中國房地產融資渠道創新研究

陳璽明

摘要：房地產行業是我國十分重要的產業，其對國民經濟的發展有著不容忽視的作用，但是房地產行業也是屬于資金密集型行業，其具備投資量大、周期長、資金收益慢等特點，因此必須要保證良好的資金供給。保證資金渠道的多樣性是其核心環節，本文簡單的探討了房地產行業的融資渠道，以及存在的一定問題，并提供了一定的參考建議。

關鍵詞：房地產；融資；渠道創新；策略

由于房地產行業本身的特殊屬性，使得資金鏈的安全與否成為了房地產行業發展的重要因素。良好的融資渠道是房地產行業安全運營的前提保障，但是隨著時代的不斷變化，以及國家相應的調控政策，對金融市場和融資渠道都帶來了一定的沖擊，所以房地產的融資渠道必須進行了一定的創新來適應時代的要求，本文從以下方面對房地產的創新融資渠道進行了闡述，并提出了其存在的問題，以及相應的建議。

一、房地產行業融資的主要渠道

（一）銀行貸款融資

在目前階段，房地產開發企業選擇的融資手段幾乎都是銀行貸款融資，主要是因為銀行貸款融資具有成本低、效率高的特點，但與此同時銀行也會對房地產開發企業的貸款做出一定限制，如限定還款期限，如不能按時還款的話，銀行就會采取相應的強制措施，還要對房地產開發企業進行一定的評估，看其是否符合國家規定的標準，若不符合相應規定的標準，銀行不會對其辦理相應的銀行貸款。

（二）IPO融資

隨著國家推行注冊制的出臺，導致上市融資的難度降低，也使越來越多的房地產開發企業選擇IPO融資，IPO的優點主要集中在還款利息的壓力比較小，但是其缺點也比較明顯，就是手續相對比較復雜，審核時間比較長，不能立即得到資金，并且對企業的上市資格要求較高[1]。

（三）開發新的合作

當前階段，房地產企業合作開發有很多種形式，常見的有三種，第一種是土地入股合作開發，具體實施就是一個企業提供土地，另一個企業提供資金，然后雙方進行合作；第二種就是聯合成立項目公司，具體流程就是開發商和土地擁有方一起合作成立項目公司，然后土地擁有方將土地使用權變更到聯合成立的項目公司名下，最后由開發商進行經營；第三種是聯合競買，具體過程就是開發商和合作方一起參加土地部門舉行的拍賣招標，競買成功后雙方按照一定的比例來出資開發建設并一起分享利潤[2]。

二、房地產行業融資渠道存在的問題

（一）沒有健全的房地產融資保護體系

就現階段而言，社會中并沒有健全的房地產融資保護體系，增加了房地產融資的風險也限制了房地產的穩定發展。拿銀行貸款融資來舉例說明，銀行對外進行放貸的時候，考慮的是風險和收益的平衡，并且銀行需要收取一定的利息，這樣的形式加劇了房地產企業高額負債的情況。而房地產企業在風險和收益不對等的情況下，可能會出現違規貸款的情況，使房地產金融市場增加了一些不必要的風險，也對銀行的穩定性造成了一定影響。但是我國目前的發展情況，對這樣的問題還是沒有實質性的解決方法，并且還是沒有形成健全的房地產融資保護體系以及房地產金融市場服務體系。

（二）國家對房地產融資市場監管力度不夠

根據我國目前的情況來看，房地產金融市場方面的法律法規已經對房地產的開發起不到任何的規范作用，相較而言國家頒布的相關法律法規已經落后房地產的市場開發，所以需要形成房地產金融監管體系，以及相關部門要出臺明確的條例，讓一切可以在制度下進行，減少了出現錯誤的可能性。隨著經濟的不斷發展，房地產產業也得到了很好的發展機會，并且形成資產規模化，使融資活動變得越來越復雜化，尤其是不能把控好風險的本質，找不到可靠的資金來源，房地產集團可能會出現負債的情況，所以要面臨更多的融資風險。

