商品房按揭貸款中的預(yù)告登記風(fēng)險

高 巖

(青島銀行法律合規(guī)部 山東 青島 266000)

商品房按揭貸款中的預(yù)告登記風(fēng)險

高 巖

(青島銀行法律合規(guī)部 山東 青島 266000)

我國2007年出臺的《物權(quán)法》設(shè)立了預(yù)告登記制度，該制度能有效地保護購房者和貸款銀行的合法權(quán)利，但同時也對銀行貸后管理構(gòu)成了新的挑戰(zhàn)。在我國商品房預(yù)售制度下，如果開發(fā)商提供了階段性擔(dān)保，銀行業(yè)辦理了預(yù)告登記，銀行的住房按揭貸款風(fēng)險仍顯突出。

1 預(yù)告登記法律效力分析

預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。預(yù)告登記制度能有效地保護購房者和銀行的合法權(quán)利，但同時也對銀行貸后管理構(gòu)成了挑戰(zhàn)。預(yù)告登記與一般的不動產(chǎn)物權(quán)登記不同，它是在未來才能完成不動產(chǎn)物權(quán)完成權(quán)的登記，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”

另外，預(yù)告登記制度還能產(chǎn)生對抗任意第三人的排他性效力，對預(yù)告登記之后發(fā)生的房產(chǎn)物權(quán)處分行為產(chǎn)生對抗的效力，從而保護買受人的請求權(quán)。

2 風(fēng)險分析

為了防范貸款風(fēng)險，銀行通常要求開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，有的銀行在合同條款中約定:“借款人以本合同所述房產(chǎn)作抵押的，由保證人(指開發(fā)商)提供階段性保證擔(dān)保。階段性保證人自本合同簽訂之日起，至以下情況完成之日止，為借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任:(1)借款人取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù);(2)辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押預(yù)登記手續(xù)。”根據(jù)合同條款，開發(fā)商階段性擔(dān)保的期間有兩種選擇:一是從合同簽訂之日起至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)利證書、并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)止;二是從合同簽訂之日起至辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押預(yù)登記手續(xù)止。

如果借款人與銀行選擇第一個條款，由于辦理了正式的抵押登記手續(xù)后，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任方始解除，此時銀行的貸款風(fēng)險主要轉(zhuǎn)移至抵押房屋價值風(fēng)險上，銀行貸款的法律風(fēng)險不大。

如果借款人與銀行選擇第二個條款，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任在辦理了抵押預(yù)告登記后、正式抵押登記手續(xù)辦理前就開始解除，此時銀行的抵押物實質(zhì)上是只辦理了預(yù)告登記的房屋，若借款人及銀行未在物權(quán)法規(guī)定的“自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)”辦理正式登記的，則預(yù)告登記失效，銀行貸款風(fēng)險較大。

在銀行按揭貸款實踐中，當(dāng)事人辦理的預(yù)告登記手續(xù)應(yīng)該有兩個:一是預(yù)售房屋所有權(quán)預(yù)告登記手續(xù)，二是預(yù)售房屋低押權(quán)登記手續(xù)。預(yù)告登記失效包括預(yù)售房屋所有權(quán)預(yù)告登記失效和預(yù)售房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的失效，其均對銀行貸款造成很大風(fēng)險。

2.1 預(yù)售房屋所有權(quán)預(yù)告登記失效—開發(fā)商一房二賣風(fēng)險。如果購房人(借款人)未按法律規(guī)定自能夠進行所有權(quán)登記之日起三個月內(nèi)未辦理正式所有權(quán)登記手續(xù)，則所有權(quán)預(yù)告登記失效，預(yù)售房屋的所有權(quán)仍歸開發(fā)商。此時如果開發(fā)商將房屋再次銷售且第三人辦理了正式的所有權(quán)登記手續(xù)，銀行及購房人(借款人)均失去對該房屋的控制權(quán)。

