不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力問題研究
——以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》為研究對(duì)象

◎鐘笑然

不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力問題研究
——以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》為研究對(duì)象

◎鐘笑然

不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力問題是登記制度的核心和不動(dòng)產(chǎn)交易中的關(guān)鍵。現(xiàn)有《物權(quán)法》的規(guī)定已無(wú)法解決該問題在理解和適用中的分歧。而新實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》卻在登記簿效力問題上只字未提，可謂一大缺失。該條例應(yīng)增加有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿效力的規(guī)定，明確其具有推定效力且不具有公信力，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)適用善意取得制度。

問題的提出

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易中，不動(dòng)產(chǎn)登記具體怎樣發(fā)揮其保障交易安全，促進(jìn)交易便利的作用，關(guān)鍵在于當(dāng)事人能夠依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿獲得哪些有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法律確認(rèn)和保護(hù)。長(zhǎng)期以來(lái)，關(guān)于該問題僅有《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，但因其內(nèi)容簡(jiǎn)單、表述模糊，造成了理論和實(shí)踐中的混亂。

新實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記簿暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）可以說(shuō)是我國(guó)近年來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一次系統(tǒng)而具體的規(guī)定。然而，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿效力這一關(guān)鍵問題，《暫行條例》卻未提及。國(guó)土資源部向社會(huì)公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記簿暫行條例實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》）也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿效力這一關(guān)鍵問題和《物權(quán)法》中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿效力相關(guān)規(guī)定的大量理解和適用爭(zhēng)議視而不見。或許，這種缺失并不是無(wú)意的遺漏，而是困于目前不動(dòng)產(chǎn)登記簿效力問題的重大理論分歧而作出的無(wú)奈擱置。但是，規(guī)則的制定可以擱置，現(xiàn)實(shí)的需求卻是急切而緊迫的，因此，我國(guó)《暫行條例》有必要盡快對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力問題加以明確，化解理論和實(shí)踐中的分歧和爭(zhēng)議。

應(yīng)當(dāng)明確我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有推定力

不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的概念及相關(guān)立法例

不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力也稱“不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定效力”或“不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性推定”,有學(xué)者將其定義為 “不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力是指將納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿公示范圍的物權(quán)作為正確權(quán)利的假定”。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記薄推定力的立法例，較為典型的是《德國(guó)民法典》第891條，該條規(guī)定：“在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中為某人登記一項(xiàng)權(quán)利時(shí)，應(yīng)推定此人享有此項(xiàng)權(quán)利。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中涂銷一項(xiàng)被登記的權(quán)利時(shí)，應(yīng)推定此項(xiàng)權(quán)利不存在。”其他承認(rèn)登記推定力的國(guó)家在制定法條時(shí)多是依據(jù)上述德國(guó)立法，在含義上沒有太大區(qū)別，如《瑞士民法典》第937條第1項(xiàng)規(guī)定和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法典》物權(quán)編修改草案增加的第759條之一規(guī)定。

《暫行條例》明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的必要性

確立不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易具有重要意義。一方面，明確登記簿推定力有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全：通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)上的各種物權(quán)狀態(tài)可以明確清晰地向外界展示,確保交易人知悉相關(guān)情況；另一方面，確立登記簿推定力有助于提高交易效率：依據(jù)推定力，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，權(quán)利人的物權(quán)及其內(nèi)容就可以通過不動(dòng)產(chǎn)登記上的相應(yīng)記載被推定為真實(shí),其無(wú)須再為此提出主張并加以證明，而與之進(jìn)行交易的對(duì)方當(dāng)事人也可以很便捷地透過登記簿的記載確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容并信賴之,他除了相信登記簿的記載外,無(wú)須承擔(dān)其他審查義務(wù)。同時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力只是一種權(quán)利推定, 在登記簿記載的權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不一致時(shí),權(quán)利人可以提出證據(jù)證明登記簿的錯(cuò)誤。因此，在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全與效率的同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力并不會(huì)對(duì)真實(shí)權(quán)利人產(chǎn)生過分不利的影響。

我國(guó)法律中并沒有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的明確規(guī)定，國(guó)內(nèi)學(xué)者多是從法的解釋角度將《物權(quán)法》第16條第1款，即“不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)登記推定力的根據(jù)。但也有學(xué)者持不同意見，認(rèn)為該規(guī)定僅是“賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記以證據(jù)資格，表明不動(dòng)產(chǎn)登記是物證中的公文書”。分析《物權(quán)法》16條的內(nèi)容可見，不動(dòng)產(chǎn)登記簿確實(shí)體現(xiàn)出一種“證據(jù)”的色彩，但僅將其解釋為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議中的一種書面證據(jù)，未免太過狹隘。如上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力在不動(dòng)產(chǎn)交易中具有重要功能，因此在解釋上將《物權(quán)法》第16條第1款規(guī)定視為關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的法律依據(jù),顯然具有更多的積極意義。

