土地供給調控對房地產市場的影響

何杭迅

[摘要]房地產價格受供給和需求雙方的影響，而影響供給和需求的因素是多種多樣的，比如說人們的購房習慣以及政府對于房地產市場的干預。其中，土地供給是一個影響房價的重要因素。

[關鍵詞]土地供給 房地產價格 回歸模型

一、問題背景

縱觀最近20年的宏觀調控，房地產事業迅猛發展，房產價格節節高升，房地產已經儼然成為中國經濟的支柱產業。同時，由于房價的飛漲，致使國內很多專家都在擔心房地產泡沫，因此國家出臺了很多政策來抑制住房價，先后啟用了貨幣、信貸、稅費和土地各項政策，其中比較重要的就是土地供給對于房地產價格的影響。我們這篇文章就要考察這兩者之間的關系。

二、政策研究

我們先來梳理一下各個關于土地供給調控的具體措施和目標。比如說1999年的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、1999年的《閑置土地處理辦法》的政策都是關于土地供給的。然后是2002到2004年，房地產出現過熱苗頭，房地產宏觀調控政策主要是抑制房地產市場過熱。2002年出臺的《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》就強化了土地供應的調控作用。而2006年《關于加強土地宏觀調控有關問題的通知、關于修改<中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例>的決定、關于促進節約集約用地的通知》進一步完善了土地出讓、使用、審批等的規定。而2010年規定土地閑置一年以上的企業禁止參加土地競買活動。2016年至今，提出了“抑制資產價格泡沫”，強調供給端結構性改革，上海市規劃和國土資源管理局等四部門聯合發布《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》。

三、文獻綜述

在國外的研究中，Wang.R（2016）等人研究在中國，房地產價格與企業投資行為之間的動態鏈接使用新凱恩斯動態隨機一般均衡模型。Glaeser等人2017）研究了中國的房地產業的井噴現象。Liu，Fengyun等人（2017）基于面板數據分析的房地產泡沫規模測度模型實證研究。

在國內的研究，李穎（1996）研究了中國應該如何發展房地產商品化，促進房地產金融的發展。周珂（1999）利用香港的土地使用權出讓制度研究了大陸的土地使用權出讓制度，研究了可持續發展對于我國土地使用權出讓制度的要求。趙廣林（2000）創新性的將降低房產的稅費和價格的政策設計，逐步擴大住房按揭貸款規模來挖掘房地產市場的潛在需求。李如鵬（2009）指出美國次貸危機對于中國的啟示，并且提出了中國的虛熱并不比美國輕。劉傳哲等人（2009）通過誤差修正模型和格蘭杰英國關系得出了儲蓄價格對房地產價格影響較大。張戈等人（2012）研究了房地產信貸在房地產開發中的城市效應，得出了刺激信貸政策對房地產開發并沒有顯著作用。易斌（2009）詳細探討了引起房價變動的兩個重要因素房產需求和土地供給的影響。

四、土地供給和房地產市場的回歸模型分析

對于土地供給采取房地產開發企業購置土地面積（單位：萬平方米）這一指標，而對房地產市場情況因為房屋價格不便收集，采用房地產企業商品房銷售額（單位：億元）這一指標進行考察，兩者都采取年度數據，并且兩者都是全國數據。房地產銷售額每年都是增加的，而房地產購置土地面積是下降的，這里就猜測房地產市場情況和土地供應面積是呈負相關的，但是要排除偽回歸的情況。

將房地產開發企業購置土地面積記為x，房地產開發企業商品銷售額記為y。得到回歸結果如下：其中R-squared為0.474273，說明擬合的相關性還是較好的。p值為0.027648小于5%，則差異顯著。y和x的相關系數是-2.766902，即兩個變量是負相關。

五、房地產價格控制的建議

下面對控制房地產價格給產出幾點意見。雖然政府也在積極出臺限購政策、土地政策、稅收政策等政策來控制房地產的價格，但是結果是不盡如人意的，房地產的價格還是再繼續的向上漲。為了避免房地產市場像日本房地產泡沫一樣破裂，找到一系列并且實施這一系列的宏觀經濟政策就顯得尤為迫切。

建議一：增加土地供給，特別是經濟適用房的土地供給。有前面的實證分析已經得到，土地供應量和房地產價格呈現負相關的關系。也就是說，土地供應量越大，房地產價格就越低。最近，一二線房地產的價格大概被控制了下來，有些一線城市的價格還有所回落。一二線房地產之所以常年都位居高價，是因為城市內有大量的流動人口和對房屋的剛性需求。所以，就應該增加土地的供給，以彌補市場上面的供給量的不足，達到供給和需求的平衡點，促進房地產事業健康發展。應該合理規劃城市，特別是規劃經濟適用房的土地供給。在土地價格增長過快的城市增加土地供給以平息低價，建立透明健全的土地價格制度，打擊炒地、囤地這種不利于房地產價格健康發展的行為，加強土地的管理調控工作，對于低檔的商品房，協調低價，或者規定商品房的價格上限。

建議二：杜絕地方政府和銀行的尋租行為。地方政府是土地的實際提供者和價格壟斷者，要避免地方政府實行短期行為，將地租變成實行尋租的工具。雖然地租是地方政府的很重要的一部分收入，但是不能允許地方政府利用價格壟斷者的優勢，將這份收入變成不法收入。銀監會要加大對于銀行的監督管理，通過培訓提高銀行業從業人員的素質，遇到問題貸款立刻中止貸款，遇到尋租行為嚴懲不貸，絕不姑息。

建議三：進一步開發以經濟適用房為主的實用房

現在的高檔別墅、高檔商品房的數量眾多，但是低端商品房、經濟適用房卻很少，不能滿足人們對于住房的日益增長的要求。導致了很多人沒有住房住，只能通過租房，導致居民的幸福指數受到了嚴重的影響。一般情況下，政府是通過土地價格的減少和建設成本的降低，降低住房的價格，滿足更多的人的購房要求。但是實際上可以調節一下豪華房和實用房的比例，可以優先考慮修建實用房的開發商。同時，規劃經濟適用房的購買人群。因為各個城市人群的收入是有很大的變化，買不買得起也有很大的差異，所以應該把權利下放到各個城市，讓他們自己判斷收入多少錢以下是屬于中下收入階層。endprint