房地產建設項目財務評價指標體系構建

梁秀文

摘要：隨著房地產行業的快速發展，我國房地產行業的競爭力也十分激烈，同時房地產企業為了能夠加強市場競爭力，保證自身企業的正常運營與發展，就要嚴格監管項目的質量，以及項目所需的成本。因此，本文根據目前房地產行業的發展簡短的論述房地產建設項目財務評價指標體系的原則與流程，并以此為基點來構建評價指標體系。

關鍵詞：房地產；建設項目；財務評價

一、房地產建設項目構建財務評價指標體系的基本原則與流程

（一）基本原則

1.系統性。選擇財務評價指標應該有系統性因為這樣可以彌補合作方的一些不足之處，保證企業的正常運營。

2.全面性。在建設項目財務狀況時，要對財務指標體系進行綜合考慮，要全面具體的反映出項目建設的財務狀況。

3.可行性。在能夠保證財務評價指標全面能夠完成的同時，應保證其具有可行性。

4.目的性。企業在選擇財務評價指標時應考慮目的性，則可以幫助企業更好的把握項目的預算控制，節約成本。

（二）流程

1.首先必須了解項目建設的基本狀況。因為對項目建設有了一定了解，才能正確分析房地產行業在市場中的需求。

2.其次是要對企業財務評價的基礎數據進行確定。只要項目還是沒有開始建設，這些數據都只是一個參照數據。

3.研究建設項目所需保障。房地產企業分析建設項目財務所采用的指標大多是評估的，所以在一定程度上與真實數據存在著不同。因為這個原因，房地產企業對于建設項目評價必須要做全面的考慮來面對的各種風險，從而保障了評價結果的可靠性。

二、構建房地產建設項目財務評價體系

（一）探討項目盈利收益

房地產企業對建設項目的投資，目的就是獲得理想的盈利，因而財務評價構建的第一步就是考慮項目收益能力問題。據調研影響項目盈利能力的財務指標有很多方面，把建設項目的盈利能力成本水平財務指標作為選擇的評價指標的標準。

（二）編制現金流量表和損益表

房地產企業對建設項目編制現金流量表和損益表從而全面性的衡量投資收益與成本，進而考察建設項目達到的收益水平能力和衡量投資利潤的指標，以便為制定后期的投資方案提供支持和了解建設項目的盈利能力。

三、項目清償能力的探析

（一）房地產企業必須要明確建設項目的清償能力，進而對投資回收期的大致時間以及其項目開展之后需要多長時間才可以有能力償還建設期間中的貸款問題進行解決。但是在實際情況中，投資者和提供貸款的金融機構對于項目的清償能力在事先都有著一定的了解，他們要以此作為基礎制定決策從而進行放貸和投資。

（二）編制資產負債表和資金來源及使用表。資產負債表是最常見的財務報表之一，基本所有企業都會有自己的資產負債表，因為它不僅能反映企業的總體財務狀況而且能評估存在的債務風險等問題。當然，建設項目的資產負債表也能夠直觀的體現項目自身的資本保值和增值問題，從而為房地產企業高層對后續的建設制定一定的決策提供數據保障。

四、探討項目中的不確定性

（一）盈虧平衡的探析

在現實生活中，如果想要保障建設項目可以得到的利益，就必須要將這三個指標的水平達到水平值，假如其中的一個指標沒有正常實現，建設項目的資金就會虧損。建設項目的成本是由固定成本和變動成本組成的，這兩個成本控制了盈虧平衡點在哪，在相同的情況下，平均單位的成本越高，花費越大，建設項目的經費越高，建設項目的盈利能力越低，在不同的風險情況下處理能力較弱，這樣建設項目的盈虧平衡點的產量值就越高；反之，在其他條件相同的情況下，平均單位的成本越低，花費越低，建設項目的經費越低，建設項目的盈利能力越高，在不同的風險情況下處理能力較強，這樣建設項目的盈虧平衡點的產量值就越低。

（二）探討項目的敏感度

項目的敏感度在市場的不斷更新下會隨時變動，房地產企業就要不間斷的去估計市場的波動，從而更好的降低投資建設項目的風險。如果發現建設項目可以在實施后得到預期的利潤，但是在建設過程中存在一些不可避免的風險，企業沒有足夠的實力去解決和控制這些風險，企業的管理人員要對這個建設項目的投資重新規劃。研究表明，不確定因素可以由敏感度的探討進行分析，這個方法的優點是：可以具體到各個因素對建設項目利益的影響范圍，根據敏感度的研究，房地產企業的管理人員可以清晰的看出影響建設項目的收益是那些原因，然后進行改動和完善，可以降低風險。

（三）建設項目概率的研究

站在數學的角度上來想，上文所說的可以影響建設項目可行性的因素只是一種猜測，還要進行下一步的計算得出概率，在計算出的概率上，研究怎樣更好的實現建設項目，怎樣避免建設項目實施中所承受的風險。在實際建設中，會有很多的不確定原因來影響建設項目原本的原因。在建設過程中，一些原材料的價格會和預算時的價格發生偏差，原因也許是國際市場價格發生波動所產生的，也許是國內一些相關政策進行改革所產生的。在研究建設項目財務可行性時就要將這些不確定因素融入進去。預算隨機變量發生或出現的可能性就是概率分析，在基礎數據的基礎上計算出隨機變量的標準差和期望。建設項目概率的研究的優點是：在經過精確的計算之后，可以得到建設項目可行度的概率大小，憑借這個概率來推測建設項目的可行度，降低建設項目的風險。

參考文獻：

[1]馬嬛.淺析房地產財務動態管理模式[J].現代商業，2013（3）.

[2]顏旭.對房地產基金目標項目財務分析的研究[J].現代會計，2011（4）.

（作者單位：山西華曦房地產開發有限公司）endprint