建筑房地產(chǎn)業(yè)營改增問題思考

趙 娟 / 寧夏吳忠市國土資源局

建筑房地產(chǎn)業(yè)營改增問題思考

趙 娟 / 寧夏吳忠市國土資源局

國家實施結(jié)構(gòu)性減稅主要是通過營改增來實現(xiàn)的，這也是重大的一項稅收制度改革，對我國建筑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說具有重要的現(xiàn)實意義。從理論上來看實行營改增可以減少建筑房地產(chǎn)行業(yè)重復征稅的現(xiàn)象，具有減稅效果。而另一方面來看房地產(chǎn)行業(yè)稅收負擔受到外購項目中進項扣除比例影響，因此本文就對建筑房地產(chǎn)營改增問題展開思索和探討。

建筑房地產(chǎn)行業(yè)；營改增；稅收負擔

我國房地產(chǎn)行業(yè)長期實行營業(yè)稅制度，但勞務和外購貨物稅款不能抵扣，導致房地產(chǎn)行業(yè)存在重復征稅的問題。隨著營改增的實施，在我國建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)等多個領域中推行增值稅，從而幫助房地產(chǎn)行業(yè)消除重復征稅的現(xiàn)象，減輕房地產(chǎn)行業(yè)稅收負擔，對建筑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說起到積極的推動作用[1]。但與此同時，因建筑房地產(chǎn)行業(yè)自身經(jīng)營特點，在實施營改增的過程中對房地產(chǎn)行業(yè)也還存在一定的稅負影響。

一、營改增對建筑房地產(chǎn)行業(yè)的影響

營改增在全面實施的過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅收不減反增，而有些企業(yè)則產(chǎn)生了稅收洼地，為了對營改增稅收制度變革進行更好的把握和應對，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身企業(yè)實際經(jīng)營特點及營改增的內(nèi)涵，提出相應的應對措施，才能減少企業(yè)的稅收負擔。

（一）對企業(yè)納稅人的影響

根據(jù)國家稅務局規(guī)定，當年銷售額在500萬元以上的納稅人，應向國稅機關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格，而對于未達標但會計核算健全的企業(yè)，并能夠準確提供相關(guān)稅務資料的也可以申請辦理增值稅一般納稅人資格。房地產(chǎn)企業(yè)通常符合增值稅一般納稅人的資格標準，但這類房地產(chǎn)企業(yè)一般是處于銷售期，對于項目運營期和尾盤銷售期的企業(yè)則并不達標，而是否需要申請增值稅一般納稅人的資格則具體取決于公司發(fā)展情況[2]。在房地產(chǎn)銷售過程中，如果企業(yè)客戶群體主要是一般納稅人，需要增值稅的專用發(fā)票，則企業(yè)對一般納稅人需求較大，如在尾盤結(jié)算時，房地產(chǎn)行業(yè)中大部分的土地成本或其他成本支出都取得大量的不可抵扣票據(jù)，則可以不申請一般納稅人，并按照5%的征收率來進行增值稅繳納，不對進項稅額進行抵扣。

（二）對企業(yè)組織架構(gòu)影響

增值稅繳稅主要的征稅主體是企業(yè)，當企業(yè)在多個項目中運營主體是同一個，可以通過不同項目的進項稅額來獲得不同時間對繳稅時間調(diào)節(jié)的面對。而多個房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展一定規(guī)模后都漸漸向多元化方向發(fā)展，企業(yè)在經(jīng)營中不僅包括有房地產(chǎn)業(yè)務，還包括制造業(yè)、服務業(yè)或酒店等。在實施營改增后稅率也有一定的差別，不同的行業(yè)稅率不同，建筑房地產(chǎn)行業(yè)應根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況來進行稅率核算。

（三）對企業(yè)稅收情況影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)建設和經(jīng)營周期普遍較長，而根據(jù)營改增中的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人對自行開發(fā)項目進行銷售，主要是選擇簡易計稅法進行計稅，并按5%的稅率進行計稅，在對增值稅進行計算時需要將含稅的銷售價格轉(zhuǎn)換為不含稅的應稅銷售額，并根據(jù)稅收征收率對稅款進行計算，當稅率不變時稅基減少，從而導致稅負下降[3]。如一般計稅項目中，稅率由按照營業(yè)稅的5%進行全額征收鉆轉(zhuǎn)變?yōu)榘凑赵鲋殿~的11%進行征收，從表面上來看稅率提高，但實質(zhì)上增值稅抵扣金額包括了土地在內(nèi)的各項成本支出，稅負降低。

