十九大后房地產市場趨勢判斷

丁祖昱

“十九大”再次明確，“房子是用來住的、不是用來炒的”。住建部部長也表示，堅持調控目標不動搖、力度不松勁，保持政策的連續性和穩定性。

受數輪調控政策作用疊加，“金九”樓市成色略顯不足，整體市場“量價齊跌”。盡管房企季末全力沖業績，9月全國商品房銷售面積環比增加43%，但同比卻下降2%，增幅年內首次由正轉負，前9個月的累積同比增速也加速下滑，三四線城市市場成交比重也小幅下降。與此同時，15個熱點城市房價環比繼續下降或持平，同比漲幅全部回落。受到土地成交量提升的影響，房地產開發投資額同比增長8.1%，較前8個月提高0.2個百分點。

在當前市場節點上，就未來房地產市場走勢，談一下我的幾點判斷：

行業政策展望

“十九大”報告給未來5—10年的房地產市場定調，未來調控政策、市場走勢都將緊緊圍繞“房住不炒”展開。

同時，房地產長效機制將加快推出，主要涉及土地、金融、稅收、租購并舉等四個方面。

其一，著力增加土地供應，但供地結構將會調整，重點保障租賃、保障性住房土地供應。尤其是租賃用地，供應將大量增加。

其二，金融政策保持穩健中性，有序推進去杠桿，尤其是居民杠桿率不能繼續提升。房企資金周轉壓力將會在年底進一步顯現。

其三，房地產稅將加速推出。房地產稅也是取代短期行政手段的重要方式。

其四，租購并舉的住房制度。目前正在加速推進租賃住房供應，上海、杭州等市密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，后期增加操作性的政策將進一步出臺。

市場趨勢判斷

其一，成交低迷走勢將持續3—6個月，但全年商品房銷售仍將再創新高，同比增長5%左右。

其二，一二線城市房價穩步回落趨勢會持續到年底，但隨著“基數效應”的到來，加上高端項目限價形成的“堰塞湖”終要解決，2018年房價翹頭向上的壓力將越來越大。

其三，土地市場將更為理性，合作、收并購的比例將進一步增加。土地市場將再次出現“國進民退”，中海、華潤等國有房企在核心一二線城市不惜重金拿地，各城市租賃住宅用地更是被地方國企壟斷；民企拿地主要集中在三四線城市，收并購的案例也持續增多。鑒于三四線城市土地成交占比較高，四季度三四線城市供地規模將持續高位運行，但企業異常高漲的拿地熱情較難維系，三四線城市土地行情將進一步回落。

其四，企業業績集中度將進一步提升。9月份以來房地產市場持續低迷，但部分房企業績依舊高歌猛進。以融創為例，9月實現銷售業績430.4億元，與碧桂園、萬科和恒大相差不大。TOP10房企業績表現優異，與其市場布局合理、在售項目眾多密不可分，譬如恒大半年度公布的在售項目多達546個，為恒大業績持續高增長奠定了堅實的市場基礎。

放眼長遠，租購并舉的住房制度正在加速推進，以萬科、龍湖、旭輝為代表的品牌房企正在加緊布局這一市場，預計租賃市場將是企業競爭的下一個主戰場。

丁丁點評：

住房和城鄉建設部官網披露，10月30日至11月30日將在全國范圍內開展商品房銷售價格行為聯合檢查，檢查對象為房地產開發企業和房地產中介機構，重點查處捂盤惜售、炒賣房號、操縱市場價格等行為。

點評：一查再查

10月23日，保利集團發行國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs，發行總額不超過50億元，首期發行自《無異議函》出具之日起6個月內完成，其余各期發行自《無異議函》出具之日起24個月內完成。

點評： 意義重大

國家統計局發布了2017年9月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，一線城市房價環比持續下降，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.2%；二三線城市環比漲幅繼續回落。

點評：效果顯現

近日，北京住建委對9月出臺的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》進行了解讀，指出共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額。

點評：理應如此

10月23日，團結香港基金會于港麗酒店發布“土地房屋政策研究”系列的第三份報告指出，目前香港土地房屋短缺問題非常嚴重，特別是公營房屋供不應求的情況在短中期尤為突出，建議透過公私營合作，釋放私人土地儲備的發展潛力；該基金會建議，政府應繼續在維港以外進行大規模填海。

點評：增加供應

10月17日，央行上海總部公布數據顯示，前三季度上海地區新增本外幣各項貸款6107.41億元，同比多增1704.23億元，其中9月份增加854.68億元，同比少增40.99億元。

點評：差異不大

國家統計局發布的2017年9月份全國居民消費價格指數（CPI）顯示，CPI同比上漲1.6%，環比上漲0.5%。其中，居住類同比價格上漲2.8%。

點評：繼續穩定

10月16日，信報援引消息人士稱，長實集團以402億港元出售中環中心75%權益，買方是以內地石油系統機構為首的財團。若消息屬實，此次交易將成為香港商廈最高成交價。

點評：寸樓寸金

綠地控股發布了健康養老產業戰略規劃，旗下綠地康養產業集團正式揭牌。據了解，綠地康養居酒店首期將落子上海、武漢兩地，2年內在全國一線城市、省會城市及周邊、旅游度假區等區域開工100家，5年內在國內外形成500家連鎖，計劃總投資200億元。

點評：概念不錯

國土資源部中國土地勘測規劃院發布今年第三季度全國主要城市地價監測報告，數據顯示，全國48個主要城市第三季度地價漲幅進一步收窄。今年第三季度，全國主要監測城市地價總體水平為每平方米4012元，商服、住宅、工業地價分別為每平方米7164元、6359元和799元，環比增速分別為1.07%、2.56%、0.76%。

點評：價格失真

優客工場與首旅如家進行共享辦公合作。10月17日，優客工場與首旅如家酒店集團舉辦簽約儀式，此次合作擬將酒店閑置空間擴展成共享辦公空間。

點評：各取所需endprint