淺析我國物業管理中存在的問題及解決方法

(廈門聯發(集團)物業服務有限公司，福建 廈門 361009)

淺析我國物業管理中存在的問題及解決方法

張玉明

(廈門聯發(集團)物業服務有限公司，福建 廈門 361009)

物業管理作為我國的新興產業，只有三十幾年的發展歷程，其傳統的行政型與福利型的房屋管理模式也正在逐步向經營性與專業型的物業管理模式轉變。盡管如此，依然與發達國家的物業管理產業存在很大的差距。本文將對我國的物業管理模式的特點、問題作出論述與分析，從而探討出提高物業管理水平的有效策略。

物業管理；問題；策略

一、引言

雖然我國也在不斷引進新的管理理念、模式與技術手段，但是由于經驗、新問題、新管理理念的制約，我國的物業管理行業不僅存在著舊問題，也衍生出許多新問題。如何構建科學化、系統化的物業管理體系，促使房地產行業保持良性的發展，這將成為企業管理層以及從事物業管理專業研究的專業學者所需要迫切解決的重要課題之一。

二、物業管理的特點

物業管理作為我國住房制度改革與經濟發展的產物，是一種具有中國特色的現代化住宅小區的物業管理模式。其運行的正常與否直接影響著人們的居住質量與社會安定。因此物業管理水平的高低也受到政府部門以及社會各界的持續關注。而準確把握與透析我國物業管理行業的具體特征對于引導物業管理行業保持健康發展具有至關重要的指導意義。

(一)融合性

與有形的實物產品的生產與銷售模式相似，物業管理企業將物業管理與服務作為產品，業主則通過支付相應的物業管理費來購買此產品。因為產生了交易關系，業主與物業管理企業也變成了產品的消費者與生產者。與此同時，物業管理企業也借助產品來建立與業主的消費關系。但是與其他實物產品不同之處在于，物業管理企業所生產、銷售與消費的產品是作為一個不可分割的整體存在的。因此物業管理企業要時刻向業主提供優質的管理服務。一旦服務質量出現問題，就無法得到及時有效的處理與彌補。

(二)長效性

業主所購買或租賃的房屋在較長的時間內是不會發生改變的，因此這也要求物業管理企業要提供長期有效且連續的管理服務。根據業主居住的時間，短則數年，長則數十年，物業管理企業都要與業主長期處于消費與提供服務的關系。長效性的特點決定了物業管理公司需要長期保證優質的服務質量，并且還要接受來自業主長期的監督。

(三)公用性

通過住房合同契約的簽訂，使得業主與物業管理企業之間構建被服務與提供服務的關系，這種關系與其他消費關系不同，業主并不是作為一個單個的個體形式存在的，很多情況下，是以業主群的形式存在。因此也就致使物業管理企業無法進行一對一的管理模式，而是要對整個小區內的所有房屋以及公用設施提供的日常的維護與管理服務，還要監管小區內部的環境衛生與公共秩序，從而為業主在小區內正常生活與娛樂提供有效的保障。

三、我國物業管理行業問題

(一) 物業管理企業缺乏行業定位

很多物業管理企業都沒有對物業管理服務有一個本質的認識，他們只是簡單的認為物業管理服務只包括保潔與保安等最基本的服務。其實這種最基本的管理服務，因其技術含量低，欠缺實用性與針對性，所以對于物業管理企業而言沒有任何優勢與特色可言。盡管隨著我國現代化城市建設的水平逐漸提高，物業管理企業的數量與規模也越來越大，但是由于物業管理企業對于行業品牌定位、企業文化塑造與創新產品品種等方面認識不足，從而導致物業管理的平均水平較低。

(二) 物業管理服務不專業

目前，我國大多數的物業管理企業中的從業人員普遍都是非專業出身的，從其他行業分流過來的人員比比皆是。它因為工作輕松、技術含量低，更成為了很多下崗職工再就業所中意的崗位之一。而物業管理企業也不重視對物業管理人員的綜合素質與服務管理技能的培訓，導致物業管理行業良莠不齊，物業管理人員的不規范服務與管理知識的不足，直接損害了物業管理企業的品牌與形象。

