二重買賣中的前買受人救濟研究

田園

[摘要]在不動產一物二賣中，存在著債權人保護和市場自由競爭兩種利益的沖突。從利益衡量的視角出發，僅在后一交易符合債權人撤銷權的主客觀構成要件，也即受讓人知情前買受人之存在且該以明顯低價為交易使出賣人陷于“無資力”的情況下，才可以援引《合同法》第七十四條之規定支持前買受人撤銷在后買賣合同的訴請。

[關鍵詞]二重買賣 債權人撤銷權 自由競爭 知情 無資力

一、引言

二重買賣在不動產買賣中頗為常見，以房屋買賣為例，其通常構造如下：物之所有權人甲先同第一買受人乙訂立房屋買賣合同，在未辦理房屋所有權過戶登記前，又同第二買受人丙就同一標的房屋訂立買賣合同。

在上述語境下，后一買賣合同是否成立與房屋所有權的最終歸屬，取決于后買受人丙的主觀狀態。若丙在與甲訂立合同時對在先交易不知情，則前后兩個買賣合同均為有效合同。先辦理過戶登記者取得不動產物權，余者僅能向甲主張違約責任。原因在于：我國采債權形式主義的物權變動模式，有效的物權變動效果需根據雙方有效的買賣、贈與、互易等意思表示和一定的公示形式才可達成。債權行為和物權行為的效果是分離的，僅有債權合意尚不能直接導致物權變動結果，反之物權變動不發生亦不影響債權行為的生效。根據市場經濟的自由競爭原理，前后兩買受人其對所有權人甲享有的債權居于平等地位，故而前后兩買賣合同均有效成立。若丙在與甲為交易時，不僅明知在先交易之存在，且其與甲之交易構成“惡意串通”，不僅甲、丙間的合同無效，丙還應向乙負損害賠償責任；即使丙已完成過戶，也不能取得房屋所有權。判斷“惡意串通”可參照售賣價格、出賣人與后買受人關系等因素綜合判斷，如后一買賣合同的成交價格明顯低于市價、出賣人和后買受人存在親戚朋友關系或通謀行為的，則可推定為上述“惡意串通”之行為。

尚未達成共識的爭點主要集中于此一情形：后買受人已知悉前交易的存在，但并無損害在先債權的意圖，“單純知情”的情況下后一買賣合同的效力狀況及物權歸屬。解決該問題有如下路徑，試逐一論述之。

二、前買受人的債法救濟路徑

（一）損害賠償請求權

對前述問題的慣常做法是，后買受人丙的單純知情不作為惡意的認定因素。故訂立的在后買賣合同仍然有效成立，如優先進行了過戶登記的公示程序則可由丙取得房屋所有權。在此情形下，前一買賣合同雖然有效成立，但已經陷入履行不能，前買受人乙只能追究按照合同規定追究出賣人甲的違約責任或解除合同并要求相應的損害賠償。我國立法明確了違約損害賠償的可預見性規則，出賣人在訂立合同時依據生活經驗應當預見到房價上漲的可能性，這部分差價亦屬于出賣人違約對先買人造成的損失。因此出賣人甲對前買受人乙的賠償范圍包括：先買受人乙支付的購房款及利息、合同約定的違約金或定金，以及房屋的升值部分。關于此早有學者提出，后買受人的損害賠償范圍可參照標的物轉賣的價格確定。除《合同法》，尚有《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定對一物二賣行為進行規制：第八條第二款“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”導致商品房買賣合同目的不能實現的，買受人可要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。此款明確了對出賣人的懲罰性賠償責任，似對前買受人乙的保護極為完善，但以體系化的眼光重新審視該司法解釋的規范內容，可以發現其所調整的買賣合同標的物是“尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售”的房屋，也即商品房的首次買賣，不能涵蓋大量的二手房買賣實例。

