房地產企業目標成本管理實施策略研究
——以重慶宏帆實業為例

重慶宏帆實業有限公司 唐代春

房地產企業目標成本管理實施策略研究
——以重慶宏帆實業為例

重慶宏帆實業有限公司 唐代春

房地產企業在經歷一輪又一輪的宏觀調控之后，行業競爭加劇。降低成本是眾多房地產企業采取的提高競爭力的措施之一。而目標成本管理能夠在企業整體經營目標的前提下，從項目成本預算開始進行項目成本的分解、控制，是比較適合房地產企業選用的成本管理方法。本文都目標成本管理進行了簡單介紹，以重慶宏帆實業有限公司為例，對房地產企業運用目標成本管理的流程以及策略進行了詳細介紹，認為房地產企業實施目標成本管理可以有效降低項目成本，提高企業競爭力。

房地產 目標成本管理 預算 考核

一、引言

國家對房地產市場一輪又一輪的調控，房地產企業起起伏伏，競爭日益激烈。房地產企業收入增加幅度趨于平穩，但人力資源成本與建筑成本卻呈上升態勢。由于房地產行業具有投資額較大，建設期較長等特性，在企業資金有限的情況下，進行合理的成本管理、降低經營風險是房地產企業面臨的重要問題。目標管理作為一種合理科學的成本管理方法，為房地產降低成本提供了一種合理有效的方法。

二、目標成本管理概述

在自由競爭市場，產品價格由市場決定，企業想要獲得更大的利潤，必須盡力降低成本，“利潤=價格-成本”這個公式應該是房地產企業的經營理念。在這個公式中，“成本”是房地產企業能夠控制的唯一變量，降低建筑開發成本以及銷售成本才能在市場中獲得較大利潤。傳統的成本管理可以采取降低建筑材料價格、精簡建筑工藝等方法來降低成本，但是傳統方法最終可能會導致商品房的質量降低，最終影響房地產企業的競爭力。為了合理進行成本控制，采用目標成本管理方法成為了很多房地產企業的選擇。

三、重慶宏帆實業目標成本管理應用流程

重慶宏帆實業有限公司，主營業務為房地產開發以及銷售相關業務，公司成立于1990年，是一家國有控股企業。在近年來房地產企業競爭日益加劇的形式下，一直積極進行成本控制，在市場具有一定的競爭優勢。宏帆置地積極從傳統的成本管理模式向目標成本管理轉變。由于房地產開發工作非常具有連續性，項目策劃、可行性研究、項目實施、竣工驗收、銷售這幾個方面都是房地產企業成本發生的重要方面。

宏帆實業目標成本管理流程圖：

圖1 宏帆實業目標成本管理流程圖

如圖1所示，目標成本就是在在進行成本預測、成本決策之后，在結合企業整體目標的前提下確定本企業的目標成本，之后進行目標的分解、控制、考核與評價，根據考核評價目標進一步改進目標成本管理。具體到宏帆置地公司，根據每一個開發項目，從項目的設計、項目的施工、項目完成、銷售這幾個方面都始終貫穿這樣的目標成本管理流程。以項目成本預算為前提，對項目施工過程的各項成本進行監控，把責任成本分解，最后對項目成本進行責任考核評價，實行成本控制的有效激勵。

四、重慶宏帆實業目標成本管理的實施策略

(一)目標成本的成本考核意識的建立

目標成本管理的順利實施需要強調“全員參與”的理念，員工必須支持目標成本管理。重慶宏帆實業為了讓目標成本管理效果能夠得以發揮，在實施初期針對目標成本管理組織員工進行了學習培訓，在培訓過程中了解他們都目標成本管理的意見，增加員工對目標成本管理的了解，并且鼓勵全員參與。由于目標成本管理較為新穎，重慶宏帆實業的員工接受度不高，同時員工本身的素質與目標成本管理的實施也具有一定的差距。

(二)成本限額設計以及合同管理

項目成本的80%都是由項目的設計規劃階段決定的，而施工圖紙的設計對項目成本的影響可能性也達到了10%-15%。對于整個工程來說，對成本的事前預算管理就顯得尤為重要。在項目開始正式施工之后，整個項目成本受到的變化可能性就只有5%了，項目投資的整體計劃額度在項目的計劃階段就已經確定，所以對項目成本的事前預算是最為關鍵的環節。

宏帆實業有限公司針對項目成本的事前管理主要從兩個方面來進行，一是在項目的設計階段對項目成本進行限額設計，二是嚴格的進行招投標及合同管理。

1、項目設計階段成本限額設計

目標成本管理的第一步就是需要在結合企業的整體經營目標的前提下對項目成本進行成本預算。宏帆實業在樓盤選址確定以后，對每個項目成本都會進行合理預算。成本預算在工程就體現在工程設計階段的成本限額設計。限額設計就是在不降低工程質量和不影響經營效果的前提下，盡量在工程選才、工程設計方面節約成本。設計了項目成本限額之后，后續的項目開展都按照預定的成本預算有序開展，為后續的成本控制打下堅實的基礎。

2、招投標及合同管理

通過嚴格的招投標和合同管理，在合同中明確規定以后在施工過程中可能會出現的各種問題如何進行規范處理，為以后的工程做了充足的準備工作。在項目的開始階段需要把大量的精力和時間花在合同制定上面。重慶宏帆實業有限公司制定了規范的合同管理條例，確保合同條款的嚴謹性，并且根據不同的施工項目特征制定不同的合同模塊，為項目的成本管理提供了基礎。

(三)進行工程結算階段的嚴格審核

目標成本管理的事后控制主要集中的項目竣工的成本結算階段。雖說此時項目已基本完工，但是最后的工程結算環節也是目標成本管理的重要環節。首先，需要一個具有充分專業能力的造價師，需要充分識別施工單位的一切不合理開支，把控好目標成本管理的最后一關。其次，為了項目結算，需要充分搜集各項自利，特別是現場簽證費用，需要充分評估其合理性和有效性。在工程結算階段，還需要對項目實際成本與預算限額進行對比分析，計算差異，分析原因，從而為下一個項目目標成本的制定提供過往的經驗。

(四)建立嚴格的成本考核制度

目標成本管理的成效與職工的目標成本考核評價具有非常直接的聯系。只有建立起嚴格的成本考核機制，將成本預算執行情況與職工的績效掛鉤才能讓目標成本管理取得良好的效果，才能充分調動員工的積極性。

五、結束語

目標成本管理根據企業的經營目標進行項目成本預算，對目標成本進行層層分解、控制、考核、評價，這些措施有利于增強員工的成本責任意識，可以起到良好的效果。由于項目成本的80%都是在項目設計階段就已經決定的，而目標成本管理正是以成本預算為基礎，在項目的圖紙設計階段就確定成本限額，在過程中再加以控制，最后進行竣工結算，一系列的措施有助于房地產企業實施良好的成本管理。重慶宏帆實業有限公司的目標成本管理的成功實施，為其它中小房地產企業的目標成本管理提供了借鑒意義。目標成本管理作為一種科學合理的成本管理方法，房地產企業應該予以重視，采用目標成本管理可以促進房地產企業更好的控制開發成本，提升競爭力。