住房租賃節稅十二法

歲冰

住房租賃節稅十二法

歲冰

購租并舉，租購同權，稅收優惠政策助力發展住房租賃市場。日前，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》國辦發［2016］39號，明確加大政策支持力度，給予稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。住房租賃收入是申報增值稅的計稅基礎，其最大節稅空間在于正確分解或降低計稅收入。在去庫存和新型城鎮化建設的大背景下，住房租賃市場獲得稅收政策支持。全面推開營改增試點方案以來，連續出臺了不動產租賃相關稅收優惠新政策，納稅人可以通過合法的稅收籌劃來減輕稅負。筆者根據現行的營改增稅收政策，運用稅收籌劃技術和方法，對住房租賃企業、機構和個人增值稅優惠政策進行歸納和梳理，供納稅人參考和借鑒。

房產出租五種應稅行為，可以選擇簡易計稅辦法節稅

簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率就稅制適用而言，一般納稅人不動產租賃服務。適用增值稅稅率為11%，其進項稅額可以抵扣。而小規模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。簡易征收適用5%的征收率，而實際征收率會小于5%，因為在征稅時房租等內容會剔除掉含稅的成分，這樣就使得增值稅征收的稅費要低于5%，從而達到節稅效果。

一般納稅人將2016年4月30日之前承租的不動產對外轉租的，可選擇簡易計稅辦法計稅；一般納稅人承租方的租賃合同簽訂日期在營改增試點前的，轉租業務可選擇簡易計稅方法，轉租不動產按照納稅人出租不動產繳納增值稅。

房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

2016年4月30日前開工建設的在建工程，完工后用于出租，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。

符合條件的非應稅項目，不屬于增值稅的征稅范圍

非增值稅應稅項目，是指一項收入或服務根據稅法規定不應該繳納增值稅增值稅。《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》國家稅務總局公告2016年第86號第七條規定：出租方與承租方約定的免租期不視同銷售繳納增值稅。納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅［2016］36號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務。因此，納稅人出租不動產，包括房地產開發企業出租不動產，城市綜合體、商業地產的運營公司出租商鋪，工業企業、政府產業園區出租廠房、企業孵化器出租辦公場所，租賃合同中約定免租期的，免租期不屬于視同銷售情形，不需要按照視同銷售繳納增值稅。

減按征收，簡易征收基礎上再減征增值稅

增值稅減征，是指某項應稅行為，應征增值稅而少征，具體來說或者是先征后返，或者是直接減征。減按征收不是征收率，而是一種稅收優惠。適用的征收率和減按征收的比率之間的差額，就是國家給與的優惠。目前，對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。其計算公式為：應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%。

免征增值稅，四項應稅行為享受免稅優惠

增值稅免稅，是指某項應稅行為，因為國家政策扶持，銷售環節不征收增值稅，但進項不允許抵扣，不退還。此類收入免征增值稅，屬于政策優惠。享受免稅的產品或服務，開具發票時，稅率欄次選擇零。以下四項應稅行為免征增值稅：

對公共租賃住房免征增值稅。2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅。公共租賃住房，是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公共租賃住房發展規劃和年度計劃，并按照《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。

小規模納稅人月房產租賃收入不超過3萬元的暫免征收增值稅。對增值稅小規模納稅人應分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務的銷售額，和銷售服務、無形資產的銷售額。增值稅小規模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元），銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。對按季納稅申報的增值稅小規模納稅人，實際經營期不足一個季度的，以實際經營月份計算當期可享受小微企業免征增值稅政策的銷售額度。

對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

軍隊空余房產租賃收入免征增值稅。暫免征收稅的軍隊空余房產，在出租時必須懸掛《軍隊房地產租賃許可證》，以備查驗。

分別核算應稅與非應稅項目，降低應稅項目計稅基礎

按照房產余值計稅的情況下，不構成應稅房產的部分盡量分開核算，不計入納稅基數。

納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。從值計稅的情況下，計稅房產原值包括房產、土地的價值，不構成房產的建筑、占用的土地，也就不計算房產稅。具體操作時，需注意將應稅項目、非應稅項目獨立核算，應稅項目，應按規定計入納稅，避免滯納金、罰款；非應稅項目不計算房產稅，避免多繳稅。對于常見不構成房產的非應稅項目，計算房產稅時應注意剔除。不構成房產的項目通常包括：

獨立于房屋之外的建筑物，如：圍墻、道路、綠化、景觀、停車場、露天游泳池、噴水池等；

可隨意移動的或獨立于房屋之外的各種設備、軟件系統，如：室外消火栓、室外給排水設施，計算機網絡系統等（注：弱電綜合布線系統、安防系統、視頻監控系統等與建筑物相關的需要納入房產原值計征房產稅）。

不屬于房產原值的工程部分的費用，如：相關的設計費、檢測費等

房產進行評估增值的，仍按照歷史成本即調整前的房屋原價計算繳納房產稅。

特殊土地價值：非應稅房產分攤的土地價值、劃撥取得的土地、租地建房的土地租金。

分別核算兼營行為,從低適用稅率或征收率

納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用征收率。兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。兼營行為的納稅人銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產之間沒有因果關系和內在聯系，兼營應視為多項應稅行為。根據稅法規定，兼營應分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率或征收率。因此企業發生兼營行為的，應分別核算適用不同稅率或者征收率應稅行為的銷售額，避免被從高適用稅率或者征收率。對于不動產租賃服務企業來說，應從核算系統、定價機制及合同文本等方面入手，將不動產租賃服務與其他應稅行為分開核算。