但是，與《德國(guó)民法典》第892條相比，我國(guó)《物權(quán)法》第16條的表述在文義上顯然過于寬泛和模糊，內(nèi)涵不夠清晰，這也正是我國(guó)學(xué)者在對(duì)其解釋時(shí)產(chǎn)生爭(zhēng)議的原因，也極有可能引起實(shí)踐運(yùn)用中的分歧。因此，若想充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力的作用，更好地維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和效率，僅僅依靠法律解釋是不夠的，筆者建議應(yīng)參考其他國(guó)家立法例，在《暫行條例》中對(duì)登記簿推定力做出更為明確的規(guī)定，即采用更加直接的詞匯和表述對(duì)登記簿推定力的概念予以闡明和補(bǔ)足，為登記簿推定力的具體適用提供更加清晰有力的依據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿不宜具有公信力及我國(guó)的制度選擇

登記簿公信力不同于不動(dòng)產(chǎn)善意取得。不動(dòng)產(chǎn)登記公信力和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得都具有不動(dòng)產(chǎn)交易善意保護(hù)的效果，但二者是兩個(gè)立法構(gòu)造迥異的物權(quán)交易信賴保護(hù)機(jī)制。

登記簿公信力一方面強(qiáng)調(diào)不需要?dú)w責(zé)性要件,真實(shí)權(quán)利人對(duì)非因其引發(fā)的權(quán)利表象也須承受權(quán)利喪失的結(jié)果；另一方面，取得人的重大過失也不影響權(quán)利取得,只要其不明知登記錯(cuò)誤的存在即可。可以說(shuō)是一種形式化的、絕對(duì)的交易保護(hù)。這種信賴保護(hù)機(jī)制并非德國(guó)立法者的任性而為，而是建立在“一元化”登記生效主義的物權(quán)變動(dòng)模式基礎(chǔ)上的，并通過實(shí)體和程序兩方面的精心設(shè)計(jì)建立起完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，由此保障了社會(huì)實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載情況能與真實(shí)權(quán)利狀況達(dá)到高度一致。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得亦是不動(dòng)產(chǎn)交易信賴保護(hù)機(jī)制的一種，關(guān)于其具體表述和構(gòu)成要件，各國(guó)有不同規(guī)定。以瑞士為例，《瑞士民法典》第973規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其它權(quán)利的，均受保護(hù)。”第974條第1款則規(guī)定“物權(quán)的登記不正當(dāng)?shù)模摰怯泴?duì)于知悉或應(yīng)知悉該瑕疵的第三人無(wú)效。”由此可見，瑞士民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定突出了取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴的重要性，這種具體的信賴一方面體現(xiàn)為取得人應(yīng)當(dāng)相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性,另一方面表現(xiàn)為他沒有足夠的理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，否則，他將被認(rèn)為缺乏對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴,對(duì)他的善意的推定也將被推翻。

綜上，不動(dòng)產(chǎn)善意取得與登記簿公信力制度之間存在明顯差異。一方面，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在保護(hù)善意第三人時(shí)，并沒有采取“一刀切”的辦法，而是通過引入原權(quán)利人的可歸責(zé)性和第三人的善意等倫理因素，針對(duì)個(gè)案情況進(jìn)行靈活而具體的衡量。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是相對(duì)獨(dú)立的，該制度的核心是利益權(quán)衡和適度保護(hù)，具體標(biāo)準(zhǔn)主要取決于特定國(guó)家的現(xiàn)實(shí)情況，價(jià)值選擇和理性基礎(chǔ)，更加具體、靈活。

我國(guó)選擇不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的合理性。在《物權(quán)法》立法過程中，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人保護(hù)問題，應(yīng)當(dāng)確立登記公信力制度還是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度一直存在爭(zhēng)議。立法者最終舍棄登記簿的公信力而確立了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，筆者認(rèn)為這是符合我國(guó)國(guó)情的合理選擇。

首先，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記正確率不高，登記公信力缺乏正當(dāng)性基礎(chǔ)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)存在著多頭登記的混亂局面，登記的不統(tǒng)一造成重復(fù)登記或遺漏登記等問題，加上不動(dòng)產(chǎn)登記人員的入職門檻較低，缺乏職業(yè)能力訓(xùn)練，素質(zhì)參差不齊，這些問題導(dǎo)致了我國(guó)的登記錯(cuò)誤率不會(huì)太低。又如有學(xué)者所言，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一牽涉到方方面面的利益，很難操作。因此，期待我國(guó)能在短期內(nèi)建立起完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并確保登記記載的高度正確性是不現(xiàn)實(shí)的。我們應(yīng)當(dāng)注意到，即便是在建立了完備的登記制度的德國(guó)，由于登記簿公信力使重大過失仍可善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其合理性也遭到了德國(guó)學(xué)者的質(zhì)疑,司法判例也試圖做出彌補(bǔ)和救濟(jì)。通過建立善意取得制度對(duì)交易相對(duì)人增加一些要求,才能公平合理地平衡交易相對(duì)人和真實(shí)物權(quán)人之間的利益關(guān)系。

