業主停車位優先權的法律研究

馮曉云

[摘要]隨著越來越多的人選擇購買私家車作為代步工具，小區停車位糾紛不斷增多。究其原因，業主對小區停車位的優先權沒有得到充分的保障。文章在闡述小區停車位內涵的基礎上，深入探究小區停車位優先權的法理基礎及法律依據，并針對保障小區停車位優先權提出相應的對策與建議，以期在一定程度上減少因小區停車位引發的糾紛案件。

[關鍵詞]小區停車位；開發商；優先權；業主

一、小區停車位的權屬爭議

（一）小區停車位的概念

所謂“小區停車位”，從廣義上理解，即經過批準，在住宅小區內部能夠停放業主車輛的場所。停車位屬于小區的基礎設施，建設停車位的目的是為了方便業主的生活，增加入住該小區的便利性。

（二）不同類型停車位的權屬

1.獨立車庫

獨立車庫常見于比較高檔的小區，車庫與車庫之間界限與空間分明，獨立性極強，屬于不動產，可以辦理產權登記。通常情況下，業主在簽訂合同后，應當前往產權登記部門將自己變更為車庫的所有權人。

2.地面停車位

地面停車位屬于最常見的停車位類型，現階段大部分小區以建立地面車位的方式滿足業務的停車需求。根據《物權法》及司法解釋的規定，若建設地面停車位時占用了小區的公共道路，則這部分地面停車位應當歸業主共有。

3.地下停車位

地下停車位不計入建筑面積。按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》的明確規定，這種不計入公用建筑面積的部分，開發商有權利單獨進行銷售，在這種情況下，地下停車位的權屬應當依據合同的具體內容，由開發商與業主進行約定。

（三）小區停車位存在的三種權屬爭議

1.開發商所有說

主張“開發商所有說”的學者認為，依據“誰投資，誰收益”的原則，小區停車位由開發商投資建設，因此開發商理應為停車位的所有權人?！伴_發商所有說”更加傾向于保護開發商的利益，可以大幅激發開發商建設停車位的積極性，從而在一定程度上緩解現階段普遍存在的停車難問題。但是，該學說也存在不容忽視的缺陷，開發商在擁有停車位所有權的情況下，為了達到利益最大化的目的，勢必會抬高停車位的價格，甚至只租不賣，導致業主需要面對極大的經濟壓力與不便。

2.業主共有說

主張“業主共有說”的學者認為，小區內部的所有停車位應當為全體業主共有。一方面，業主在購買房屋時必定會考慮到房屋的配套設施，配套設施是否齊全是決定房屋價格的重要因素之一；另一方面，停車位的真正使用者為業主，明確小區停車位的所有權人為業主，可以最大限度地保障業主們的權益。然而，“業主共有說”同樣存在一些缺陷：第一，會降低開發商建設和管理停車位的積極性，若不能從中獲利，則很難保證開發商會花費經濟成本及時間成本建設足夠的停車位，在這種情況下，業主的停車需求將難以得到滿足；第二，根據《物權法》第97條規定，在對共有停車位進行處分時，需要經過超過三分之二的業主同意，這將嚴重阻礙停車位的流轉，降低流轉效率；第三，權利與義務是對等的，享有權利的同時也應當承擔相應的義務，但并不是所有的小區業主都擁有車輛，或需要小區停車位，這一部分業主對小區停車位不享有權利，卻需要承擔義務，這顯然是非常不合理的。

3.約定歸屬說

主張“約定歸屬說”的學者認為，小區停車位所有權既不屬于開發商，也不屬于業主，而是應當依據意思自治原則，由他們雙方共同協商。從本質上說，停車位在建立過程中，其所有權歸于開發商。業主購買房屋后，對小區停車位擁有選擇權，既可以選擇購買，也可以選擇租賃或者放棄?！凹s定歸屬說”充分體現了私法的自主權，但忽略了當事人雙方地位平等是保障私法自主權的前提和基礎。通常情況下，雙方簽訂的合同為開發商制定的格式合同，加之愈炒愈烈的“購房熱”，業主不得不向開發商妥協。因此，相比于業主，開發商占據著較強勢地位，業主往往只能按照開發商的意愿與之簽訂合同，在這種情況下，“約定歸屬說”缺乏實踐基礎。

