房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性分析探討

陳 樸 趙亞琳/ .廣西鐵路投資集團(tuán)有限公司 .南寧威寧投資集團(tuán)有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性分析探討

陳 樸1趙亞琳2/ 1.廣西鐵路投資集團(tuán)有限公司 2.南寧威寧投資集團(tuán)有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性、專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的投資活動(dòng)，同是也是一項(xiàng)高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為。因此，正確合理的財(cái)務(wù)可行性分析，對(duì)加強(qiáng)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理至關(guān)重要。文章主要就房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行了相關(guān)的分析，以供大家交流探討。

房地產(chǎn)；項(xiàng)目投資；財(cái)務(wù)可行性

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查與資料收集，在宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析的基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入、投資成本費(fèi)用、稅金及利潤(rùn)等，通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目的投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標(biāo)，綜合論證投資項(xiàng)目的必要性，判斷該投資項(xiàng)目是否具有財(cái)務(wù)可行性，為正確的投資決策提供可靠的依據(jù)，減少或避免投資決策失誤。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容

1.1 總論

項(xiàng)目的名稱(chēng)、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類(lèi)建筑物的構(gòu)成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。

1.2 市場(chǎng)調(diào)查和需求分析

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)同時(shí)期人們對(duì)房屋需求，從而分析出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售走勢(shì)或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對(duì)市場(chǎng)的范圍和租售對(duì)象。

1.3 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析

原建筑物的現(xiàn)狀，周?chē)h(huán)境的布局，開(kāi)發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準(zhǔn)備中考慮進(jìn)去。

1.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施之前，設(shè)計(jì)人員要設(shè)計(jì)出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設(shè)計(jì)，城市的景觀設(shè)計(jì)，并且保證場(chǎng)內(nèi)外交通布置的暢通，基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的可行性。

1.5 投資估算

它是場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、工程的總造價(jià)、手續(xù)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的估計(jì)。

1.6 經(jīng)濟(jì)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入、預(yù)期利潤(rùn)、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評(píng)估，以及當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí)，該項(xiàng)目最終可具體實(shí)施。

2.可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用的重要性

可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的必要工作，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有重要的意義，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究是我國(guó)節(jié)約型建設(shè)以及科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)；第二，通過(guò)可行性研究，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)商做出決策提供重要的參考依據(jù)；第三，可行性研究也能夠?yàn)楦鱾€(gè)參與部門(mén)之間簽訂協(xié)議的依據(jù)來(lái)源。

3.項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)可行性分析

3.1 項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè)

以某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目總投資由開(kāi)發(fā)成本和各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成，開(kāi)發(fā)成本是指項(xiàng)目的土地及拆遷費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)用等；各項(xiàng)費(fèi)用是指管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅費(fèi)等。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本已考慮以下因素：(1)本市相關(guān)工程竣工(結(jié))決算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素；(2)國(guó)家及本市的有關(guān)工程建設(shè)及其他建設(shè)費(fèi)用的現(xiàn)行規(guī)定。

3.2 項(xiàng)目的資金籌措

該公司現(xiàn)有資金來(lái)源渠道有：將公司現(xiàn)有房產(chǎn)等資產(chǎn)抵押給銀行可取得貸款3000萬(wàn)元， 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓可獲得約5000萬(wàn)元，公司另一項(xiàng)目銷(xiāo)售獲利約5000萬(wàn)元，即公司自有資金部分可籌集到約13000萬(wàn)元。銀行貸款方面：由于目前國(guó)家實(shí)行嚴(yán)歷的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策， 加上銀行緊縮的貨幣政策，該項(xiàng)目無(wú)法獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，只能用土地抵押向銀行申請(qǐng)貸款。土地的評(píng)估價(jià)值約6000萬(wàn)元，向銀行抵押可能取得貸款3000萬(wàn)元。在不考慮承建方墊資的情況下，可籌集到資金總額約16000萬(wàn)元。