二、建筑房地產(chǎn)行業(yè)對營改增實施的具體應對策略

（一）對進項稅額的抵扣政策進行明確，并將土地成本納入到抵扣范圍中

根據(jù)我國現(xiàn)行的增值稅政策規(guī)定，只有在取得增值稅專用發(fā)票后才能對稅款進行抵扣，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成較為特殊，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中占有較大比重的土地成本，在實行營改增后對稅負影響較大，但根據(jù)現(xiàn)有政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)只能通過拍賣的方式來獲取土地資源，不能獲得增值稅的發(fā)票，也就無法對土地成本進行稅款抵扣，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)稅負增加[4]。因此國家應制定出相應的政策，將土地成本納入到抵扣稅款范圍中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過出讓的方式來取得土地的使用權(quán)，并根據(jù)土地的成交價格和規(guī)費金額，憑借政府部門所開具的憑證進行稅款扣除。

（二）對營改增銜接政策進行合理制度，對存量房產(chǎn)進行正確處理

國家實施營改增政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必然會存在過渡期存量房的稅額抵扣問題，假如某樓盤是在營改增前開發(fā)完成，但卻是在營改增后進行銷售，從而造成銷項稅額沒有抵扣進項稅額，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負增長，這對于過渡期的房地產(chǎn)企業(yè)來說產(chǎn)生了深遠的影響，并存在諸多不合理的因素。因此我國需要對過渡期間中的銜接政策進行明確制定，從而導致增量房和存量房中的稅負保持平衡，因此國家應對房地產(chǎn)企業(yè)的存量房根據(jù)銷售收入按照5%的征稅率進行建議征收，使其和原有營業(yè)稅的稅負保持大體持平。

（三）積極鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行開發(fā)調(diào)整

在實行營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅中建安成本進項稅所占比重較大，對企業(yè)來說是一項利好因素，為了降低企業(yè)的稅負，增加企業(yè)盈利空間，并對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，實行多業(yè)態(tài)并行的方式。建筑房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中主要是對清水房和精裝修房進行開發(fā)，其中精裝修房中包含了廚衛(wèi)設施、裝飾材料、燈具等外包裝飾勞務，而這些勞務費用和外購材料費用如可以獲得增值稅的專用發(fā)票，在增值稅繳納過程中可以將其作為進項稅進行稅額抵扣。通常抵扣金額和抵扣項目越多，則增值稅稅負越低[5]。因此國家相關(guān)部門應積極鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)對產(chǎn)品的開發(fā)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，推動對精心裝修房的開發(fā)和建設，尤其是對大力發(fā)展住宅產(chǎn)品企業(yè)來說，在產(chǎn)品線中應增加高檔公寓和精裝修產(chǎn)品，并對下游的家具家電產(chǎn)業(yè)鏈進行延伸，從而打造一體化的住宅模式，也是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的方向。

（四）應加強房地產(chǎn)企業(yè)的外購勞務管理

當房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)和建設的過程中，會涉及到多個方面的勞務問題，如圍墻、景觀、園林綠化等，而承擔勞務的施工隊和公司通常不具備增值稅一般納稅人的資格，無法開具增值稅的專用發(fā)票，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)對于外購勞務進項稅額難以進行抵扣[6]。此時房地產(chǎn)企業(yè)在勞務發(fā)包時應選擇具有增值稅一般納稅人資格的勞務公司，如勞務公司為小規(guī)模的納稅人，則可以要求勞務公司到稅務部門開增值稅的專用發(fā)票，從而對進行稅額進行抵扣。

三、結(jié)語

作為我國重要的稅收制度改革，在實施營改增的過程中必然會對建筑房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的影響和問題，在這種態(tài)勢下需要房地產(chǎn)企業(yè)需要積極利用本次變革來促進企業(yè)快速發(fā)展。本文就對營改增下對建筑房地產(chǎn)行業(yè)的影響進行分析，并提出了相應的應對措施，通過明確進項稅額抵扣政策，在抵扣范圍中納入土地成本，并合理的處置存量房產(chǎn)，積極鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行合理調(diào)整，加強企業(yè)外購勞務管理等各項措施，來推動建筑房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和長足發(fā)展。

[1]邢惠豐,周勝,郝宛怡.以稽查視角看營改增后房地產(chǎn)、建安業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和管理思路[J].天津經(jīng)濟,2017,(06):33-36.

[2]陳珍.房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”的難點分析與對策探討[J].財經(jīng)界(學術(shù)版),2016,(20):313.

[3]辜智勇.芻議“營改增”對建筑施工企業(yè)的影響及應對措施[J].財會學習,2016,(18):164+167.

[4]胡萍茜.淺析“營改增”對建筑企業(yè)的影響及應對措施[J].知識經(jīng)濟,2016,(17):109-110.

[5]朱行善.房地產(chǎn)業(yè)“營改增”相關(guān)問題分析及對策建議[J].新經(jīng)濟,2016,(23):65.

[6]李赟.營改增與我國房產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展——以房地產(chǎn)企業(yè)建筑行為為視角[J].學理論,2016,(06):118-119.