二、小區停車位的優先權

（一）優先權的法理基礎

從法理角度分析，優先權突破了民法的平等原則，應當具有正當性及合理性。隨著車輛的普及使用，小區停車位資源有限，且可替代性較弱，時常遭到業主的爭搶。若對小區停車位的市場競爭不加以限制，很可能會哄抬停車位的價格，擾亂市場，帶來一系列不良影響。

另外，若停車位的數量嚴重不足，會嚴重影響業主的工作和生活，對業主的出行帶來極大的不便，這將會進一步激化尖銳的社會矛盾，不利于和諧社會的構建和發展。

綜上所述，業主的剛需不能在開放的市場競爭中被滿足，是損害了社會整體利益的做法，應當予以限制。若明確業主對小區停車位的優先權，則可以保障業主這一群體的利益，從本質上體現了法律的公平，且可以促進社會的和諧發展，因此，業主在小區停車位的取得上享有優先權具有合理性。

（二）法律依據

現階段，《物權法》對小區停車位的規制原則可以“對外優先、對內平等”這八個字概括。

1.對外優先原則

所謂“對外優先”，是指小區停車位應當優先滿足業主使用，在業主需求尚未滿足之前，不得將停車位出售或出租給非業主。

（1）對“業主需要”的理解

停車位的性質是住宅小區的功能配置設施，其建設目的就是為了滿足小區內業主停放車輛的需要，是業主生活居住和出行生活的基本配套設施。筆者認為“業主需要”應該有時間、數量、范圍三個維度的內涵。“業主需要”的時間應當在合理的限度內，例如業主在購買房屋的同時需要停車位，開發商應當滿足業主需要，但是業主在十年之后又買了一輛車，要求給新買的車輛也配置停車位時，屬于不合理的要求，時間跨度太長，不屬于法律規定的合理的“業主需要”的限度。二手房買賣也會出現無法匹配業主需要的情況。如果一手房的業主沒有停車位，二手房業主需要停車位，筆者認為開發商可以拒絕，因為停車位配置比例就是停車位數量和住宅數量的比例，停車位和住宅之間有對應的配置關系，因此業主的需要在時間上應當處于合理的時間段內。例如小區內的停車位配置比例是1：1，業主想要租用兩個車位，就可能會影響到其他業主的需要，這就屬于不合理的需求，因此開發商有權拒絕?！皹I主需要”的范圍理應包括小區內的所有業主，不能夠只滿足個別或少數業主的需要，應當以全體業主的需要為立場。endprint

（2）“優先”與“首先”的區別

“優先”是指在條件相同的情況下，主體享有優先權，“首先”則不受“條件相同”這一要件的限制，在任何情況下，業主都可以優先使用停車位?！笆紫取睂儆谙拗菩砸幎?，是業主使用、占有、取得停車位權益的保障。業主對停車位的有限權益以法律的形式確定下來，并且排除多項條件的干擾，只對業主這一特定主體設立規定，規范業主首先享有排除其他主體的車庫權益。法律采用“首先”的措詞，目的是解決實際中的停車位權益糾紛，賦予業主這一主體身份絕對的優先權，可以排除其他第三人對停車位權益的侵犯，因為在實際建設中，開發商通常會按照最低配置比例的規定建設停車位數量，但隨著人們經濟水平日益提高，有車一族越來越多，停車位的資源呈現出供不應求的局面，保障業主的停車位權益顯得尤為重要，因此需要“首先”這一絕對優先權的規定。

2.對內平等原則

“對內平等”針對的主體均為業主，包括“程序上的平等”以及“處分方式上的平等”這兩個方面。一方面，可以采用“排隊原則”，依據業主入住的先后順序確定停車位的使用順序。也就是說，先行入住的業主可以優先使用停車位?！芭抨犜瓌t”的方式簡便易行，可操作性更強，而且可以最大限度地提高停車位的使用效率。另一方面，無論業主是以何種方式取得停車位的使用權，如購買、租賃、受贈，不同方式之間不存在優劣之分，這些業主在使用停車位的順序上沒有先后，業主可以選擇更有利于自己的方式使用停車位，而不必考慮因租賃關系或贈與關系而喪失停車位的使用權。

