關于房地產投資信托基金財務視角研究

所謂的房地產投資信托基金，是將集眾多分散資金集中到一起進行投資的體制。具體是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，再將募集來的資金交由專業(yè)的投資機構進行投資運作，進而創(chuàng)造出更大的效益。進入21世紀以來，在以房地產投資信托基金為代表的房地產股權市場上，上市權益型房地產投資信托基金已經成為市場主流。本文從財務管理的視角出發(fā)，對房地產投資信托基金進行系統(tǒng)性的分析與研究。希望對房地產行業(yè)及金融行業(yè)的健康發(fā)展做出積極的貢獻。

在房地產融資渠道亟需進一步多元化的背景下，房地產投資信托基金作為一種切實可行的房地產融資方式已經逐漸被房地產業(yè)和金融業(yè)所重視。對房地產投資信托基金的研究和實踐越來越成為房地產界、金融行業(yè)及相關領域的熱門課題。房地產投資信托基金作為房地產證券化的一個主要形式，將為投資者提供一種新的投資理財工具，為房地產商增加新的物業(yè)證券化和融資方式。它的出現將加速中國房地產結構升級和產業(yè)分工，使房地產商整幢物業(yè)的開發(fā)、轉讓與租賃成為新趨勢，促使房地產金融工具更加活躍而且多樣化，房地產投資信托基金有望在我國得到高度重視和快速發(fā)展。在我國，房地產投資信托基金是一個新興產業(yè)，誕生之初是從稅法的角度確立的。因此，完善的稅收優(yōu)惠政策、健全的風險防范措施以及成熟的財務評價體系，三者共同構成了房地產投資信托基金健全發(fā)展的主要驅動力與重要保障。因此，有必要對這如何完善這一必備條件進行認真的分析與研究，從而推動我國房地產業(yè)和金融業(yè)實現更快、更好的發(fā)展。

一、完善稅收優(yōu)惠政策

（一）確立《投資基金法》

目前，我國對房地產投資信托基金尚未給予明確的法律界定，與之相關的組織架構、投資范圍、收益分配等工作，都是依托稅法變更而展開的。在房地產投資信托基金發(fā)展的過程中，雙重稅收是亟待解決的問題之一。其主要表現為：在信托基金存續(xù)期間，由于受托人的妥善經營，使信托基金生成了一定的經濟受益。此時，信托公司應向稅務部門繳納相應的企業(yè)所得稅；當信托終止時，當收益分配完畢之后，再次產生了交納所得稅的義務，由此構成雙重稅收。對此，我國應及時確立《投資基金法》，將房地產投資信托基金從稅法中獨立出來，并對其法律義務及相關責任給予明確界定，使房地產投資信托基金走上法制化、規(guī)范化的道路。

（二）合理調整稅收政策

在盡快立法的同時，還要合理調整相關稅收政策。首先，對信托機構的企業(yè)所得稅給予適當的減免優(yōu)惠，避免對信托企業(yè)和投資人的雙重征稅，即信托企業(yè)不再繳納企業(yè)所有稅，只征收投資人的個人所得稅即可。其次，根據我國現行的企業(yè)所得稅和個人所得稅的相關規(guī)定，不論是信托機構，還是投資人，都承擔著較大的稅收負擔。建立在房地產投資信托基金立法的過程中，在遵循課稅原則的前提下，對整體稅負水平進行充分考慮，不要讓信托企業(yè)和投資人對高額的稅收望而卻步，從而影響房地產投資信托行業(yè)的健康發(fā)展。建議在立法的過程中，推出一些稅收優(yōu)惠政策，加強信托企業(yè)和投資人的信心。例如免收委托人向信托機構轉移資金時的現金流轉稅，免收信托基金購買的普通住宅作為廉租房的過戶契稅及印花稅。同時，租金收人的計征稅收和房產稅一并按綜照綜合稅率的4%收取。這樣一來，既降低了運營成本，又降低了廉租房的空置率。

二、強化風險防范措施

（一）強化董事會、監(jiān)事會的職能作用

建立起科學有效的溝通機制，加強小股東在董事會、監(jiān)事會當中的話語權，充分發(fā)揮出股東會的職能作用；由董事會、監(jiān)事會及高層管理者共同組成風險控制體系，根據公司的發(fā)展規(guī)劃及風險承受能力制定風險管理制度、風險限額標準以及風險防范措施。以上內容經董事會審批后，務必給予貫徹落實。

