實證會計三大假說在房地產企業的應用

實證會計是根據經濟學等有關理論，設立相關影響會計事務因素的假設，在此基礎上采用一定的科學方法，進行實際的調查研究，以證明這些假設的現實性。本文分析了西方實證會計理論三大假說在房地產企業應用情況。實證會計理論的三大假說在房地產企業的應用和加強，有助于研究房地產企業各種博弈行為，有助于構建新型的房地產企業業績評價體系。

實證會計首先要提出理論假說和有關的假設條件，這是實證會計研究最主要也是最復雜的一步，其核心是從一定抽象程度上合理簡化，并據此建立理論模型并得出主要結論。

實證會計不同于規范會計。規范會計理論的內涵是闡述會計應當是什么，從既定的目標和一定的價值判斷出發，依據一定的原則準則實現會計實務不斷優化而至規范化。實證會計理論則著眼于會計現在和將來“是什么”和“為什么”，它為解釋和預測會計實務提供了理論依據。規范會計是以價值判斷為基礎，規范研究的結論帶有主觀性，無法用事實來驗證，而實證會計理論則強調實證研究，要回答：什么是最優會計政策，解釋和預測不同公司會計政策的選擇，不同組織結構的公司其會計政策又有何不同。

實證會計依據經濟學研究方法，提出管理層薪酬假說、債務契約假說和政治成本假說這三大假說。本文通過分析西方實證會計理論的三大假說在國內企業的應用情況以及影響其適用性的制度根源，以期有助于實證會計理論在國內的實踐和發展。

一、管理層薪酬假說的應用分析

該假設是由代理人理論演化而來。代理人理論強調人們的行為為其自身利益所驅動，不同利益團體又受制于多種契約關系的約束。經營者在符合自身利益情況下采取行動促使企業資本增值。但是，在缺乏有效的監控機制時，經營者可能通過將企業資源轉移給自己或者逃避職責而追求自身利益最大化。若其他條件不變，在實施分紅計劃的公司中，經理人員更有可能選擇將報告收益從未來期間轉至當期的會計程序。

目前我國房地產項目有不少是政府招商引資項目，投資方則為民營房地產公司。目前我國民營房地產公司的管理層多為市場招聘沒有公司股份，多采取財務高薪激勵的管理辦法，但是實質效果并不理想。由于集團公司對下屬企業多采用利潤指標考核業績，導致管理層有動機根據當期相對業績水平來調整增大當前收益，在沒有有效的審計監督情況下，造成大量虛設利潤，成本不入賬，不少公司即使瀕臨破產，但是管理者卻收益豐厚，然后借著各種理由離職，給公司健康持續發展造成極大困擾。

據此筆者提出，對投資機會較多的房地產企業，管理者薪酬考核中應選擇增加未來收益的應計項目。

二、債務契約假說的應用分析

財務契約理論假說是采用博弈分析方法，探討各種融資渠道的控制權、收益權和清算權等特征，以及如何將這些特征結合起來，給投資者以積極投資的激勵，給管理者以提高效率的激勵或控制。如要求房地產公司流動比率要達到某一水平、限制現金股利發放等等，來限制管理層對債權人的不利行為。違反債務契約的房地產企業還伴隨著財務狀況的惡化和盈利能力下滑，但違反債務契約的房產企業并不意味著企業一定出現了財務困境。會計方法、政策、程序等具有契約的特性，股東或者管理層通常通過改變會計政策、方法等來達到債務契約中的限制性條件，避免違背債務契約的限制性條款。

目前房地產企業的融資渠道主要有：發行債券、向銀行、非金融機構舉債和商業信用三種形式。每一種舉債都有一定形式的債務契約。因為每一種舉債所面對的信息環境不同，因而對管理者的約束程度也就不同。因為發行債券的條件過于苛刻，因此一般房地產企業均忽略這種融資渠道。我國銀行的貸款通則包括了債務契約限制性條款的基本內容，是企業與銀行之間的貸款契約標準。銀行可通過銀行業務了解企業的現金流量，預測企業未來的盈利信息及對債務契約的約束程度。第三種是商業信用，其債務契約的約束程度因債權人與債務人信息不對稱的程度而異。現實經營中房地產公司的融資渠道主要是銀行貸款，為從銀行獲得貸款，房地產公司可以與會計事務所形成默契，高估抵押物的市值掩飾債務危機，以滿足金融系統的借貸標準。盡管我國銀行的債務契約比較規范，但由于監督制約不足造成銀行大量呆帳的存在、企業嚴重的債務拖欠、經營者在職高消費等，說明對房地產公司債務契約的監督、執行機制急待加強。

依據各方利益最大化的原則，根據債務契約假說有必要對房地產企業業績評級系統重構。為化解房產公司各種財務沖突，通過財務契約的指導和業績評價的反饋，形成有機循環體系，保持業績評價的持續性，克服傳統業績評價的滯后性，保證房產企業各利益相關者所做決策，服從利益相關者利益最大化的目的。所以業績評價時應綜合考慮各方要求，這種要求具體體現于評價指標的設計。評價指標的選取從財務指標對相關者的利益影響考慮，兼顧企業可持續發展的非財務指標，以保證各方利益的均衡，達到建立和諧財務的目的。

房地產企業業績可以分為三大模塊：財務業績（體現股權契約、報酬契約、債務契約完成情況）、社會業績（體現業主、施工企業、員工、政府利益相關者契約完成情況）、環境業績（體現社會公眾契約完成情況）。本文在現行的業績評價體系與框架下，吸收了經濟附加值和平衡計分卡優點，將財務指標擴展分析到為實現該方面財務目標所需的各種非財務指標中，構建一個基于財務契約理論的企業業績評價指標體系。如下式所示：

A = αΣXi + βΣYi + δΣZi

其中：A、Xi、Yi、Zi分別表示企業業績分值總和、第i期財務業績得分、第i期社會業績得分；第i期企業環境業績得分；α、β、δ為X、Y、Z業績權重。

房地產企業業績評價指標體系的設置可以進一步拓展分析研究到客戶、技術創新、環境保護等非財務指標領域中去，設置為達到財務目標所需的各種非財務指標，最終形成一個相對完善的業績評價體系，以有效地克服傳統業績評價體系的缺陷，有利于房地產企業持續經營目標的實現。

三、政治成本假說的應用分析

房地產企業可能因政治程序而加大經營成本。地方政府可能為提高自身利益，通過行政或立法手段干預企業行為（如安置房、拆遷房的分配，土地的分配和稅收政策的優惠等），從而增加企業的經營成本。但房地產企業必須要與政府建立良好的關系，以保證拿到理想的地塊、得到優惠的政策，為降低其在與地方政府博弈中承受的政治風險或政治成本，企業在會計報告中均傾向于選擇可能減少報告盈利的會計方法（如多計費用、遞延收益等）。雙方為達到預期目的，很容易導致這種政治成本博弈成為困獸式的零和博弈。

總體而言，實證會計理論的三大假說在房地產企業的應用將逐步加強。未來的研究除了區分企業控制人差異、各地市場化發育程度的差異，還應考慮依據行業特征、生產者行為、消費者行為等對企業行為進行細分研究，而不僅僅拘泥于對實證會計理論的三大假說研究。（作者單位分別新疆建城新雨工程建設集團有限公司）

作者簡介：蔣婕（1969-9-2），漢，四川省三臺縣，大專，職稱：中級會計師，工作單位：新疆建城新雨工程建設集團有限公司，研究方向：市政工程建設、房地產財務管理、物業公司財務管理、商品零售業財務管理、工程建設材料生產財務管理及集團化綜合財務管理。