“營改增”對我國房地產企業會計管理的影響

現階段，“營改增”稅制變革受到人們的高度重視，這一變革能夠在一定程度上緩解納稅人和相關企業的納稅幅度，對于保障企業自身經濟效益等方面也起到無可替代的作用。在對“營改增”進行深入研究的過程中，了解到這一稅制變革對我國房地產企業會計管理有很大的影響，在特定的條件下會導致我國房地產企業會計管理發生變化。針對于這一點，必須深入分析“營改增”對我國房地產企業會計管理的影響，并按照相應影響制定房地產企業會計管理改善措施，確保“營改增”在我國房地產企業會計管理過程中發揮自身最大的作用。

一、“營改增”的主要內容及應用

從字面上來看，“營改增”主要內容在于將營業稅轉換為增值稅，嚴格控制重復納稅現象，從根本的角度上保障納稅人和相關企業的經濟效益。理論上來說，在進行稅制改革的過程中，需要相關人員對企業和納稅人應納稅種和其他外在條件綜合分析，并按照分析結果制定合理的稅制改革方案。我國自2012年開始在上海部分行業進行試點，到2016.5月完成建筑業、房地產業、金融、生活服務業改革，至此我國全面完成營改增稅制改革工作。

二、我國房地產企業會計管理受到“營改增”的影響

就目前來看，我國各大房地產企業在發展過程中不同程度受到“營改增”的影響，而且“營改增”對房地產企業會計管理的影響表現在多個方面，在這種條件下必須對相關影響綜合分析，借以了解房地產企業會計管理變化趨勢，借以為后期制定相關改善措施提供有效參考依據。

（一）“營改增”對房地產企業財務的稅負影響

對于房地產企業來說，其自身稅負狀況與企業發展趨勢之間存在緊密的聯系，因此，在房地產企業發展的過程中，必須對企業內部稅負狀況實施有效分析，盡可能保證房地產企業中相關稅負的合理性。從“營改增”稅制變革中可以看出，這一變革會導致房地產企業中稅負狀況發生變化，其中營業稅下的5%變為增值稅下的11%和5%，由價內稅改為價外稅，計稅基數不同程度的降低。開發企業根據稅務總局公告2016第18號公告結合本公司項目情況，老項目選擇簡易征收，新項目起用一般計稅方法，我們可以發現，計稅基數以100元為例，在營業稅下計稅基數是100元，在增值稅下，采用一般計稅方法下計稅依據為1/（1+11）=0.9009。

（二）“營改增”對房地產企業會計管理核算的影響

營改增前，企業交納營業稅，會計科目一般只涉及營業稅金及附加、應交稅金-應交營業稅。“營改增”后，企業在“應交稅金”科目下設“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“待認證進項稅額”、“待轉銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細科目，在“應交增值稅”下“進項稅額”、“銷項稅額抵減”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內銷產品應納稅額”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄，加大了房地產企業會計核算的復雜性。

（三）“營改增”對房地產企業會計報表的影響

報表是評價房地產企業發展趨勢和自身經濟效益的重要憑證，營改增指標也發生了變化。例如，在利潤表中，收入變為不含稅收入，成本及營業稅金會有下降，但這兩項下降的幅度比收入要低，在期間費用不變的情況下，營改增后的凈利潤要比之前低，在計算企業銷售凈利率時，銷售凈利率=凈利潤/銷售收入，由于銷售收入比之前下降11%，在這種情況下，銷售凈利率反而提升，這對企業起到一定激勵作用。再如，在現金流量表中我們會發現，在營改增后不管是采用一般計稅還是簡易計稅方法下，增值稅采用預繳時要比在營業稅時代有所降低，在這種情況下，企業的現金流會增加，無形中暫時降低了企業資金壓力。

三、“營改增”后房地產企業會計管理的改善措施

綜合上述，了解到“營改增”這一稅制改革對于房地產企業會計管理產生的影響非常大，在這種條件下，必須按照房地產企業發展要求制定企業會計管理改善措施，降低“營改增”對企業會計管理產生的影響，從根本的角度上提升房地產企業發展的穩定性。

（一）健全房地產企業財務管理體系，加強內部控制管理

理論上來說，保證房地產企業內部財務管理體系的健全性，能夠在一定程度上實現企業內部控制管理水平提升的目的。在這種條件下要求房地產企業管理人員對房地產日常交易活動等方面數據信息實施有效記錄，確保相關數據信息記錄的合理性和準確性。此后，還應對房地產企業內部相關成本實施有效管理，盡可能采取適當的技術手段降低企業采購成本，這就要求財務與成本部門相互溝通，在對供貨對象的選擇要根據企業的需求，選擇供貨單位為一般納稅人還是小規納稅人，避免選擇不當導致企業成本上升。此外，還應對各項經濟業務活動稅率變化趨勢實施有效分析，從根本的角度上提升房地產企業稅務核算的準確性。

（二）妥善保管和使用房地產企業的增值稅發票，防范稅務風險

房地產企業在進行日常交易的過程中會產生大量業務發票，這些業務發票與房地產企業后期業務核算效果之間存在緊密的聯系。為保證房地產企業后期業務核算有合理的參考依據，必須妥善保管房地產企業在實施各項業務活動時所產生的增值稅發票，避免企業在進行稅務核算時出現問題。企業根據自身情況建立增值稅管理制度。在業務流程梳理的基礎上，及時制定房地產業增值稅管理制度及常見問題手冊、發票管理手冊、業務流程操作手冊等，例如、《增值稅操作規范指引》、《增值稅發票管理辦法》等，為業務部門提供指導。只有這樣才能提升房地產企業財務監管核算效果，避免企業會計管理核算過程中出現問題，降低稅務風險。

（三）房地產企業應該科學合理地進行稅收籌劃，降低稅負及稅收風險

由于房地產企業成本費用構成復雜，在實施“營改增”稅制改革之后，房地產企業納稅業務發生空前變化，房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各行業納稅義務發生的時點科學、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業要求的有效籌劃方案，有效降低企業稅負。

四、結語

綜上所述，了解到“營改增”這一稅制改革對房地產企業內部會計管理有非常嚴重的影響，在這種條件下，需要按照企業發展趨勢和其他方面要求對房地產企業中會計管理實施優化改善，避免“營改增”對房地產企業會計管理造成的影響，使得房地產企業整體經濟效益得以保障。（作者單位為天津房信房地產開發有限公司）