制度“城鄉二元”結構不斷加劇。一方面，熱點一二線城市宅地供應異常緊缺，土拍競爭愈加激烈，地價飆升，地王頻現；另一方面，農村土地不能直接轉化為城市住房用地，在耕地紅線的高壓線下，大城市國有土地總量已經觸頂，唯有集體建設用地入市，才能在緩解城市供地壓力的同時，盤活農村最大一筆資產。

在復旦大學發展與政策研究中心主任陸銘看來，構建城鄉統一的建設用地市場將拓展我國集體土地用途，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快我國城鎮化進程，有利于構建實現房地產市場平穩健康發展的長效機制。

將滿足什么群體的租房需求？

“集體土地上建設租賃住房，主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。國家層面上，這個試點政策主要是面向供給側的，要解決三個一億人的需求。”南京市住房保障和房產管理局局長郭宏定對記者說，從2014年到2020年，江蘇省將有800萬農業轉移人口進城落戶，僅在南京江北新區就有50萬農村人口市民化，這將給住房保障帶來巨大需求。

“近年來，廣州平均每年接收20多萬名非廣州生源大學生入戶，加上廣州籍生源接近30萬新畢業留穗大學生，呈逐年遞增趨勢。”廣東省房地產行業協會會長王韶表示。

事實上，為增加保障性租賃住房的供應，2012年1月，國土資源部批復北京、上海作為集體建設用地建設公租房首批試點城市。北京陸續啟動海淀區唐家嶺、朝陽區平房鄉、昌平區北七家鎮等5個試點項目。

作為集體建設用地進行租賃住房建設首批試點城市，近年來北京、上海項目效果良好，增加了住宅用地來源和租賃住房供給，拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道。“從試點的有益經驗看，能夠支撐擴大試點工作。”國土資源部土地利用司負責人說。

對平抑高租金影響幾何？

受訪的業內人士認為，13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，意味著未來將有一大批低成本土地入市，這對于抑制高房價、高租金或產生一定作用。

“租賃房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍掛等方式出讓的國有建設用地上，從而降低了租賃房屋的建設和運營成本，租金水平會大大低于現有市場房源?！睏瞵F領說。

據易居智庫研究總監嚴躍進測算，國有土地購置成本占房價的1/3～2/3，加上如由村鎮集體經濟組織參與開發的話，部分建安成本也可省略，綜合算下來，此類租賃房源與現有同類房源相比，租金水平或將降40%～70%，對平抑市場價格將產生較大影響。

“房租下降的前提是獲取項目的成本下降，政策從供給端進行改革，擴大租賃房來源，對短期租金的上漲會有所抑制，也有利于降低開發成本，我們會密切關注，積極參與。”旭輝領寓國際副總裁高杰說。

楊現領建議，未來政府應進一步降低開發、交易租賃房產的相關稅費，以保障各項租賃利好政策的落地，從而在住房租賃市場建立低成本的流通體系。