（三）企業對融資風險的認識不全面

企業集團的融資活動涉及的問題比較多，受到的外在影響因素也比較多，并且貫穿于企業經營活動的整個過程。隨著社會經濟的高速發展，企業集團資產在不斷增長，融資情形也變得復雜化，所以集團的資本結構還存在著負債的可能性，還面臨著巨大的融資風險，同時因為企業管理人員風險認識的不全面，風險管控能力欠缺，并且始終沒有提高的意識，無論是現金性風險還是收益性風險，都會給企業造成嚴重的不良影響。

（四）存在一定潛規則的間接融資方式

我國在房地產發展的方面，存在著一定的潛規則，因為自有資金和流動資金，以及開發貸款和墊資都需要取得相應的證件，并按照相應的開發原則來做到個人貸款用于個人，房地產貸款用于進行房地產開發，房地產的運營資金多數來自于銀行貸款，而個人的按揭還貸隱藏著許多風險，并且容易發生次貸危機。

三、房地產行業融資的創新渠道

（一）房地產投資信托基金

房地產投資信托基金簡稱REITS，其主要原理就是由相關機構發出收益憑證，讓后向投資者來收取投資基金，將獲得的基金用來對房地產開發以及房地產投資，并由相關機構來進行運營管理，并按照一定的比例來劃分收益，REITS這種基金不僅能夠給房地產開發商提供多一條融資渠道，減少其對銀行貸款的過度依賴心理，也讓投資者獲得更好的收益，減少一定的金融風險[3]。

（二）房地產眾籌

房產眾籌主要由開發類眾籌和營銷類眾籌兩部分構成。開發類眾籌在區域房價上漲預期與資金成本不對等、項目利潤不及投資成本的情況中應用較多，這種眾籌方式可以為項目建設階段提供較低資金成本，同時能達到降低項目負債率的效果，也可以提前開發一些目標人群；而營銷類眾籌一般會使用在項目建設中，但是其對整個項目的建設成本和后期價值都有不可忽視的作用，營銷類眾籌的資金額度通常比較低，又因為在項目建設期，可以對項目起到一定的宣傳作用。

（三）發行企業債券

企業債券具有很多的優點，比如面向的對象范圍比較廣、融資成本相對比較低、流動性風險比較低、以及不改變原始股東的控制權。從政策的角度來說，國家有意對其進行推廣，使得發行的限制因素和審批的流程都相應的降低，在加上貨幣寬松政策不斷加大的因素，使得房地產企業債融資需求不斷擴張；而從企業融資的成本角度分析來看，公司的債平均融資利率與銀行貸款、信托基金等融資方式相比，成本資金需求更低，因此企業債券也成為房地產重要的融資渠道。endprint

（四）資產證券化

資產證券化是將缺乏流動性但具有預測性的現金資產進行整合、建池，用資產池內的資產作為補償基礎，并在資本市場中發行資產支持證券，房地產開發企業利用籌集到的現金資產對項目進行開發，使得資產證券化可以用較低的資金成本來帶動流動性差的資產。

四、房地產行業融資渠道創新的必要性

（一）融資渠道創新符合制度創新要求

房地產的金融市場不完善甚至金融信用體系缺失，是我國房地產行業發展的現狀，并且已經不能滿足對新時期下房地產行業的要求，為了適應新的環境，需要對現有的制度進行完善，以及創新房地產金融的管理制度，并且需要相關部門成立監管機構，對其進行定期的監管檢查，確保制度的真實落實，建立一個合理有效的金融環境市場，創造新的渠道來滿足制度。

（二）融資渠道創新使需求量得到了滿足

我國的房地產行業主要受國家宏觀調控的影響，但是外在因素也促使著房地產行業的茁壯成長，比如市場需求的不斷擴大以及城市化進程的加速，讓原有的融資渠道已經不能滿足需要大量資金投入的需求，所以要進行融資渠道創新，開發出一些可利用的資金渠道來滿足日益增長的需求，并且降低房地產行業的固有壓力。

