基于地籍管理的集體建設用地流轉分析

李翠

摘要：隨著我國社會與經濟的不斷發展，城市化建設的進程也在隨之加快。現如今，有關農民集體建設用地使用權的流轉工作也正如火如荼的進行。然而，由于當前，我國針對農民集體建設用地使用權的流轉尚未提出明確的規劃，故而在實際的實施過程中也衍生出了許多問題，對此，筆者將探討這些問題，以望找出切實可行的解決策略，從而促進農村與城市地區的共同發展。

關鍵詞：地籍管理；集體建設用地；使用權流轉

有關集體建設用地的使用權流轉本身便伴隨著較大的風險，加之現如今，我國于此方面的法律法規也尚未完善，故而在實際的集體建設用地使用權流轉工作中難免處處受制。對此，為確保我國于經濟發展過程中，建設用地亦能達成供需平衡，故建設規范的集體建設用地進行市場流轉機制便顯得尤為重要。

一、完替土地產權制度，加快集體土地地箱調查登記發證工作

所謂的集體建設用地流轉，其本質即是土地權利的轉移。而清晰的土地產權方式確保土地市場穩定運行的前提與基礎。就農民對土地本身所享有的權利而言，主要分為所有權、使用權、收益權以及處分權，至于流轉的核心主要在于處分權的轉讓，而轉讓的形式既可以是出租，亦可用作抵押或是入股等多種形式。而無論怎樣的形式，其集體土地的產權終將歸屬農民，故而法律也需對此予以確認，如此方能切實維護廣大農民的切身利益，進而為建立正常、有序的農村集體土地流轉市場打下基礎。當前，為切實達成以上目標，我國各地區也結合當地實際情況提出了相關的管理方法，如廣東省便在其所出臺的《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》中，將農民集體與農民土地財產權等作為地方性法規的核心，明確了農民對集體土地的產權。與此同時，該管理辦法還將集體建設用地使用權的主體范圍由集體經濟組織擴大到了各類市場主體，從而為營造公平的市場環境奠定了良好基礎。此管理辦法的出臺無疑是為我國其他城市制定相應的管理制度及體系提供了有效借鑒。對此，其他地區也應紛紛效仿廣東，構建城鄉一體化的現代地籍管理體系，從而讓更多地農民亦能分享到城市化建設過程中所獲得的成果，如此方能為城鄉土地統一的推進奠定良好的市場基礎。

二、明確征地范圍，充分發揮市場機制，保障農民利益

當前，我國的《土地管理法》中雖明確規定了任何單位及個人，但凡涉及到土地的使用均必須依法取得國有土地使用權，其中也包括原本屬于農民集體，后經國家征收的土地。此項立法的根本目的在于保護農業用地，但卻在無形中突破了只有用于公益目的的土地才能通過征收的方式獲得這一規定。基于此項制度，便無法確保農民利益不受任何形式的損害。因此，針對我國當前推行的法律法規，應當于土地征收制度中明確約定公益用地的涉及范圍，即便是國家出面征收，也應通過市場定價的方式向農民購買，而非人又開發商巧立名目，實則損害了農民的利益。與此同時，針對流入市場的土地，也不能置之不理，而是需結合當地的土地利用總體規劃，經嚴格的指標審核通過方可執行具體的建設工作。

三、開展土地流轉市場秩序專項治理工作，進一步加快農民集體建設用地使用權流轉的法制化進程

1、由于我國當前針對農村集體土地的使用權流轉尚未提出相應的法規制度，故而為防止違法利用集體用地行為的發生，其首要之務便是建立一套行之有效的集體建設用地規范制度，并在農村集體土地使用權流轉程序方面予以進一步優化，以確保手續的完備性以及合同的規范性，進而避免農民利益遭受侵害。

2、政府應充分發揮自身的引導與服務職能。首先是宣傳引導方面，為切實推動我國的城鎮化建設進程并確保在此過程中不會損害農民利益，作為國家政策的執行者，各地政府均應加強對國家政策的宣傳，唯有讓廣大農民正確認識到短期與長期利益之間的利害關系，方有利于農村集體土地使用權流轉工作的順利實施。其次是針對土地使用權的流轉方向，政府方面也應予以嚴格把控，以確保農村土地的利用與規劃亦能與城市程度規劃達成一致，進而促進城鄉地區的共同發展。

3、加強市場機制的培育。積極建立科學、合理的市場機制，一方面可對地租、地價予以有效調控，以確保土地的市場價格始終保持在合理范圍之內，另一方面則能盡可能減少外界因素的干擾，從而讓農民真正能擁有土地的經營自主權，進而可根據自身意愿選擇是否做出流轉。

4、建立土地流轉管理機構。為切實保障農村集體土地使用權流轉工作的有序開展，各地區都應組織建立專門的土地流轉管理部門或機構，并透明化機構的所有工作，從而在保障農民對土地的所有權同時讓農村集體土地使用權流轉工作開展得更加高效、合理。

5、培育土地中介機構。位處偏遠地區的農民，其對土地知識了解甚少，也缺乏流轉土地的渠道，故而培育土地中介機構的主要目的便在于為農民提供土地信息服務，以便更好地將農村集體土地使用權流轉至市場。

四、按照市場規則為農用地分等定級，確定基準地價，為農用地評估提供合理依據

不同區域或地段，其土地加之亦有其差異，故而政府在開展城市化建設工作時，應分別對農用地與集體建設用地予以地價評估，并在此過程中確保定價的公正、客觀與合理。以此防止集體建設用地地價流轉，進而促進城市用地、集體建設用地以及農用地之間的地價協調。

總之，針對農村地區的集體土地使用權流轉，應務必保證其利益分配的合理性，方有利于維護農村集體土地使用權流轉工作的有序開展。鑒于當前，各地區在實踐過程中均存在部分問題，故而政府也應積極發揮自身的調配作用，并根據黨中央提出的“初次分配基于產權，二次分配政府參與”原則，以切實維護農民切身利益，如此方有利于推動我國城鎮化建設的穩定發展。

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