其次，不動(dòng)產(chǎn)的重要性要求法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得不可進(jìn)行簡(jiǎn)單化處理。由于典型的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)主要是圍繞不動(dòng)產(chǎn)設(shè)計(jì)的，因此不動(dòng)產(chǎn)不僅是人們物質(zhì)利益之歸屬，更是安定生活之保障。故在處理不動(dòng)產(chǎn)交易中的糾紛時(shí)，對(duì)真實(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人與第三人之間的利益的衡量應(yīng)當(dāng)是慎重的。比起不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的單一而絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得，關(guān)注對(duì)第三人“善意”之認(rèn)定，通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成要件的審慎解釋，更能為最終的利益之取舍提供充分依據(jù)。

再次，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的復(fù)雜現(xiàn)狀更適宜選擇不動(dòng)產(chǎn)登記善意取得。一方面，我國(guó)對(duì)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，采用了多元化的物權(quán)變動(dòng)模式，現(xiàn)實(shí)中甚至存在著未登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。對(duì)于未登記的不動(dòng)產(chǎn)以及登記對(duì)抗主義下的不動(dòng)產(chǎn)，登記公信力制度適用范圍及其有限，而“不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度可以適用于所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),其制度價(jià)值和意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于登記公信力”。另一方面，如上所述，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的混亂現(xiàn)狀和重重問題決定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易糾紛的原因和具體情況也是千差萬(wàn)別的，面對(duì)這樣一種復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)狀況，法律所制定的解決規(guī)則和方法也不應(yīng)過于單一死板，而需體現(xiàn)一定的綜合性和靈活性。在此基礎(chǔ)上，相比較不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力制度，選擇不動(dòng)產(chǎn)善意取得的合理性是顯而易見的。

《暫行條例》強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的必要性。由于上述原因，立法者最終舍棄了登記簿的公信力，通過《物權(quán)法》立法選擇了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。然而，《物權(quán)法》出臺(tái)后，有關(guān)登記公信力制度和不動(dòng)產(chǎn)善意取得的爭(zhēng)論并未終止，關(guān)于兩種制度孰優(yōu)孰劣的價(jià)值分歧甚至演化為《物權(quán)法》106條規(guī)定的究竟是否為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的爭(zhēng)論。筆者認(rèn)為，關(guān)于制度好壞的價(jià)值評(píng)判不僅是正常的，也是有利于促進(jìn)制度發(fā)展完善的。但是，“制度是否存在”則是一個(gè)事實(shí)問題，在立法已經(jīng)清楚地確立了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的情況下，仍然試圖通過各種理論解釋對(duì)其進(jìn)行“否認(rèn)”或者“異化”是不應(yīng)當(dāng)?shù)摹５谝唬F(xiàn)有的法律規(guī)則是理論研究的對(duì)象和基礎(chǔ)，不論學(xué)者們認(rèn)為自己的觀點(diǎn)多么正確，也絕不能以“觀點(diǎn)”取代或曲解立法本意；第二，否定一項(xiàng)制度的存在或?qū)ζ渥鞒觥皩?shí)質(zhì)性的變更”將會(huì)造成該制度適用中的混亂，難以為現(xiàn)實(shí)問題的解決提供一個(gè)明確的規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)。

《暫行條例》以《物權(quán)法》為制定根據(jù)，是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記專門制定的一套具體操作方案，對(duì)于理論中曲解《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)登記效力規(guī)則的不當(dāng)觀點(diǎn)，以及由此引起的實(shí)踐適用中的種種混亂，有必要做出明確有力的回應(yīng)：即應(yīng)通過具體條文強(qiáng)調(diào)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不具有公信力，我國(guó)立法在不動(dòng)產(chǎn)交易善意第三人保護(hù)問題上，確立的是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，該制度與德國(guó)民法中的登記簿公信力制度存在明顯差異，二者不能混同。

結(jié)論和建議

綜上，筆者建議在《暫行條例》中不動(dòng)產(chǎn)登記簿一章加一條有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿效力的條文，該條分為兩款，分別對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力加以明確，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，條文的具體內(nèi)容建議如下：

“不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有權(quán)利推定的效力。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中為某人登記一項(xiàng)權(quán)利時(shí)，應(yīng)推定此人享有此項(xiàng)權(quán)利。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中涂銷一項(xiàng)被登記的權(quán)利時(shí)，應(yīng)推定，此項(xiàng)權(quán)利不存在。”

“不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有使符合《物權(quán)法》106條規(guī)定的要件的善意受讓人，在不動(dòng)產(chǎn)交易中獲得法律保護(hù)的效力。但確有證據(jù)證明受讓人明知或因重大過失而不知不動(dòng)產(chǎn)登記簿中物權(quán)登記錯(cuò)誤或者登記簿中存在異議登記的除外。”

（作者單位：武漢大學(xué) 法學(xué)院）