（三）融資渠道創新是投資者投資的需要

隨著經濟的發展以及人均水平的提高，出現了越來越多的投資者，想要找到適合的投資理財項目，但是基于我國目前情況來看，可投資的理財產品少之又少，特別是房地產項目的理財產品幾乎沒有，因此增加房地產行業的金融產品是尤為重要的，不但可以讓投資者為自己的閑置資金找到合適的項目，提高自己資產增益的同時，也增加了投資產品的多樣化，還可以解決房地產融資渠道單一的問題，降低融資風險的同時完善了房地產金融市場的結構需求。

五、房地產行業融資渠道創新的建議

（一）政府建立多層次融資渠道

政府缺少相應的制度和法規，會讓房地產開發企業在融資的過程中出現混亂的情況，因此需要建立健全的金融制度來為房地產行業提供更多的融資渠道，比如可以鼓勵更多的人才進行創業，推動創業市場板塊擴大，以及鼓勵各種投資機構對中小型企業進行投資，這樣可以為中小型企業獲得融資創造一定的機會；還可以對進入房地產行業的海外資金加強管理和正確引導，使海外資金可以更好的被房地產行業所使用，讓海外資金的獲取也成為我國房地產行業融資的一條重要渠道[4]。

（二）豐富地產金融投資產品

想要增加融資渠道，就要對金融產品進行開發和創新，來保證金融產品的多樣性。首先可以開發地產金融投資產品，讓投資人找到適合的投資產品，增加本身的收益同時也為地產行業取得了不少的融資；其次要對地產行業證券化的問題進行解決處理，讓更多的社會資金可以進入到地產行業中來，在解決地產行業融資壓力大的同時，為投資人帶來穩定的收益；還可以積極的推行ETF基金的發展，這種基金由于具備封閉式基金和開放式基金的全部優點，使其可以滿足任何投資者對于房地產行業金融產品的需求，為地產融資提供了一條新的途徑。

（三）完善立法，創造良好的融資環境

我國由于金融市場的起步比較晚，使得金融市場的管理制度很欠缺，尤其是地產行業的金融制度非常不完整，所以政府部門需要加快對地產金融管理制度的腳步，早日出臺完善的管理制度，來正確的規范地產金融體系，并且要確保相關部門對其進行良好的監督，使得相關的法律法規可以得到有效的落實，不只是流于表面，使其可以為地產業融資創造一個良好的環境。

（四）加強人才培養，提高融資管理水平

房地產行業的金融產品得不到有效的開發和創新的一個重要因素，就是房地產金融人才短缺，并且隨著市場的不斷擴張，對人才的需求量也越來越大，要求也越來越高，因此必須立刻解決這樣的現狀。首先可以對現有員工進行培養，提高其自身的綜合素質，其次還可以和高校合作，保障了地產行業金融產品的從業人員基數，為地產行業金融產品的發展提供了有力的支持。同時企業在自身也要加強綜合能力，提高自己的核心競爭力，來更好的獲得一定的主動權。

六、結語

房地產融資問題是一個難點問題，需要通過多方面、多行業的聯合行動，才能有效的解決，并且隨著信息技術和市場資本的發展，房地產的融資渠道需要進行一定的創新，首先要不斷完善自身的綜合實力，加強對其內部監管，其次要創新房地產金融產品，增加融資渠道的多樣性，并且要結合自身具體情況建立適合自身發展的金融體系，最后政府需要出臺一些優惠政策和幫扶政策，這樣才能使房地產行業穩定且持續的發展。

參考文獻：

[1]陳憲，尹百寬，劉翠玲.關于中國房地產融資渠道的多元化戰略研究[J].江蘇商論，2007，10（03）：161-163.

[2]張毅芳.談房地產企業直接融資渠道創新問題[J].商業時代，2007，12（31）：85.

[3]鄭軍.我國房地產行業融資渠道創新的思考[J].大眾科技，2013，11（05）：312-314.

[4]張舒.中小企業融資渠道的優化和創新——以我國房地產融資為例[J].經營管理者，2014，08（30）：39.

（作者單位：長沙市建設綜合開發公司）endprint