淺談房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)存在資金不足，資金鏈容易斷裂、資金風(fēng)險(xiǎn)高以及企業(yè)缺乏現(xiàn)金流管理意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)采用現(xiàn)金流分階段管理，制定預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表，建立現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)

1.資金需求量大導(dǎo)致資金不足

房地長(zhǎng)企業(yè)的現(xiàn)金流最大的特點(diǎn)就是資金的需求量大，土地使用權(quán)的購(gòu)買，建設(shè)中的材料費(fèi)用以及員工費(fèi)用等都要求企業(yè)提供巨大的資金來(lái)平衡各個(gè)項(xiàng)目的資金需求，從而使項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行。

2.資金回收期長(zhǎng)導(dǎo)致資金鏈斷裂

從投資立項(xiàng)到房屋的建設(shè)施工以及后期的售賣，這期間的時(shí)間較長(zhǎng)，而企業(yè)在房屋銷售之前基本沒(méi)有項(xiàng)目的現(xiàn)金流入，需要大量資金。商品房的售賣方式有期房和現(xiàn)房，現(xiàn)房要求企業(yè)將房屋全部建好，對(duì)企業(yè)而言資金占用時(shí)間太長(zhǎng)，其次，購(gòu)房是對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是巨額支出，所以一般家庭選擇首付后辦理分期還款，這種購(gòu)買方式又延長(zhǎng)了企業(yè)的資金回收時(shí)間，在這過(guò)程中，企業(yè)很可能因?yàn)槟骋浑A段的資金供給不足造成資金鏈的nELKJCvpBSXitstFYeiD3g==斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行。

3.資金風(fēng)險(xiǎn)高

雖然前段時(shí)間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，但隨著房屋價(jià)格的飆升，政府也在干預(yù)市場(chǎng)，限購(gòu)等一系列措施的實(shí)施對(duì)市場(chǎng)造成了沖擊，同時(shí)，部分企業(yè)缺乏前期考察，導(dǎo)致投資失誤，房屋銷售量低，資金無(wú)法回收。其次，房地產(chǎn)企業(yè)一般是同時(shí)投資開發(fā)多個(gè)樓盤項(xiàng)目，因此很容易導(dǎo)致企業(yè)陷入資金困難的，致資金短缺，資金風(fēng)險(xiǎn)較高。

4.企業(yè)意識(shí)缺乏

我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)的盈利較大，在分析財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)過(guò)多關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表，而忽略企業(yè)的現(xiàn)金流量表，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金在整個(gè)企業(yè)循環(huán)中的重要作用。其次，很多企業(yè)沒(méi)有建立有效的現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)，很難及時(shí)知曉企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)目前及未來(lái)的現(xiàn)金流情況無(wú)法評(píng)估、預(yù)測(cè)和分析，當(dāng)出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不能及時(shí)采取措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的管理

1.現(xiàn)金流分階段管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流存在資金需求量以及資金回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)刻意將項(xiàng)目的過(guò)程分為三個(gè)階段：開發(fā)階段，建設(shè)階段，完工階段。首先，開發(fā)階段是指企業(yè)尋找合適的土地資源、投資機(jī)會(huì)以及預(yù)估資金等。此階段企業(yè)應(yīng)深入考察地區(qū)市場(chǎng)，了解國(guó)家以及地方政策，并分析項(xiàng)目的可行性，其次，在該階段的現(xiàn)金流管理，不能只停留在靜態(tài)的指標(biāo)上，應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，從動(dòng)態(tài)的指標(biāo)上分析，制定適合該階段的現(xiàn)金流管理方案。第二階段是指項(xiàng)目的建筑安裝，房產(chǎn)的建設(shè)等，建設(shè)階段的現(xiàn)金流出主要包括前期工程成本，建筑安裝工程成本，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本等。企業(yè)應(yīng)詳細(xì)預(yù)估每一環(huán)節(jié)需要的資金量，同時(shí)要對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，以達(dá)到最小的成本創(chuàng)造最大的價(jià)值，企業(yè)可以采用期房發(fā)售的方式，在建設(shè)階段回收一部分資金，加速資金的回流，為項(xiàng)目建設(shè)提供資金儲(chǔ)備，降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。最后完工階段是房產(chǎn)的銷售，完工驗(yàn)收等。該階段基本項(xiàng)目支出已經(jīng)完成，企業(yè)應(yīng)盡可能提高現(xiàn)金流入，加大銷售的力度，促進(jìn)銷售收入的增加，使企業(yè)的資金實(shí)現(xiàn)最大的利用，同時(shí)爭(zhēng)取在較短的時(shí)間內(nèi)銷售產(chǎn)品，縮短資金回收期。

2.制定預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表

預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表能提供關(guān)于企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)和投資等活動(dòng)對(duì)現(xiàn)金流影響的預(yù)測(cè)性信息，是企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的重要部分，企業(yè)制定預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表時(shí)，要提高預(yù)測(cè)的科學(xué)性、準(zhǔn)確性以及合理性。

預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表制定過(guò)程中，要合理預(yù)估現(xiàn)金流量，統(tǒng)籌現(xiàn)金資產(chǎn)的強(qiáng)流動(dòng)性和弱盈利性的特性。第二，考慮特殊情況因素，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)還是投資活動(dòng)，都在很大程度上受到政策經(jīng)濟(jì)等外部環(huán)境的影響。在預(yù)測(cè)過(guò)程中，要通過(guò)多次改變基本假設(shè)來(lái)測(cè)定各種環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量可能造成的影響，保證時(shí)效性以及靈活性。第三，在預(yù)測(cè)期初，企業(yè)可以先確定一個(gè)最優(yōu)的現(xiàn)金流量余額，當(dāng)預(yù)測(cè)的期末現(xiàn)金流量余額與此有出入時(shí)，企業(yè)可采取相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)整，例如余額不足時(shí)利用籌資活動(dòng)補(bǔ)充資金。第四，提高預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表的靈活性，根據(jù)自身的需要進(jìn)行指標(biāo)配置，例如根據(jù)預(yù)測(cè)范圍，采用分項(xiàng)目或整體預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表，根據(jù)時(shí)期制定長(zhǎng)、中、短期預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表。

3.建立現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)

由于政策、經(jīng)濟(jì)等多方面的影響因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不穩(wěn)定性，企業(yè)應(yīng)該成立專門的現(xiàn)金流管控部門，并建立現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)。公司資金管控部門可以要求各項(xiàng)目公司上報(bào)資金周報(bào)、月報(bào)，編制半年期、年度資金預(yù)算表等，通過(guò)這些管控將資金情況匯總，現(xiàn)金流管控部門再根據(jù)企業(yè)的自身狀況及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)等對(duì)現(xiàn)金流指標(biāo)進(jìn)行分析，及時(shí)上報(bào)企業(yè)管理層。企業(yè)也可以要求各項(xiàng)目公司建立公司的現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)偏離正常值時(shí)，及時(shí)，并對(duì)其進(jìn)行分析，及時(shí)采取措施，避免公司出現(xiàn)不必要的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 （作者單位為安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）