房地產企業營改增后稅務風險控制策略

林致新

房地產企業營改增后稅務風險控制策略

林致新

隨著《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號的發布，自2016年5月1日起, 建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。房地產企業進入了增值稅時代，也將面臨新的涉稅風險。本文分析了房地產企業營改增后面臨的主要稅務風險，并提出了針對性的風險防范措施和對策，對房地產企業提高防范和控制涉稅風險，推動企業的健康發展具有重要的意義。

房地產企業營改增后面臨的主要稅務風險

房地產企業營改增政策已經徹底落實下來，從宏觀層面來看，這對其長遠發展是具有很大的促進和推動作用的，消除了原來營業稅稅種存在的重復納稅的弊端，對企業合理納稅、降低稅負，促進企業的健康發展具有深遠的意義。但是從營改增政策落實的微觀層面來看，在試點階段，各方面的政策和實務操作均處于磨合期，將不可避免地出現一些財務風險，這需要我們研究和分析。

房地產企業在營改增前，一直是繳納營業稅的納稅人，營業稅的計算繳納及會計賬務處理方法相對增值稅簡單。營改增后，不僅僅是簡單改革去除營業稅，還將帶來諸多稅種計稅口徑的變動，對稅務機關和房地產企業都將是一場牽一發而動全身的改革，房地產企業要重新布局和規劃經營策略，包括工程預決算、招投標、合同簽訂、采購、成本控制、銷售定價、款項支付、增值稅發票開具和取得、會計核算等各個經營環節。這些工作需要企業層面和各個部門密切配合，而不僅僅是財務部門一個人的戰斗，否則將給企業帶來稅務風險和損失。

房地產企業的財務人員在營改增前一直是營業稅申報納稅的直接辦理者，對實行多年的營業稅稅種的相關規定、計繳辦法、賬務處理等實務操作都了如指掌。但隨著營改增的突如其來，增值稅稅種的各項規定、操作流程比營業稅更加復雜、嚴格、環節更多，比如：增值稅價稅分離、增值稅發票的管理和認證、增值稅預繳、增值稅申報、增值稅進項稅的抵扣和留抵、會計核算方式等方方面面的實務操作，都將是財務人員必須要面對的。如果財務人員風險意識不強、不及時加強學習和培訓，不熟悉增值稅的實務操作，將給企業帶來稅務風險。

房地產企業營改增稅務風險控制策略

重新布局和規劃企業的經營策略，調整各經營環節

房地產企業應緊緊圍繞增值稅的特征，建立在企業領導層指導下以財務部門為中心、各業務部門密切配合的營改增應對體系，重新布局和規劃企業的經營策略，將原來各業務環節認真地進行梳理、調整和改進，使之適應增值稅的管理要求，從而達到規避稅務風險的目的。

調整工程造價預決算的計算方法。增值稅的最大特點是價稅分離，所以工程管理部門在編制工程造價預決算時，應改變以往的計算方法，調整工程預決算造價編制系統的相關計算公式、數據指標等，并在市場調價、詢價等環節要考慮增值稅專用發票方面的重要影響因素，以避免由于不了解增值稅的特征特點，導致工程項目造價成本和稅金計算錯誤現象的發生。

以增值稅為導向，規范合同簽訂流程和慣穿各業務細節。合同簽訂是房地產企業開展經營過程中的重要業務環節，房地產企業應當梳理自身業務流程，找到潛藏于合同條款中的稅務風險因素，抓住關鍵點進行風險識別和發現，與此同時還要借助專業的風險控制工具進行風險控制，從降低稅務風險、提升工作效率的視角來全面改善處理流程。房地產企業應當根據增值稅的特征特點，制定完善、嚴謹、標準的合同模板，該模版應該能夠詳細地列明合同的含稅價格、不含稅價格和增值稅稅額、對增值稅專用發票的稅率和開具并提交時間規定、對增值稅專用發票的法律責任約定、收款賬戶在合同中列明并須與合同簽約方保持一致等必須條款內容。要保證做到“四流”一致，即合同流向、貨物或服務流向、款項支付流向、發票流向均對應一致,杜絕虛假、虛開增值稅專用發票情況的發生,規避稅務風險。

營改增后，房地產企業面臨新的挑戰和機遇，要實現稅負只減不增的目標，須重視經營過程中的各業務細節，包括費用報銷（如差旅費、辦公用品費等）、小額零星采購等，都應優先獲取增值稅專用發票，以享受可以進行進項稅抵扣的營改增所帶來的紅利，但必須制定嚴格的發票管理制度，要求各業務部門在業務辦理過程中必須做到“三流”一致，即貨物或服務流向、款項支付流向、增值稅專用發票流向均對應一致，規避稅務風險。

增強風險意識，加強學習和培訓，精準把握增值稅實務操作要領

增強稅務風險控制意識。房地產企業應當盡快地建立稅務風險管理文化，為稅務風險管理奠定良好的基礎和環境。房地產企業的管理層和治理層應當梳理稅務風險防范和管理意識，宣傳稅務風險管理文化建設的必要性，增強企業全員的稅務風險控制意識，以實現在增值稅實務中，各部門間、各人員間得到密切的配合。

加強學習和培訓，精準把握增值稅實務操作要領。隨著營改增的全面鋪開，財政部、國家稅務總局發布了一系列配套的實施管理辦法，是指導房地產企業精準辦稅的政策依據和行動指南，如果財務人員不及時、深刻地熟悉、領會文件精神，必將無法準確進行增值稅的實務操作，也無法引領和指導其他部門人員精準辦理，所以房地產企業的財務部門要組織財務人員加強增值稅相關法規、政策的學習和培訓，精準把握增值稅實務操作要領，并針對性地組織其他部門人員進行培訓。

隨著營改增的全面推進，增值稅稅種的科學性、合理性特點對于國家稅收體系的整體完善和優化起到重要的作用。營改增使房地產企業由原來的營業稅納稅人轉變為增值稅納稅人，面臨著新的稅務風險，企業只有及時地識別這些風險，采取有效的措施予以控制和防范，才能使房地產企業更加健康地發展。隨著營改增試點的不斷深入，無論從宏觀層面還是微觀層面，還將會出現一些新情況、新問題、新風險，需要我們不斷地去分析。

（作者單位：南寧港昌房地產有限公司）