解決個人商辦租賃痛點優客工場收購碎片空間

文/本刊記者 史 詩

解決個人商辦租賃痛點優客工場收購碎片空間

文/本刊記者 史 詩

11月末，中國聯合辦公領域的獨角獸企業優客工場宣布，正式控股專業個人商辦房產全托管家企業「碎片空間」。

今年以來，中央“房住不炒”的政策定位和租售并舉的政策方向深入人心，房屋租賃市場迎來風口。今年房屋租賃的市場規模將達到1.3萬億元，預計到2030年會達到4.6萬億元。除了長租公寓之外，作為與居住同樣重要的另一塊房屋租賃業務，個人商辦租賃也在產品升級與更新中尋找方向，管理平臺化、專業化機構近兩年快速成長。

與此同時，在中央政策號召下，中小企業的數量逐年激增。2017年前三季度，全國新登記企業同比增長12.5%，日均新登記企業達1.65萬戶。數據顯示，隨著租戶對辦公空間靈活性的要求日益增強，聯合辦公空間將保持每年30%的增長率。

在不久前剛剛發布的2017年GCUC聯合辦公行業報告中提到，行業正在呈現多元主體介入的趨勢，辦公場景化，內容與業態的組合創新進一步深化。

在這樣的政策背景和聯合辦公發展大趨勢下，優客工場意圖通過控股收購多元化、碎片化、私密化特性明顯的小微空間運營商，打造一條全新的工作站產品線。

優客工場成立于2015年，以空間為平臺，為創新企業提供全產業鏈服務，以構建國際一流的聯合辦公空間為目標，建設基于社群的商業社交平臺和資源配置平臺，最終成就“讓平行世界的人相互遇見”。

目前，優客工場已完成Pre-C輪融資，成為中國聯合辦公領域首個達到獨角獸級別的企業，目前全球布局30個城市100個共享辦公空間，聚集了4000余家懷揣夢想的企業，擁有超過5萬名會員，總管理面積達到30萬平方米。

此次優客工場控股收購的碎片空間是一家專業化程度極高的個人商辦房產全托管家企業及小型空間運營商，品牌深耕北京市16區中經濟總量居首位的海淀區。

碎片空間創立于2016年，創始團隊成員均擁有知名地產中介機構的執業經歷，對于商業地產投資與開發有著深刻的職業體驗與見解。包括創始人和管理層在內，碎片空間共有10名運營人員，平均年齡28歲，是一支非常具有朝氣的年輕團隊。

碎片空間創始人劉意于2009年加入地產行業，自2010年起專注于商業地產經紀領域，并在多家商業地產中介機構擔任重要職位。

首席運營官甄汗斌在商業地產領域有著多年開發、管理經驗，深度理解地產市場，在資產運營管理、互聯網、金融資本方面具有敏銳洞察力和極強的資源整合能力，擅長將移動互聯網技術有效融合應用到資產運營工作中。

截至今年6月，碎片空間的管理總面積達3萬平米，為近200位商辦房產業主提供專業服務，管理資產市值達12億元人民幣，管理樓宇以中關村商圈為核心，包括泛亞大廈、知春大廈、銀科大廈、西環廣場、科技會展、韋伯時代、中關村大廈、中關村SOHO等40余個核心樓盤。

2016年，碎片空間的營業額超過600萬元，2017年，公司業務迅猛發展，全年營業額將達到2000萬元。隨著運營團隊的逐步成熟，對于市場的精準把握，預計2018年營業額為6000萬元。

以此估算，碎片空間的復合增長率將達到115%。

碎片空間創始人劉意認為，個人商辦房產租賃市場目前依然是一片藍海，碎片空間在互聯網創業企業密集的北京市海淀區占據了較大市場份額。根據碎片空間的市場調研，在海淀區主流寫字樓中，以個人持有類型為主的樓盤約占15%，共約300萬平米。

碎片空間的崛起，一方面源于國家的政策紅利，還有一層原因在于，個人商辦租賃業務精準地把握到了自持物業的業主群體的痛點。

首先，在碎片空間此前接觸的業主群體中，很多人都是其所在行業中的佼佼者，平時工作繁忙，時間成本非常高，他們不愿意把大量精力花費在聯系房產中介、帶租戶看房、簽約等瑣碎事情上。

其次，當前個人商辦租賃的中介機構良莠不齊，一些業主擔心在合同簽訂時出現條款陷阱或欺詐等問題。

碎片空間在市場拓張的過程中，將以最高效的方式解決了業主痛點，用最專業的房產全托管家模式和最周到的服務打理樓宇，最大限度地節省了業主的時間成本。

同樣，在商辦租賃市場上，碎片空間也把握到對辦公空間有個性化需求的小微創業企業和個體創業者的痛點所在，按照碎片空間創始人的設想，每一個小小的空間都是具有獨立價值的碎片，當所有碎片聚合在一起，就會產生聚集反應，碎片雖小，匯集而成的能量卻很大。

除了精準把握到用戶痛點之外，碎片空間充滿創新型的商業模式也是成功的重要因素。傳統的個人房屋租賃以C2C2C模式為主，即業主——中介業務員——租賃者的連接方式，中介雖然是以中介公司的名義出現的，但在實際操作過程中，依然以中介業務員個人主導簽約為主，存在極大的不確定性和風險。

而在碎片空間的運作過程中，這一模式衍化為C2B2C，即業主——機構——租客，由碎片空間居間協調，并對物業進行整體改造升級和標準化運營，業主可以更快地把房子租出去，租賃者在入住駐時也更加省心。

據悉，在美國的住房租賃市場，專業化租賃機構占30%。在日本，專業化租賃機構更是達到了80%。而中國，此類機構僅占有不到2%的比例。未來，像碎片空間這種專業化程度極高的租賃機構在中國將大有可為。

優客工場創始人兼董事長毛大慶先生表示，在控股收購碎片空間后，優客工場將通過更加多元化、碎片化、私密化的商業空間，增加入駐企業的授權感、參與感和成就感，為用戶提供更加契合需求的辦公環境。未來，優客工場將在原有“30城百店”的空間基礎上，充分考慮大中型空間與小微型空間的整體布局，在為個性化用戶提供“拎包入辦”服務的同時，利用優客工場的體量優勢，在碎片空間的周邊布局設施齊備、資源豐富的聯合辦公空間。

未來，用戶在入駐碎片空間辦公的同時，也可以通過優客工場的全球會員包，享用周邊的優客工場社區智慧化辦公服務，并通過優客工場強大的企業服務平臺，尋找創業過程中亟需的市場資源，實現與上下游產業鏈的無縫鏈接。

碎片空間創始人劉意表示，在成為優客工場控股公司之后，碎片空間將借助優客工場的強大品牌號召力，高效高質地吸收優質個人商辦空間資源，并從優客工場的運營團隊引進專業的空間管理理念，為廣大業主與入駐企業提供更加優質的服務。

聯合辦公空間與碎片空間的互補性，將以最高效的方式實現存量資產的整合再利用，同時也成為優客工場在城市更新實踐中的又一條產品線。