房地產企業成本管控研究

常曉寧

摘要：隨著房地產行業利潤空間下降，越來越多的房地產企業意識到只有依靠良好的內部管控降低成本才能扭轉企業盈利下滑的局面。本文分析了房地產企業成本管控存在的問題，并提出了解決方案，以期能使房地產企業在市場競爭中占據優勢地位。

關鍵詞：房地產企業；成本管控；對策

近十年來大量投機性投資性購房推動了房價快速上漲，同時帶來巨大的金融行業風險。為促進房地產行業健康平穩發展，自2010年以來，政府不斷出臺各種房地產調控措施方案，房價上漲幅度得到了一定程度的遏制。數據顯示，自2013年以來，房地產行業盈利開始下降，房地產暴利時代已經結束。房地產企業越來越意識到只有依靠內部管控降低成本才能扭轉企業價值下滑的局面。

一、房地產行業成本分析

房地產項目開發周期長，涉及環節多，因此成本構成既有其行業特殊性，又具有與其他行業成本構成相似的普遍性。房地產開發項目與傳統生產企業一樣也是由產品成本和期間費用構成，這是其成本構成的普遍性。但又有其行業獨特性，房地產產品成本根據商品房開發環節又包括土地成本（包括各項需繳納政府規費）、前期設計咨詢費用、建筑安裝工程費用、配套基礎設施費用。期間費用包括銷售費用、管理費用、財務費用、經營稅費。這些成本項目看似相互獨立，實則互相關聯。企業的各職能部門，各崗位的工作人員均承擔著不同的成本責任。

二、目前房地產企業成本管控存在的問題

（一）成本管控意識缺乏，缺少系統的成本管控方法

由于在過去的十年中房地產行業利潤率一直處于領先地位，導致很多管理者成本控制意識缺乏，只抓成本核算，不注重成本控制。

（二）缺乏成本的前期規劃性控制

管理層將更多的關注點放在建造過程中材料、施工等環節的成本控制，缺乏對成本實施前的規劃性控制，并不能真正實現從源頭上控制成本，因此結果就是固化性成本減低幅度有限，難以真正實現有效的成本管理。

（三）成本管理部門設置不合理，績效考核力度不夠

現行房地產企業缺乏進行統籌及成本管理的職能部門。在公司成本控制的要求下，各個部門都是以本部門工作職責為出發點，只關注本部門環節的成本。這樣就會出現盡管某一個部門的成本降低了，卻引起其他部門成本增加。

三、問題的解決對策及建議

（一）房地產企業應該將“成本領先戰略”列為企業的發展戰略之一

企業應該在全體員工中牢牢樹立成本管控理念，通過各種培訓實踐，將成本優化理念和思想貫徹于日常工作的各個環節，將持續改進成本作為企業的發展目標。

（二）進行基于全價值鏈的成本管控

房地產企業要分析商品房生產到銷售過程中一系列不相同但相互關聯的環節，這一系列的環節就構成了企業的一條價值鏈，成本管控是對整個價值鏈的管控。房地產企業應通過對價值鏈中各環節的分析，簡化或者去除沒有創造價值的環節。在進行全價值鏈分析時，要注意做好以下兩點：

1.在整個價值鏈的分析過程中，要注重運用價值工程的方法進行分析選擇，要著眼于整體的成本管控而非局部的優化。

2.對于創造價值的環節，分析應不僅局限于企業內部，還要分析企業與外部合作商之間的價值合作過程。或者從企業長期發展考慮，是否可能采取前后向兼并策略，實行橫向或者縱向一體化，以此來降低企業的成本。

（三）設置由各相關專業人員組成的成本管理部門

企業需要設置一個由各相關專業人員組成的專門的成本管理部門，該部門的職責不僅要指導各職能部門的成本控制，而且最重要的職能是對不同職能部門的成本進行平衡，確保企業總成本最優化。

（四）運用目標成本管理方法

目標成本法起源于日本，現在世界上越來越多的公司都在采用這種方法進行成本管理。房地產企業的特殊性，使其尤其適用目標成本法。絕大多數情況下，商品房的銷售價格由其所在的地段決定，在這種銷售價格基本可以確定的情況下，企業可以根據自身利潤率的要求，確定目標利潤率，這樣就可以倒推出目標成本。目標成本確定后，企業可以以跨職能人員組成的成本管理部門為團隊，運用價值工程分析的方法，把目標成本嵌入到房屋的設計、建設過程中，以最終實現成本目標。

（五）運用新的成本管理績效考核方法-阿米巴成本管理模式

房地產企業要做好成本管控，一個必不可少的管理環節就是績效考核。一個好的績效評價體系為各職能部門、各層級員工傳達了企業的戰略目標，以及企業期望他們采取的行動和達到的工作結果。在經營領域，可以通過最小化核算單元來避免績效考核中的外部性問題，這就是稻盛和夫的阿米巴（Ameba）經營。阿米巴經營模式簡單來講就是企業的各個環節單獨成獨立組織，各個組織進行內部的獨立核算考核。房地產企業一般是多個項目同時進行開發運營，或者一個項目分為幾個標段進行同時運作。企業可以以項目作為一個核算單元，分別配備各專業人員，獨立的進行項目的各環節工作，這樣就可以比較客觀的對這一核算單元進行成本績效考核。

四、結束語

面對房地產市場的日益激烈的競爭，企業應該從戰略角度，對成本管理提出更高的目標要求。企業上下各級應該高度重視成本管控，優化企業內部管理崗位和流程，運用創新性的成本管理方法，把以成本信息為基礎的成本管理作為落實企業目標，強化業績評價和組織控制的重要機制，讓成本管控成為企業發展的核心競爭力。

參考文獻：

[1]文靜.房地產供應鏈成本構成及控制[D].北京交通大學，2010.

（作者單位：青島國信發展集團有限公司）endprint