2.2 預(yù)售房屋抵押權(quán)預(yù)告登記失效—購房人(借款人)處置房屋風(fēng)險。如果購房人(借款人)在債權(quán)消滅或者自能夠進行所有權(quán)登記之日起三個月內(nèi)辦理了正式的房屋所有權(quán)申請登記的，則該房屋所有權(quán)歸屬于購房人(借款人)。但若銀行未按法律規(guī)定在購房人(借款人)辦理正式的房屋所有權(quán)登記后及時辦理正式房屋抵押權(quán)手續(xù)，則銀行的預(yù)售房屋抵押權(quán)預(yù)告登記失效，處于所有權(quán)不受限制的法律狀態(tài)，作為房屋所有權(quán)人的購房人(借款人)有可能為了逃避銀行債務(wù)擅自處置房屋。由于銀行無合法有效的抵押權(quán)抗辯，銀行的抵押優(yōu)先受償權(quán)將不受法律保護，債權(quán)將被懸空。

2.3 預(yù)售房屋抵鉀權(quán)預(yù)告登記失效—房屋被他人查封風(fēng)險。若購房人(借款人)辦妥了房屋所有權(quán)登記手續(xù)后，該房屋由購房人(借款人)所有，如果銀行未在法律規(guī)定的時間內(nèi)及時辦妥正式的房屋抵押權(quán)登記手續(xù)，則購房人(借款人)一旦因其它債務(wù)被追索，其名下的房屋可能被司法機關(guān)采取強制手段予以控制，此時銀行抵押優(yōu)先受償權(quán)也無法得到有效保護。

3 風(fēng)險防范

3.1 統(tǒng)一要求選擇開發(fā)商階段性擔(dān)保期間為辦妥正式抵押登記手續(xù)止。銀行應(yīng)統(tǒng)一要求開發(fā)商提供的階段性擔(dān)保期間自借款人取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)止，防止因預(yù)告登記失效失去開發(fā)商的階段性擔(dān)保保護。

3.2 督促購房人(借款人)按時辦妥正式登記手續(xù)。首先，及時辦妥房屋所有權(quán)登記手續(xù)。銀行應(yīng)督促購房人(借款人)在條件具備的三個月內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)(購房人授權(quán)開發(fā)商辦理的，督促開發(fā)商按時辦妥該手續(xù))。其次，及時辦妥房屋抵押權(quán)登記手續(xù)。銀行應(yīng)認(rèn)真、全面地核實和排查購房人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的情況，在購房人(借款人)辦妥房屋所有權(quán)登記手續(xù)后(或同時)的三個月內(nèi)辦好正式的房屋抵押權(quán)登記手續(xù)，以免銀行抵押權(quán)落空。

3.3 啟用違約責(zé)任條款迫使購房人(借款人)及時辦妥登記手續(xù)。銀行可以在借款合同中約定，借款人未按合同約定辦理抵押及變更登記、保險手續(xù)，未及時將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式登記，未移交相關(guān)權(quán)利憑證等行為之一的，應(yīng)向銀行支付違約金，給銀行造成損失的，應(yīng)全額賠償。銀行在發(fā)放貸款后，如出現(xiàn)上述情況，可以啟用該違約責(zé)任條款追究購房人(借款人)責(zé)任，要求其按約支付違約金，提高威懾力度。

3.4 及時采取司法強制措施。在購房人(借款人)多次逾期未歸還按揭貸款、拒絕辦理正式房屋所有權(quán)登記手續(xù)的情況下，銀行應(yīng)當(dāng)及時通過法律手段保護合法權(quán)益，如查封該房屋或提起訴訟等，防止開發(fā)商一房二賣或購房人(借款人)處置該房屋。

3.5 加大催收力度，根據(jù)合同約定宣布貸款全部提前到期。在購房人(借款人)多次逾期未歸還按揭貸款、拒絕辦理正式登記手續(xù)的情況下，銀行可宣布貸款全部提前到期收回，并要注意抓住適當(dāng)時機采取其它強制措施，加大清收力度。

3.6 增加購房人(借款人)授權(quán)銀行代為辦理房屋所在權(quán)登記手續(xù)的法律條款。房屋所有權(quán)的辦理通常有二種情形，一是購房人(借款人)委托開發(fā)商辦理，二是購房人(借款人)自行辦理。若購房人(借款人)自行辦理的，考慮到其可能長期拒絕辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)而損害銀行利益的情形，銀行可以以合同條款方式約定借款人授權(quán)銀行在特定情形下，銀行有權(quán)代為辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，相關(guān)費用由購房人(借款人)承擔(dān)的法律條款，改變銀行只能被動等待購房人(借款人)辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的不利局面。

D912.29

A

1672-5832(2017)12-0167-01