三、保障小區停車位權優先權的對策與建議

（一）對《物權法》予以完善

1.對“首先滿足業主需要”這一措辭進一步解釋

前文已經提到，在不同的時間段，小區業主對停車位的需求量不同。而開發商在出售、出租停車位的過程中，幾乎不會考慮業主的潛在需求，而是追求利益最大化，將空閑的停車位出售、出租給非業主，導致業主的需求不能得以完全實現。對此，可以在《物權法》中明確規定，在增設停車位后一段期限內，開發商不得將這些停車位出售、出租給非業主。至于具體的期限，筆者認為，三年的期限比較合理。待三年期滿后，若小區業主仍不購買、租賃停車位，視為其對優先權的放棄，開發商即可將這些空閑的停車位出售、出租給非業主。這在一定程度上“首先滿足業主需要”，既能保證小區業主的優先購買、租賃權，又能最大限度地利用停車位資源，保障開發商的利益，從而實現二主體雙贏的局面。

2.明確違反規定所需承擔的法律責任

業主入住后，若開發商未能按規定提供停車位，則業主可以要求開發商承擔違約責任。若開發商已經將車位出售或出租給第三人的，業主可以主張該買賣合同或租賃合同無效。明確違反規定所需承擔的法律責任，可以避免司法實踐中出現無法可依的情形，使《物權法》更具有可操作性，從而更有效地保障業主的權益。

（二）設立法定停車位制度

筆者建議，可以將小區停車位區分為法定和約定兩類。具體而言，《物權法》可以進一步規定住宅小區內停車位的數量與業主戶數的最低比例，這些最基礎數量的停車位屬于法定停車位，從而滿足業主對停車位的基本需求，緩解“一位難求”的問題。另外，開發商可以在法定停車位的基礎上，進一步規劃出額外的停車位，這部分停車位屬于約定停車位，可以通過簽訂合同的方式出售、出租給業主。

（三）限制開發商向第三人租售停車位

為了切實保障業主對小區停車位的優先權，避免非業主占用小區停車位資源，應當采取一系列措施，限制開發商向第三人租售停車位。具體而言，禁止開發商向非業主出售停車位，非業主不得對小區停車位享有所有權。另外，在小區存在空閑停車位的情況下，為了提高停車位的使用效率，增加開發商的收益，非業主可以采取租賃的方式取得停車位的使用權，但租賃期間不得超過一年，防止通過長期租賃的方式變現購買停車位，損害業主的權益。租賃期滿后，若沒有小區業主提出使用停車位，則非業主可以繼續承租，否則租賃合同終止，非業主不能續租。

（四）構建小區停車位登記制度

1.設立統一的登記機關

我國《物權法》第74條明確指出，停車位如果建設在公共部分，那么不需要在進行房屋產權登記時進行登記，因為它屬于公共服務管理設施，不作為房屋建設的一部分。但在小區設計規劃中，在規劃設計范圍內的，屬于小區的附屬部分，要進行登記。《房屋登記辦法》第22條進一步規定，停車位登記是在開發商進行房屋登記時，以一體的形式進行登記的，停車位作為房屋的一部分，不能進行單獨處理，要依賴房屋所有權的轉移而轉移。但獨立車庫存在于小區內，并以單獨的形式進行房屋登記，它作為小區獨立的一部分，不依附于房屋所有權的歸屬，開發商有權進行出售等處分行為。從這些規定可以看出，小區停車位的登記制度尚未完善，應當以法律明文規定的方式對小區內不同類型的停車位進行劃分，按照不同的辦理流程進行登記，并且要設立統一的登記部門，從而真正以法律手段保障小區業主對小區車位車庫的所有權。

筆者認為，建立并完善小區停車位登記制度，應當屬于房地產行政管理部門的工作范疇，依據現行法律規定進行登記，確定停車位的權屬。在登記的過程中，房地產行政管理部門應該按照小區建設工程規劃許可證中所記載的小區停車位的水平投影最大占地范圍以及起止深度進行辦理，房地產登記機構也要在房產權證中標明小區停車位的類型和用途。通過上述措施，可以最大限度地保證業主能夠合理使用小區停車位，減少因停車位權屬不明而產生的各種糾紛，并在一定程度上緩和開發商與業主之間的關系。

2.建立小區停車位預購登記制度

所謂“停車位預購登記制度”，即業主在與開發商簽訂購房合同后，因尚無車輛或沒有能力購車等原因暫時不需要使用停車位時，可以對小區停車位享有優先購買的權利，確保小區內擁有車輛和沒有車輛的業主享有同等的權利，避免開發商將小區內部的停車位出租和出售給非業主，從而充分保障業主對停車位的使用權。不過，為了防止業主濫用權利，造成停車位資源的浪費，進行預購登記制度的業主，必須在登記后一年內使用停車位，否則將喪失對停車位的使用權。

[責任編輯：龐芳洲]endprint