物業(yè)企業(yè)資質核定取消后的挑戰(zhàn)和機遇

文/陳明

物業(yè)企業(yè)資質核定取消后的挑戰(zhàn)和機遇

文/陳明

國務院總理李克強9月6日主持召開國務院常務會議，部署在更大范圍推進“證照分離”改革試點，并再取消一批行政許可事項。會議決定：再取消物業(yè)企業(yè)資質的認定核定、對外承包工程項目投標核準等52項國務院部門行政許可事項。

這是繼今年初國務院下發(fā)取消二級及以下物業(yè)企業(yè)資質認定核定后，再次取消一級資質認定核定的又一重大舉措，引起業(yè)內同行的強烈關注。此舉標志著長達三十五年的物業(yè)管理企業(yè)資質準入門檻被撤銷。從此物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)將正式進入“無資質認定核定”時代,企業(yè)真正進入巨變的環(huán)境中，共同在公平、公正、公開的市場參與競爭。應該說，這次全部取消物業(yè)企業(yè)資質認定核定，完全順應供給側改革的戰(zhàn)略發(fā)展趨勢，充分顯示了政府推進改革的決心和果斷。它對于企業(yè)釋放生產力、優(yōu)化生產關系、促進行業(yè)企業(yè)自律、保障企業(yè)營利增長、修訂服務標準規(guī)范、加強“誠信”建設、完善公開黑名單制度、切實維護業(yè)主合法權益等方面將發(fā)揮積極推動作用。

一、物業(yè)企業(yè)資質的認定核定在行業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮了不可替代的作用

三十五年前深圳率先成立了全國首家物業(yè)管理公司，拉開了內地物業(yè)管理改革開放的序幕，激發(fā)了內地物業(yè)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，其歷史使命早已光榮鐫刻在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展史冊上。多年來，物業(yè)管理人用他們柔弱的雙手，夯實了物業(yè)基石，成就了行業(yè)發(fā)展，無疑具有重要的里程碑意義。

不可否認，在整個行業(yè)發(fā)展過程中，物業(yè)企業(yè)資質的認定核定，為規(guī)范市場有序競爭、提高行業(yè)服務質量、加強行業(yè)監(jiān)管、走具有中國特色的物業(yè)管理道路發(fā)揮了不可替代的作用。在過去三十多年的市場經濟中，透視物業(yè)行業(yè)和企業(yè)的前世今生，投資少、門檻低、人員雜，加上房地產業(yè)異軍突起成為支柱產業(yè)，給物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造了天賜良機般的生存和發(fā)展空間。因此，在這個大背景下央企、國企、房地產公司和眾多草根企業(yè)家們紛紛成立物業(yè)企業(yè)，其主要目的首先是為房地產開發(fā)商提供末端管理與服務，其次是肥水不流外人田，再者是被當作小金庫、錢袋子，甚至成為房產開發(fā)商的“洗錢池”，導致有條件的成立物業(yè)公司，沒條件的創(chuàng)造條件也要成立物業(yè)公司。尤其是2002年商品房成為新一輪的熱銷商品后，新注冊的物業(yè)公司如雨后春筍般橫空出世，一些未經任何培訓和無任何從業(yè)經驗的草臺班子進入市場，而且這些房企與物企不是近親結婚，就是近親繁殖，背靠大樹好乘涼的企業(yè)有形無形間成為市場壁壘，所有這些都嚴重影響了市場競爭的正常進行和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

因此，如果政府缺乏有效的統(tǒng)合監(jiān)管制度，那么公共利益將再次被利益集團捕獲，新生的小微物業(yè)企業(yè)將被迫從充滿希望走向絕望。而當年政府出臺物業(yè)資質的認定核定，其目的就是設置資質準入門檻，進一步規(guī)范和完善法制條件，為物業(yè)管理市場的有序發(fā)展，發(fā)揮了行業(yè)監(jiān)管作用。同時，資質不但是一種行政許可，還是建立市場制度、規(guī)范物業(yè)管理的行為，更是提供物業(yè)管理服務、保障業(yè)主合法權益的有力保障。應該說在當時的環(huán)境條件下設立行政許可，建立市場準入制度是完全必要的。

二、經過三十多年的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)資質核定的三大依據功能已逐步消失

隨著物業(yè)企業(yè)的不斷快速發(fā)展，資質管理原來所設定的條件逐步為大部分物業(yè)企業(yè)所具備，而注冊資本和相關專業(yè)人員資質認定等條件也漸漸淪為形式上的審查，不但沒有發(fā)揮其設立之初的作用，還造成許多企業(yè)為獲得各類資質和許可，去參加各類中介機構的培訓，不但增加了企業(yè)的負擔，更重要的是在為企業(yè)提供服務方面，資質幾乎發(fā)揮不了任何作用。就像公民身份證，除了證明公民身份外不能證明其他。還有，資質的認定核定主要是依據企業(yè)的注冊資金、管理服務面積、從業(yè)人員資格和人數，雖然每兩年需對資質進行審核，其實也是一種走過場的形式罷了。在現行的實踐中，租借資質、掛靠經營、代開發(fā)票、虛假投標等行為屢有發(fā)生。對客戶而言，什么資質并不重要，真正重要的是企業(yè)為業(yè)主提供了什么質量和水準的服務。