（二）提高管理水平

在業(yè)務審批時，通過審批委員會做出最終決策，對執(zhí)行層面進行嚴格管理，確保各項決策執(zhí)行到位，提高企業(yè)的風險控制水平；另外，借用外腦為公司提供服務，讓外聘人員深入到各級委員會當中，以便于更好的挖掘高素質、高層次的管理人才；同時，將內部優(yōu)秀人才充實到各級委員會當中，有利于各類公司決策在執(zhí)行層面的落地生根。

（三）完善內部機構

當前，房地產投資信托基金內部機構的主要問題有：沒有根據企業(yè)的實際需求進行崗位設置及人員安排，導致機構設置不科學，權責分配不合理，出現工作重疊、職能缺失、推卸責任，工作效率低下等一系列不良后果。為解決這一問題，建議信托公司將內部組織機構設置成扁平化結構，可有效減少信息的流轉環(huán)節(jié)，加快信息的傳遞速度，使公司高層管理者盡早發(fā)現各項工作中存在的問題，以便于及時采取有效措施，予以糾錯。

三、財務績效評價模式的運用

有效的房地產投資信托基金財務績效評價，在側重業(yè)績評價的同時，還可以對投資決策指標、財務績效指標進行及時修正。現結合房地產投資信托基金的主要特點，提出了三種財務績效評價模式。具體如下：

（一）模式一

在房地產投資信托基金中，比較注重經營活動所產生的現金流量。因此，現金凈流量可以很好的反映出企業(yè)財務績效水平。其計算公式為：經營活動現金凈流量÷加權平均流通在外的股數=每股經營活動現金凈流量、稅后經營凈利潤+折舊與推銷=經營活動現金凈流量。從以上公式中不難發(fā)現，企業(yè)有意拉高經營活動現金流量。應將其中的不合理因素剔除：首先，有些企業(yè)將裝修費這類一次性費用視為固定資產，以折舊方式進行分期攤銷。但是，這類資產對于企業(yè)來說，根據不具任何保值、增值的價值，卻變相增加了經營活動現金凈流量，導致企業(yè)資產與事實不相符。因此，應將一次性費用從經營活動現金凈流量中剔除；其次，出租人有時會推出一些激勵政策，比如免收一個或幾個月的租金。此時，應根據會計準則，將租金在整個租賃期內進行分配，而不是在扣除免租期后的剩余時間內進行分配。否則，會干擾到經營活動現金凈流量的準確性。綜合以上情況，應將以前的公式調整成為：稅后經營凈利潤+折舊與攤銷-一次性費用-免租期租金收人=經營活動現金凈流量

（二）模式二

信托企業(yè)的經營主旨就是幫助股東實現財富增漲。因此，可通過市場增加值評價信托企業(yè)的業(yè)績表現，具體公式為：總市值-總資本=市場增加值。其中，總市值包括債權價值和股權價值，債權價值的可以接近或等于該企業(yè)的負債總額，股權價值可以用每股價值乘以總股數進行計算。房地產投資信托基金可分為上市型和非上市型兩類，上市型信托基金由于受到嚴格的市場監(jiān)管，可以較為透明的反映出信托基金的當前市值。而對于非上市信托基金來說，其市場價值可根據同類上市基金的每股價格進行估算。由于房地產投資信托基金本身就擁有大量資產，且凈資產為正值。因此，適合采用市凈率估價方式，即：股東收益率×股利支付率×（1+增長率）/（股東成本-增長率）×當期股權賬面價值=每股市場價值。

（三）模式三

對企業(yè)業(yè)績進行評價，其實就是想尋找一個反映企業(yè)價值增長的指標，從而較好的反映出股權價值的增長。通過經濟增長值指標的計算，可以更加直觀的反映出公司業(yè)績與股權財富增長之間的關系，其公式為：期初投資資本×（期初投資資本預計收益率-資本成本率）=經濟增加值。

在以上三種模式中，模式一是一種雖然是常見的財務業(yè)績評價方式，且具有方便計量，信息成本低的優(yōu)勢，但卻具有一定的局限性；模式二傾向于利用市值做估算數據，但同時也限制了非上市公司市場增加值的有效應用；模式三有效解決了前面兩種模式的不足，還將資本預算、業(yè)績評價與激勵報酬結合到了一起。

四、結束語

綜上所述，本文從健全法律、風險控制以及業(yè)績評價這三個方面，對房地產投資信托基金在財務管理方面的相關問題進行了初步探析，希望能對房地產投資信托基金的未來發(fā)展有所助力，使這一行業(yè)早日走上法制化、規(guī)范化、標準化的發(fā)展道路。（作者單位為砂之船（重慶）商業(yè)有限公司）