“房地一體”背景下工業房地產登記探討

王建龍

（1.湖北國土資源職業學院，湖北 武漢 430090）

“房地一體”背景下工業房地產登記探討

王建龍1

（1.湖北國土資源職業學院，湖北 武漢 430090）

根據《物權法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法律法規要求，結合房地分散登記的方法，探討房地一體登記背景下工業用地及其上定著物登記方法。

一體登記；工業用地及其上定著物；實務

隨著不動產統一登記工作的推進，獨立工業用地及其上定著物登記方法也需要不斷改進，以適應新時期不動產統一登記的要求。根據《物權法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法律法規，提出房地一體登記背景下工業用地及其上定著物登記方法。

1 不動產統一登記前房地分散登記方法

工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣(灰)場地等用地。在不動產統一登記之前，國土資源管理部門按整個宗地頒發土地使用權證，房產管理部門只對宗地上每幢房屋頒發房屋所有權證，而房屋所有權一般采用分割登記的方法進行登記[1]，如分辦公用房、配電房、門衛房、食堂、宿舍、工廠、車間等進行房屋單獨登記。因此，出現土地與房屋的權利不統一，甚至房屋超過宗地范圍現象，房屋單幢抵押登記也會帶來風險。

不動產統一登記后，應考慮到權利人的不動產權利整體性及土地的承載性，因為工業用地與地上房屋定著物是依附于獨立宗地，形成工業用地條件。在工業用地規劃審批及土地出讓合同中也規定其整體性，這應區別于房地產開發的模式。如一個獨立的生產企業頒發一本享有土地使用權的不動產證書和多幢房屋所有權不動產證書，房屋占用土地單獨記載、空地單獨記載登記（空地等也不適宜按商品房業主共有方式處理），這樣分割登記，將同一權利人的整體分割為若干，會導致宗地內的空地與房屋所占的土地記載不清。當每幢有不同的抵押權人時，即使雙方在擔保合同中明確了抵押范圍，當實現抵押權時，抵押權人在處分單幢抵押房屋時，無法處分，造成抵押風險。同一權利人的工業用地及地上建筑物以幢發放房屋所有權證，抵押給不同銀行，一旦實現抵押權時容易造成分割的事實，造成通過拍賣等方式取得的房屋沒有完整的經營空間，不利于抵押權實現時的處分。

2 房地一體登記的方法探討

在房地一體登記背景下，不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成。因此，為正確區分房地產開發、獨立的行政單位、獨立的工業用地與個人自建房的特有形式，不能等同于房地產開發商品房區分到不同使用主體的所有權的方式劃定不動產單元。工業用地及其上定著物登記一是要清晰地確定其上的各類權利內容及其歸屬，以宗地及地上定著物共同組成不動產單元，宗地的范圍為權屬封閉界線，定著物應為具有獨立使用價值的空間，而單幢房屋在宗地里，離開了工業用地的整體，也就失去利用價值空間。因此，以宗地及地上定著物共同組成不動產單元才符合獨立的工業用地統一登記的要求；二是要方便企業進行不動產抵押和交易，確保權利統一[2]。

2.1 獨立的生產加工企業

按照《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》的有關規定，不動產登記以不動產單元為基本單元，不動產單元由宗地和定著物單元構成。對于獨立的生產加工企業，在供地時，對于工業建設項目的單位面積投資強度、容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比例以及綠地率都是有相關的建設用地控制指標，如果將工業用地分割登記，相關規劃等控制指標會支離破碎。因此，工業用地項目應以宗地為基本單元（包含地上定著物）。為保證規劃設計功能的完整性與工業用地布局的合理性，工業用地項目在辦理建設工程規劃許可證后，只能按建設工程規劃許可證內容辦理產權手續， 一個規劃許可證只能辦理一個不動產證，不得分割辦理[3]。

對于獨立的生產加工企業，宗地與所有的定著物組成一個不動產單元，發一本證。對地上建筑物等定著物進行編號，記載定著物的所有權屬性，如果新增定著物，只加載新的定著物所有權信息。此種登記方法既不分割宗地，也不對定著物分攤土地，定著物只記載建筑面積等屬性。

此種登記方法有利于企業交易轉讓和進行抵押融資，一旦抵押權實現時，抵押權人可以對資產進行整體拍賣，按照抵押順位進行受償，從而降低抵押權人的貸款風險[4]。

2.2 出租、出售的標準廠房和工業園區

對于經批準為出租、出售的標準廠房和工業園區，此工業用地在出讓時應明確用地出讓條件等建設用地控制指標，并報建設工程規劃許可時明確功能分區[5]。對于此種不動產登記，按照出租、出售的形式，可以參考小區開發的房地產登記方式，以獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間可以獨立使用，權屬界線封閉的空間作為不動產登記單元，建筑物按照分攤土地的方式進行不動產登記。對于大型工業園區開發模式，按照功能分區、出售的形式，可以先分割宗地，再參考小區開發的房地產登記方式進行登記[6,7]。

[1]蒙艷姿.我國不動產登記制度存在的問題及建議淺析[J].中國管理信息化，2016(16):210-212

[2]王虎,劉垚.我國不動產登記制度存在的問題及完善方法[J].時代金融,2016(14):191-192

[3]張寧.《不動產登記暫行條例》的若干評析與建議[J].常州大學學報（社會科學版）,2015(1):27-29

[4]馬勇.《不動產登記暫行條例》實施相關問題研究與討論[J].法學探討,2015(12):83-84

[5]司澤楠.完善我國不動產登記的若干思考[J].法制與社會,2014(1):242-244

[6]張敬波.我國不動產登記管理信息化建設若干問題思考:以瑞典為借鑒[J].國土資源信息化,2015(10):30-31

[7]孟雨婷.對完善我國不動產預告登記制度的思考[J].攀登,2014(4):128-129

P237

B

1672-4623（2017）12-0095-01

10.3969/j.issn.1672-4623.2017.12.030

王建龍，碩士研究生，主要從事土地規劃、土地評價、土地整治、不動產登記等方面的研究。

2016-11-21。