由于中國(guó)巨大勞動(dòng)力供應(yīng)量的存在，施工企業(yè)長(zhǎng)期處于買(mǎi)方市場(chǎng)，承建企業(yè)為獲得工程合同往往會(huì)有一定的墊資承諾，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在一定的時(shí)間內(nèi)少付、 甚至不付工程費(fèi)用， 根據(jù)目前建筑市場(chǎng)的行業(yè)潛規(guī)則，承建方可墊資3000萬(wàn)元左右。墊資實(shí)際上起到了為公司融資的作用，在一定程度上可以減輕公司的資金壓力。

綜合以上分析，該項(xiàng)目資金需求可得到初步解決。

3.3 項(xiàng)目的收入預(yù)測(cè)

收入預(yù)測(cè)是指項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益的流入，是利潤(rùn)產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ)。銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)是一項(xiàng)復(fù)雜細(xì)致的工作，需要企業(yè)的銷(xiāo)售部門(mén)在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)供需分析，結(jié)合本公司項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售預(yù)測(cè)，從而估算出銷(xiāo)售收入。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，該項(xiàng)目區(qū)域板塊的概念炒作具有強(qiáng)大的吸引力，成規(guī)模的寫(xiě)字樓群會(huì)吸引大量客戶追逐。該項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目林立，已基本形成圍繞市政府和輕軌站點(diǎn)為主的寫(xiě)字樓商圈。公司投資此項(xiàng)目正好迎合了市場(chǎng)需求，將形成良好的銷(xiāo)售前景。

3.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。常用的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的靜態(tài)評(píng)價(jià)方法如投資利潤(rùn)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率等；動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法主要有凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值指數(shù)法和內(nèi)部收益率法等。

(1) 投資利潤(rùn)率及主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率：兩指標(biāo)的平均數(shù)均優(yōu)于房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)，說(shuō)明本項(xiàng)目可行。

(2)凈現(xiàn)值。指項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流人量的現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值之間的差額。若凈現(xiàn)值為正，說(shuō)明項(xiàng)目的收益率超過(guò)了基準(zhǔn)收益率或預(yù)定的投資收益率，則項(xiàng)目可行；反之若凈現(xiàn)值為負(fù)，則項(xiàng)目應(yīng)放棄。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)及營(yíng)運(yùn)期限較長(zhǎng)，應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折成建設(shè)初期的現(xiàn)值進(jìn)行比較。該公司的加權(quán)平均資金成本為12%，該項(xiàng)目以此作為折現(xiàn)率計(jì)算凈現(xiàn)值。該項(xiàng)目在不同銷(xiāo)售狀況下的凈現(xiàn)值均為正值，說(shuō)明本項(xiàng)目可行。

(3)現(xiàn)值指數(shù)法。投資收益現(xiàn)值與初始投資額現(xiàn)值之比。現(xiàn)值指數(shù)大于1，項(xiàng)目可行；反之則應(yīng)放棄。本項(xiàng)目在不同銷(xiāo)售狀況下的現(xiàn)值指數(shù)均大于1，說(shuō)明本項(xiàng)目可行。

(4)內(nèi)部收益率。是指在整個(gè)投資期內(nèi)使凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率，當(dāng)其超過(guò)資金成本時(shí)投資項(xiàng)目可行；如果低于資金成本則應(yīng)放棄。內(nèi)部收益率一般通過(guò)“試誤法”進(jìn)行計(jì)算，即先估計(jì)一個(gè)折現(xiàn)率，用它來(lái)計(jì)算方案的凈現(xiàn)值：如果凈現(xiàn)值為正數(shù)，提高折現(xiàn)率進(jìn)一步測(cè)試； 如果凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則降低折現(xiàn)率再測(cè)試。經(jīng)過(guò)多次測(cè)試，尋找出使凈現(xiàn)值接近于零的折現(xiàn)率，即為該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。

經(jīng)過(guò)多次測(cè)試，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率在不同銷(xiāo)售狀況下均大于項(xiàng)目平均資金成本12%， 說(shuō)明本項(xiàng)目可行。

4.結(jié)束語(yǔ)

總之，為規(guī)避和盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，一方面在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析的同時(shí)，還應(yīng)結(jié)合其他分析進(jìn)行決策，以使投資效果更具有可靠性；另一方面需要有一定的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變措施，以減少市場(chǎng)和其他突變情況而發(fā)生的損失。

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