（二）“獲益交出權”制度

考察我國當前多重買賣司法實踐中對前買受人損害賠償的實際情況，法院常將賠償額限制在合同價款的一定比例內（如間接借鑒司法解釋關于違約金數額的規定，限制在30%），很少根據市場變動給予前買受人乙充分的違約賠償，更不用論懲罰性賠償。故有學者提出借鑒英美法的“獲益交出權”制度，使之與損害賠償并行：不動產買賣合同簽訂后標的物交付之前，就標的物的照管，買受人與出賣人之間構成一種“衡平信托”或“推定信托”的關系，受托人應為委托人利益而非其個人私利行事，故而應交出轉售土地所獲得的利益。該制度建立在雙方當事人間的信義關系。若認為出賣人和前買受人在訂立合同后，即產生了某種信任乃至信托關系，則該“獲益交出權”即存在正當性。該制度的積極意義在于威懾出賣人的背信行為，有助于推動市場交易道德的確立。然而信托關系的認定過分倚仗法官的自由心證，在我國的現實環境下可行性仍尚待進一步論證。

（三）第三人侵害債權的侵權責任

王澤鑒先生在論及二重買賣時專門論述了侵權救濟之可能性問題：“縱丙（第二買受人）的行為對甲（第一買受人）構成侵權行為，應負賠償責任，丙取得該物所有權的物權行為不因此而受影響”。此種論述以物權無因性為基礎，但這并不意味著后買受人可以繼續保有標的物。侵權損害賠償的最終救濟目標是恢復原狀，損害賠償不過是替代措施而已，在能夠恢復原狀時，自然應當先恢復原狀。故而前述情形如構成侵權，前買受人可請求后買受人以恢復原狀的形式承擔侵權責任，并據此進行變更登記。

此種思路在理論上可行，但尚需尋究實體法上之依據。根據我國《侵權責任法》第二條：“侵害民事權益，應當依照本法承擔侵權責任。”該款所稱之民事權益是否涵蓋債權，學界頗有爭議，但主流觀點認為：民事權益通常僅包含人身權、物權、知識產權等絕對權，除非法律有明確規定否則一般不包含債權在內。此種立法考量的理由有二：一方面，債權不具有社會典型公開性，若像絕對權一樣保護，將大大限制提升交易成本；另一方面，價高者得乃社會競爭的基本規則，限制交易的自由競爭將會阻礙社會進步。如此看來，通過侵權責任保護前買受人的路徑似乎并不能行得通。

二、前買受人的物權法救濟路徑

前述通過債法的救濟途徑多有補償不充分之嫌，故有學者試圖通過借助物權法的路徑，以期為前買受人提供更為合理的保護路徑。endprint

（一）債權人撤銷權的行使。

債權人撤銷權通常指“債權人對于債務人所為的危害債權的行為，可請求法院予以撤銷以維持債務人責任財產的權利”。撤銷權行使的后果表現為前買受人得撤銷后買賣合同，并請求后買受人丙返還原物于出賣人甲或直接返還于己。臺灣的物權變動理論建立在物權行為無因性的基礎之上，因而與大陸略有分別。但不可否認的是撤銷權在債權債務關系中債權人保護自己合法債權中的重要作用。

學界對于前買受人是否享有“債權人撤銷權”的主張可分為如下三類：其一，否定說。只要先買受方與出賣方尚未登記，而后買受方已辦理登記，則即使惡意也不得使登記歸于無效，先買受人乙僅可請求出賣人甲賠償損失。其二，肯定說。出賣人與后買受人之交易行為違反誠實信用原則，損害他人合法利益，故應認定合同無效。再依據物權變動的“有因主義”已進行的物權變動公示——登記因無法律上之原因而無效，先受買人可行使撤銷權。其三，部分肯定說。出賣人將不動產所有權轉移于后買受人而陷于無資力或其財產減少時，先買受人乙才可對后買賣行為行使撤銷權。該觀點亦是王澤鑒先生所持觀點，并為大多數學者所接受。

