新經濟形勢下房地產企業的籌資方式分析

張崇珊

[摘要]在新經濟形勢下房地產企業選擇怎樣的籌資方式這一問題引起了社會的廣泛關注和重視，因此對新經濟形勢下房地產企業籌資方式進行研究就顯得尤為重要。對于當前的房地產企業籌資現狀，本文對其基本情況也進行了概括和論述。為了探究房地產籌資的創新，本文會對幾種新型房地產籌資方式進行探討。

[關鍵詞]房地產；宏觀調控；籌資方式

1房地產企業籌資現狀

在新的形勢下，一些弊端在傳統籌資方式之中顯露出來，籌資難的問題是大部分的房地產企業所面臨和急需解決的難題。樓市拐點在不斷加強的宏觀調控政策實施之中出現了，因此對房地產行業的籌資現狀進行分析顯得尤為重要。

1.1規模大

我國房地產行業的發展在2005年之后如火如荼地進行著，在大部分的城市，房子價格在短時間內大幅度增長。根據產業網數據顯示，我國的房地產行業的融資規模在不斷地擴大著。

1.2融資難

對于我國的房地產企業來說，它的發展一直以來受到資金問題的限制。近些年來，我國一系列嚴厲的調控措施，例如限購等政策開展，在促進我國房地產行業的穩定發展，也使得房地產商資金回籠的渠道變窄，速度變慢。在這種大背景之下，我國房地產行業資金緊張的問題就越發突出。另一方面，我國金融市場在對房地產限制方面的要求越來越高。在不健全的金融體系之下，房地產企業想要進入我國的金融市場是很困難的。實際上，我國大部分的房地產企業都是中小型企業，它們在獲取信貸的過程之中，因為受到各種因素例如不完善的體制和不高的信用度等影響，獲取資金受到限制，制約了房地產企業的發展。

1.3渠道單一

對于房地產企業來說，企業的健康運轉離不開大量資金的支持，可以說資金是房地產企業的血脈。事實上，我國的房地產開發企業的到位資金構成主要有國內貸款：外資和自籌資金等。而我國上市房地產企業的營業收入在眾多因素的影響之下呈現出這樣的特征：增速回落。中小型房地產企業融資主要是憑借貸款，企業高負債率導致高的經營風險，因此擴寬融資渠道，形成融資方式多元化顯得尤為重要。

1.4長期償債壓力大

根據國家統計局數據，在一線城市例如上海、深圳等，上市房地產公司的資產負債均值超過百分之五十，承擔著巨大的償債壓力。盡管2016年中國房地產市場的總銷售規模創歷史新高，但“水漲船高”之下，城市地價大幅上漲，“面粉貴過面包”屢見不鮮，透支了行業的長期增長潛力。土地市場的激進表現，足以令開發企業進退維谷，用高杠桿買高價地，意味著承擔未來的經營風險。在這種背景之下，一旦資金鏈斷裂，企業面臨的經營危機是無法避免的。

2我國房地產企業新型融資方式概述

上文有提及我國房地產企業面臨著諸多的融資問題，其中融資難和途徑單一等問題。金融多元化戰略是我國房地產企業未來籌資戰略的方向。我國的房地產企業融資發展逐漸向著多元化的融資方式發展。下文會對當前四種新型房地產融資方式進行研究和分析，以此為融資創新給予啟示。

2.1信托融資

我國房地產融資發展速度最快的方式之一就是信托融資。我國銀行信貸渠道在2003年相關文件的出臺之后受到了阻礙。信托融資從最初“小荷才露尖尖角”到“映日荷花別樣紅”般的發展成為了我國眾多的中小型企業常常使用的融資渠道。信托融資對融資方或者控股股東有著一定的要求：他們需要有一定的房地產開發資質：二級以上，自有資金的比例的規定等。

2.2海外融資

在我國，海外融資的總量并不是很多，且其分布主要是集中在一些熱點區域例如長三角等。我國房地產開發市場之所以存在著外資比重較低的特點，是因為境外投資公司對項目的要求有些嚴苛，房地產企業想要擴充資金，可以通過海外融資方式。但是前提是必須增強企業自身的實力，完善企業的機制。

2.3開發商貼息委托貸款

實質是一種“賣方信貸”，資金由房地產企業提供，委托商業銀行向購買期商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息。這種模式，對于商業銀行來講，通過委托貸款既可以規避政策、信貸風險，也能獲得可觀的托管費等中間業務收入：對開發商和購房者來講，則是資金、住房“雙雙得利”。這一房地產金融模式需要開發商有著較強的實力，其一是因為它要提前銷售，其二采用這種方式貸款風險的承擔者由銀行變成了開發商。

2.4融資租賃

這種房地產金融模式的實質是對所有權進行轉變從而得到資金。房地產想要回購其所有權，就必須銷售其所完成的項目。因此，資產管理公司的建立和所有權問題的解決是該模式進行運作的必備的條件。只有滿足了這些條件，房地產資金運作的效率才能夠有所提高。

2.5“PE”模式

這種模式也稱作房地產私募基金。這種模式主要是開發企業向投資者進行募資的，它在近些年來逐漸成為企業籌資的重要渠道。

3房地產企業籌資方式創新——“仿金融”模式

我國當前房地產企業想要得到長足的發展，就必須保障資金的充足。充足的資金是通過融資得來的，因此對融資方式進行創新顯得尤為重要，在互聯網經濟飛速發展的今天，利用互聯網+、眾籌等新模式，結合政府政策、法規，獲得政府認同，在合法、合規的情況下開創企業融資渠道的新方向。在這種背景下，一些新型的籌資方式已經出現在世人的面前。本文將介紹一種能夠較好地解決房地產開發企業的融資問題的一種新型模式“仿金融”。“仿金融”模式融資的實現是由具備一定資質，通過對那些有著買房意向的社會群體收取相關費用等方式融資。對客戶的回報也有較多的形式例如返利等。這種方式能夠不需要花費較多的時間就能夠得到較多的資金，主要是由于其特征決定的：制定較高的回報，面向客戶基礎多等，最重要的是不存在著金融市場的風險。對于“仿金融”模式發展建議主要有以下四種：保障模式的合法性：對高質量的信用體系進行建立：對長效管理體系進行制定和利用當期新技術和新環境。

4結束語

我國GDP的增長會受到房地產行業發展速度的影響。近些年來，房地產企業面臨的資金緊缺的問題，在國家持續實施的宏觀調控的措施之下顯得越發嚴重。面對不斷加碼的調控及針對房地產信貸資金的收緊，市場加速對房地產企業的洗牌，特別對于中小型房地產企業來說，企業的經營更是面臨嚴峻挑戰。故而，對于所有的房地產企業來說尋找新的籌資方式迫在眉睫。endprint