為確保環境保護稅于2018年1月1日順利實施，湖北省隨州市地稅局積極行動，扎實做好前期準備工作。該局通過發放環保宣傳袋、微信公眾號、電視、電臺和媒體等多種渠道加大宣傳力度，為環境保護稅的開征營造良好的輿論氛圍。 （圖/文：隨州地）

分解房屋出租與建筑物出租，合理劃分兩者收入的比例

房產稅的征稅對象是房屋，房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，例如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、磚瓦廠灰窖以及各種油罐等均不屬于房產，不征收房產稅。出租人在簽訂房產出租合同時，對出租標的物中不屬于房產的部分應單獨標明，這樣可以達到少繳房產稅的目的。比如出租人既出租房屋也出租機器設備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只需就房屋租賃價款部分按12%繳納房產稅即可。企業實事求是地對價款進行劃分，是合理的納稅籌劃行為，不存在稅收風險。但是，出租人從少繳房產稅的目的出發，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款的，則存在納稅風險。對此，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，地方稅務機關可以核定最低租金計稅價格，此時，企業必須按照地稅機關的最低租金計稅價格繳納房產稅。

房產與場地分別簽訂出租合同，出租場地專項核算可節 設稅合

《房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。企業將房屋及場地對外出租，是有稅收籌劃空間的。租金是計算房產稅的計稅依據。對外出租房屋及場地的企業能否節稅，確定租金大小是關鍵。因為房

◇沒有一輩子從不吵嘴的夫妻，要切記的是，床頭吵嘴床尾和，夫妻沒有隔夜仇，唯如此，才能牽手到老、相約白頭、恩愛一生。

◇聽說神無法無處不在，所以創造了媽媽。即使到了媽媽的年齡，媽媽的媽媽仍然是媽媽的守護神。媽媽這個詞，只是叫一叫，也覺得喉間哽咽。媽媽，是最有力量的名字。

◇我覺得生命是最重要的，所以在我心里，沒有事情是解決不了的。不是每一個人都可以幸運地過自己理想中的生活，有樓有車當然好了，沒有難道哭嗎?所以，我們一定要享受我們所擁有的生活。

◇時間像水一樣慢慢地從每個人身上覆蓋過去。那些潮水的痕跡早就在一年一年的季風中干透，只殘留一些水漬，變化著每個人的模樣。

◇一個人的記憶就是座城市，時間腐蝕著一切建筑，把高樓和道路全部沙化。如果你不往前走，就會被沙子掩埋。所以我們淚流滿面，步步回頭，可是只能往前走。產稅只對出租房產租金收入征稅，出租場地不交房產稅。所以要將對外出租房屋及場地分別核算，達到節稅目的。

營業場所與居住房屋使用有別，分別簽訂出租合同可減輕稅負

納稅人在出租房屋時，應區別房屋的使用性質，將營業場所與居住房屋分開，分別簽訂合同。這樣，繳納房產稅時可減輕稅負。《房產稅暫行條例》的規定，個人出租房屋用于生產經營的，按租金收入的12%繳納房產稅。個人將居民住房出租用于居住時，根據財政部、國家稅務總局《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅［2000］125號）的規定，房產稅暫減按4%的稅率征收。此外，根據有關規定在計算征稅時，房屋出租人支付的出租房修繕費用允許扣除，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。房屋出租人可根據具體情況決定是否要將房屋裝修得好一點后再出租。

區別設備租賃和廠房租賃，嚴謹簽訂租賃合同降低稅負

企業租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車間、廠房、賓館、門面房等，根據相關規定，企業租賃要按租金收入的12%繳納房產稅。但一般情況下，企業出租的不僅是房屋設施自身，還有房屋內外部的一些附屬設施，比如機器設備、辦公家具、附屬用品等，稅法對這些設施并不征收房產稅。如果把這些設施與房屋不加區別地同時寫在一張租賃合同里，這些施也要繳納房產稅，從而增加了企業的稅負。因此，應在同中明確設備租賃收入和廠房租賃務的收入，保證合同中的服務內容、金額等與企業的會計憑證相一致。

分拆房屋租金與代收費用，降低租賃收入減少稅收支出

在對個人租賃收入進行節稅策劃時，可以在保持實際收入不變的前提下，適當地降低租賃的名義收入額，從而有效地減少稅收支出。一些出租房屋的屋主，為了方便，會把水電煤氣等代收費用打包在房租里一起收取，實際上，這樣的方式并不劃算。根據從價稅的特點，如果個人租賃收入額越少的話，其應納的個人所得稅也就相應越少。個人在出租自己的房屋時，有時承諾水、電、暖三費全部包括在租金收入中，而不用承租人另外繳納，只是收取承租人房屋租金收入。由于三費包括在里面，其租金收入也相應較高。其實，從節稅的角度考慮，出租人的這種做法是不足取的。出租人可以采取減少名義收入的辦法，將原來自己承擔的費用支出改由承租人負擔，相應地減少租金收入，這樣，個人要繳納的個人所得稅也會降低，最終，稅后收入將會有所增加。

劃分房屋出租與物業服務，利用物業管理合同避稅

目前，出現了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負責為出租房屋提供物業管理服務。因此，利用物業管理合同規避房產稅的現象比較普遍。出租人可以通過提高物業服務的收費，降低房屋租賃的價格達到少交房產稅的目的。但是，這種籌劃是有一定的前提條件的，即出租房一般應有從事物業管理服務的經營范圍，且確實在出租房屋的同時也在提供物業管理服務。合理的利用物業管理服務收費來籌劃出租房產稅是合理的，但關鍵是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導致惡意避稅行為的發生。