在房屋二重買賣合同中，前買受人是否享有撤銷權，關鍵看是否符合撤銷權的行使條件。根據《合同法》第七十四條規定，債權人撤銷權構成要件如下：其一，在債權人方面，被保全債權為金錢債權，且成立在詐害行為之前；其二，在債務人方面，客觀上存在債務人的詐害行為，主觀上存在詐害債權人債權的意思；其三，在受益人方面其需存在“惡意”，即要求受讓人知道債務人轉讓財產的行為對債權人造成損害之事實。有學者認為“受讓人的‘知道便是此處所說的受益人的惡意……受益人的惡意并非指受益人具有故意損害債權人的事實，其構成也不要求受益人與債務人惡意串通”。

前文已經限定，本文探討的二重買賣類型僅限于“買受人已經知悉前交易的存在，但并無損害在先債權的意圖即‘單純知情”的情形，一一對應上述的構成要件，能否有債權人撤銷權的適用余地，關鍵在“詐害性”的判斷，即債務人的客觀行為是否害及債權人債權。我國通說采“無資力”說，具體以“債務超過”與否為判斷標準。按前述設定的情景，買受人并無損害在先債權之意圖，則其訂立的買賣合同價格一般為房屋價值的對價甚至于超過該房屋的實際市場價值，如采“無資力說”則似無債權人撤銷權適用之余地。在日本法中尚有一種“實質論”的解釋方法，即不簡單做算數判斷而是綜合主客觀情事，如考慮債務人是否具備行為目的動機的正當性、是否具備行為手段方法的妥當性等具體判斷。如采該論則事實上又回到了的從主觀認定撤銷權能否成立的問題上，在“單純知情”時亦似無撤銷權適用的可能。

（二）“知情”即為惡意，主張后買賣合同無效

因債權人撤銷權制度無法達到通過物權法對前買受人進行保護的目的，又有學者通過比較法的研究，提出以“知情”因素作為惡意的推定，直接以此主張后買賣合同無效：

在美國法中，知情和登記互為獨立的法律事實。權利經過登記，對在后的買受人來說自然推定為知情；而權利未經登記其存在依然可被后買人實際知悉的，這種知情將如同登記一樣引發對抗效力。換言之，在先權利的登記和后買人的實際知悉只是“知情”的不同來源而已。其中，基于前者所產生知情狀態被稱為推定知情，基于后者所產生的知情狀態被稱為實際知情，但均產生導致在先的權利產生對抗效力的法律后果。

日本法則存在“背信性惡意”理論。《日本民法典》第177條規定：“不動產物權的取得、喪失及變更，除非依登記法規定進行登記，不得以之對抗第三人。”其后判例限縮性解釋“背信的惡意人”，將其排除在“第三人”范圍之外。我妻榮先生通過總結判例，對“背信的惡意人”進行了類型化，在下列情況下后買人丙為背信惡意人：①丙作為甲的配偶、父母、子女等親屬或者處于類似關系的情形；②丙作為甲乙交易乃至糾紛中的中介人以及其他的參與發揮作用的情形；③丙存在害意乃至存在禁反言的情形；④在甲不履行對乙所負有的登記義務中，丙參與的情形等。

由上可知，無論從美國還是日本的法律制度來看，除“惡意串通”所指稱的惡意外，在一定情形下的后買受人“知情”也可能構成其權利取得的障礙，并導致在先的權利發生對抗效力。但值得注意的是，以上兩個國家物權變動均采意思主義模式，在登記前物權已經由買受人取得，登記行為僅為對抗要件。故在雙重買賣場合，后買受人丙知情的對象其實是一個物權，而物權自然具有對抗力。但在我國，不動產登記在很多場合是生效要件，登記以前買受人所擁有的僅為債權。此時還能否有上述制度適用之可能就成了一個問題。事實上，正如該論學者指出的那樣，對抗效力非物權所獨有，物權的對抗效力來源于公示，而公示的本質在于通過強制的技術手段達到相對人知情的效果，其推定知情的效力使主張對抗力的一方免于舉證責任。故而在先的權利是否能夠發生對抗效力，并非因其物權之性質，而是基于其是否被知情。即使在單純知情的二重買賣場合，前買受人乙亦得有權主張后買受人丙的物權取得無效，并最終取得房屋所有權。endprint