新形勢下房地產成本控制與管理新思考

◎殷文政

新形勢下房地產成本控制與管理新思考

◎殷文政

國民經濟的迅速發展推動了房地產行業的迅速發展，在社會主義市場經濟日益完善的新形勢下，房地產行業的市場競爭越來越激勵，加之房地產行業易受多個因素的影響，如國家政策、資金等，所以成本控制與管理對房地產開發和運營有著重要作用。本文主要探討了新形勢下房地產成本控制與管理。

在房地產行業不斷發展的今天，房地產成本控制對工程項目經濟效益提升的作用越來越顯著，從某種程度上說，這加快了房地產行業提升自身創新意識及核心競爭力的腳步。然而做好成本控制與管理工作是提升房地產行業經濟效益的有效途徑，所以，如何科學控制房地產項目成本，促進項目利潤最大化的實現是每個房地產公司需要深入思考的問題。

房地產成本管控現狀

管理流程相對模糊。就當前而言，在房地產開發項目實施過程中，不少房地產行業的成本管理流程或管理方法都較為模糊，主要原因在于管理者缺乏良好的管理意識。在此種管理形勢下，房地產成本管理難以真正落實到現實工作之中，成本管理的主體有待明確，成本管理難以形成健全的流程體系，最終促使房地產開發項目在具體實施過程中出現主體分散、成本管理缺乏統一規范的現象。

成本控制體系有待完善。目前，房地產成本管理的方法是利用財務決算控制成本效果，然而我國不少房地產公司的經營管理缺乏嚴格的制度標準，基本是一慣而行，沒有切實做好財務和預算的有效銜接，促使二者各自為政，存在投資浪費現象。雖然也有一部分房地產公司制定了系統化、科學化的成本控制與管理制度，并有效銜接了制度與項目開發，但在實際工作中，成本控制與管理工作涉及多個部門，而成本管控部門沒有得到企業的高度重視，不僅設置級別較低，而且缺乏成本考核體制，這無疑影響了制度作用的發揮，最終促使制度形同虛設。

管理人員綜合素質有待提高。房地產的成本控制與管理是一項復雜的工程，貫穿于整個項目過程中，這就對進行成本管控的人員提出了更高的要求，即不僅需要具備一定的專業知識，良好的綜合素質，而且需要了解房地產建設過程中施工材料、工藝的成本價格，認識房地產具體項目中易發生成本管控問題的相關環節，掌握解決相關問題的辦法等。所以為了做好房地產成本控制與管理工作，除了需要培養現有人員的綜合素質，還要積極引進新的專業人才。

新形勢下有效實施房地產成本管控的相關對策

做好各階段的成本控制。為了提升房地產成本管控效率，需要做好各階段成本控制，形成全方位的成本控制體系。在拿地階段，需要認真進行前期調研，促進科學投資分析評價體系的形成，依據公司具體戰略，制定有效的成本控制系統，在此階段，房地產公司需要組織相應的研究小組，共同調研成本，綜合分析房地產項目。對項目實施實地調查，可以了解入地屬性及其周圍市政設施，依據這些調查結果制定成本估算，同時還需制定涉及動靜態投資目標的分析體系；在計劃階段，房地產公司需依據自身實況選擇更符合市場、客戶需求的方案，節約成本，綜合考慮各方案間的經濟性，做好事前控制，從而選擇既適宜自身發展又具有較強盈利性的方案；在施工階段，房地產公司應在充分了解相關成本目標的基礎上嚴格進行執行，最大限度地避免執行偏差，及時否定不科學的設計，從全局考慮，提升設計更改的可行性。

明確產品定位及成本目標。在房地產成本管控活動中，清晰的成本管控目標對成本管控而言有著極為重要的作用，是實施成本管控的主要依據，從某種程度上來說，房地產是一項與廣大人民群眾利益、生命相關的項目，具有較強的現實意義，所以在建設房地產項目時要加大對管控目標的重視程度，在具體建設過程中要遵循既保質又保量的重要原則，基于良好的建筑施工質量，才可以更好地追求自身利益。為此，此成本管控目標的設定需要綜合考慮建筑質量及施工質量，且在具體設定過程中需要實施精細化管控，依據實際發展情況從整體上設置一個成本管控目標，然后依據此目標在相關環節也進行目標設定，主要涉及建設施工與管理等環節，切實將建設成本目標貫穿于整個建筑環節，從而為房地產成本管控的順利實施提供保障。

強化成本考核成本評估。 房地產公司需以更加主動的態度進行成本管控模式創新，使相關人員不再局限于被動接受的狀態，可以主動參與成本管理，與此同時，房地產公司還需放寬參股要求，允許相關工作人員進行股份參與，盡可能地減少項目運行風險，將難以掌控的成本上報至上級部門，由它們負擔這部分責任，從而提升工作人員參加成本管控的主動性。另外，房地產公司還需組織成本考核小團隊，主要負責成本控制與管理部門制定相應的成本考核內容，分別考核房地產公司與項目部的管控效果與執行能力，同時需將考核結果上報給相關部門。需要注意的是，在具體考核過程中需合理排除一些特殊影響，如因法律法規產生的影響，以保障考核的科學性、公平性。

做好成本優化。房地產項目是一項系統的工程，成本管控的設計是成本管控必不可少的管控手段，由于房地產項目的建設離不開設計圖紙，設計過程中產生的失誤將會對后續成本管理帶來嚴重影響，因此在設計環節需實施限額設計，任何環節的工作都需要有對應的成本指標，利用改善技術設計的手段節約建筑是公平的成本，且限額設計的實行在工程規劃設計階段有著重要作用，不僅可以有效控制造價，而且可以提升設計質量，促進建筑物設計經濟和技術的有效結合，為房地產成本控制與管理的有效實施鋪墊基礎。

總而言之，在當前形勢下，做好房地產成本控制與管理工作具有較強的現實意義，不僅可以增強房地產行業競爭優勢，而且可以提升房地產行業經濟效益，但房地產的成本控制與管理是一項復雜的工程，貫穿于整個項目過程中，所以依據實際發展情況制定相應的對策至關重要，從而為房地產項目的順利運行提供保障。

（作者單位：山東海的實業有限公司）