(三)物業管理企業規模小，難以發揮綜合優勢

由于物業管理行業發展歷程短，雖然物業管理數量非常之多。但是物業管理行業中大多數的公司規模較小，業務分散，從而致使物業管理公司的運營成本不斷升高，而經濟效益卻在不斷的降低，最終讓企業面臨著虧損甚至倒閉的經營風險。這種不良的運行狀況勢必也無法提高物業管理服務水平，從而影響到了業主的居住質量。

四、物業管理問題的解決

(一)充分發揮政府調控管理作用

物業管理企業保持健康良性的運轉，有利于提供大量的工作崗位，還能有效提升人們的居住質量、改善居住環境，從而獲得良好的社會效益、生態效益與經濟效益。因此政府應該給予物業管理企業一定的政策扶持與經濟投入，引導與規范物業管理行業趨向穩定良好的發展。其次要在物業管理行業中充分發揮市場競爭機制的作用，全面推進物業管理企業的市場化運作，通過市場競爭激發物業管理企業的創新意識、品牌意識與競爭意識。同時政府還應結合物業管理行業發展的實際情況對其宏觀調控，優化配置企業資源，支持部分有競爭實力的企業打造行業的優秀品牌與文化，樹立優秀物業管理的風向標。

(二)提升物業管理企業專業水平

物業管理企業的服務質量與管理水平的提高，需要加強對物業管理人員的培訓與培養，注重管理人才的引進，建立重要崗位的嚴格用人選拔機制，讓有技術、有經驗、高素質的管理人才為公司的發展貢獻力量。另外還要加強對財務管理人員的崗前培訓與崗中指導與監管。引進新管理理念、管理模式與管理技術手段，與時俱進，結合實際情況，打造優秀的物業管理人才隊伍。同時專家學者還要研究出符合本國國情的人才培養體系與物業管理理論體系，讓物業管理企業的經營活動都能有章可循，有理可依，規范企業的人才培養機制與物業管理。比如某物業管理公司對某高檔小區做出的物業管理方案，具體內容如下：樹立“真誠服務、始終如一”的服務理念，健全物業管理體系，將業主的滿意度作為評價物業管理服務的重要標準，以此來實現標準化與規范化的服務效果。其次明確物業管理定位，致力于將該小區打造為具有21世紀智能小區，健全智能系統，比如小區周邊報警系統、樓宇對講系統、電子監控系統與電子巡更系統等，還不斷地完善物業管理公司的信息網絡系統、防雷系統、設備監控系統以及物業管理系統，最終讓該物業管理公司獲得了業主的一致認可，并在市場上站穩腳跟，實現了經濟效益與社會效益最大化的發展目標。

(三)物業管理企業增強服務意識

良好的服務意識是提高物業管理水平的基本條件，而業主對于物業管理服務的支持與需求是提高物業管理服務質量的根本保障。因此物業管理企業要加強科學化、系統化的管理，增強管理人員的服務意識與市場觀念，提高企業在市場的產品占有率與品牌影響力。物業管理的核心在于服務，只有增強管理人員的服務意識，才能更好的處理與業主的關系，從而滿足業主對于小區物業管理的需求。因此物業管理企業還要加強對物業管理人員的服務意識的培訓與教育，提升員工的綜合素養，提升企業的核心競爭力與品牌形象。比如某小區業主王先生來到某物業服務中心進行咨詢，物業管理接待員小周立刻起身迎接，并禮貌請對方就座，。了解王先生想要咨詢有關物管費的構成以及支出信息之后，小周為了答復的更為清楚，找出《物業管理條例》以及物業服務費用的測算表等資料，向王先生展示，并逐一解釋。物業管理的服務一定要注重禮儀禮節，讓業主感受到親切感與愉悅感。其次在恢復業主問題時，要做到有理有據，避免將問題復雜化、難以讓業主理解，最終為業主提供滿意的服務，提升物業管理公司的形象。

五、結束語

雖然我國物業管理行業已經取得突破性的進展，但是問題也是層出不窮。這就需要業內人士群策群力，健全物業管理理論體系，提高物業管理水平與服務質量，讓新興產業獲得更加長足的穩定發展。

[1] 井鳳娟.淺析中國物業管理存在的問題及對策[J]. 中國市場，2016，10：100-101.