經過三十多年的物業(yè)市場發(fā)展，實踐證明資質核定的三大依據已逐步消失，物業(yè)服務企業(yè)資質許可必備的三個主要條件目前都名存實亡。第一，2015《公司法》修訂后取消了注冊資本；第二，2015年3月國務院發(fā)布通知，取消物業(yè)管理師等67項職業(yè)資格許可和注冊職業(yè)資格認定行政審批；第三，2016年1月國務院常務會議通過修改部分行政法規(guī)的決定，取消了《物業(yè)管理條例》中的兩條企業(yè)資質管理相關條款及物業(yè)管理人員從業(yè)資格限制。從上面三項認定核定的取消看，物業(yè)服務企業(yè)資質許可實際上已缺失了主要依據。也就是說，目前實施的認定核定管理辦法，無論繼續(xù)保留還是予以調整，對市場、企業(yè)、業(yè)主都沒有任何現實指導意義。

三、資質認定核定取消后，物業(yè)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和機遇

對于取消物業(yè)企業(yè)資質認定核定，物業(yè)企業(yè)如何積極應對？首先，我們應該看到，“風口上的豬”終于落地了。從全面取消到徹底放開，從“有證”到“無證”，物業(yè)行業(yè)確實進入了巨變環(huán)境中，確實進入了顛覆與被顛覆的時代。當年幾乎“玩命”評上一級資質的企業(yè)，現在卻與剛剛起步的物業(yè)企業(yè)站在同一起跑線上平起平坐，所面臨的生存環(huán)境和市場環(huán)境將是非常殘酷的。所有的物業(yè)企業(yè)在巨變的環(huán)境中都將面臨巨大的挑戰(zhàn)。

例如，在取消資質認定核定后的過渡期及真空期，在市場還沒有全面理解、掌握政策前提下，如果一些企業(yè)在招標書中仍然注明投標者應該具備的從業(yè)資質等級，或者還標明一二三級的入圍紅線怎么辦？這些問題的出現，著實讓人很無奈，其實這種傳統(tǒng)慣性思維是需要一個時期的過渡才能逐漸被市場淘汰的。

取消資質核定就是打破行業(yè)壟斷壁壘，這有利于物業(yè)企業(yè)順應市場經濟發(fā)展規(guī)律。比如一個雞蛋，從里面打破是生命，從外面打破就是食品，而生命是內生成長，食品是一次性享用。但從長遠看，一些優(yōu)秀的品牌物業(yè)企業(yè)將依托企業(yè)自身的規(guī)模和人才，保持行業(yè)內的領先地位，但它必須要有足夠的專業(yè)、足夠的效率、足夠的服務、足夠的標準、足夠的精細，因為市場比一張資質證明更有說服力。

近年來企業(yè)的轉型升級日益盛行，問題是“急轉”，還是“緩轉”或者彎道超車。實際上這次取消資質，已經為企業(yè)產業(yè)轉型升級打通最后一公里鋪平道路、創(chuàng)造了條件，不會再發(fā)生過去那種讓企業(yè)想方設法去拼資質證書或者動不動就“翻燒餅”的情況。

英國思想家羅素曾經說過：“提到過去，每個時代都承認它是事實，提到當前，每個時代都否認它是事實?！币虼?，在一個變化急劇、無法預測的環(huán)境中，物業(yè)企業(yè)遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)。房地產行業(yè)發(fā)展受阻、勞動力人口轉移、人力資源成本大幅增加等一系列要素變化，都在深刻地影響著物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，而這些問題往往在考驗企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展智慧和管理者的應變能力。企業(yè)的根本使命就是開拓市場，轉型和轉行是有本質區(qū)別的。取消資質認定核定后，作為物業(yè)企業(yè)必須加快企業(yè)的轉型升級。這是一個長期又復雜的過程，如果繼續(xù)沿用傳統(tǒng)的思維方式，將無法適應目前現代化、智能化、數字化的高端建筑和超高層樓宇管理服務，最終會被市場淘汰出局。

物業(yè)管理行業(yè)已經歷了三十多年的歷程，企業(yè)市場發(fā)展迅速，物業(yè)專業(yè)出現了多元化趨勢，物業(yè)服務資源得到了有效配置，經營領域日益拓展，高端科技不斷運用，低碳環(huán)保大勢所趨，服務集成化、規(guī)范化。物業(yè)行業(yè)誕生初期的粗放型競爭格局，逐步被產業(yè)融合及區(qū)域整合所代替。為此，提出以下幾點建議。

第一，必須加快人才隊伍建設和儲備。一個具有現代物業(yè)管理水平的企業(yè)，應該具備包括物業(yè)管理的前期策劃、設計施工、智能環(huán)保、綠色建筑、自動化集成融入智慧物業(yè)服務的全程參與能力。

第二，深入研究“無證”時代的市場變化和對策。理順開拓市場經營思路，組織對市場客戶和環(huán)境的調研，重新制訂管理標準和服務標準，開發(fā)企業(yè)服務的品牌戰(zhàn)略。

第三，加大政府和行業(yè)協會的指導，加強事中事后的各項監(jiān)督、評估、考核機制，進一步提高物業(yè)企業(yè)參與市場競爭的積極性和主動性。物業(yè)企業(yè)不僅要關注市場變化，還要關注企業(yè)發(fā)展趨勢和環(huán)境變化，時刻不忘初心守住本業(yè)，在“做專、做精、做細”上狠下功夫，將企業(yè)工匠精神融合在企業(yè)文化之中，這樣才能讓物業(yè)企業(yè)發(fā)展符合巨變時代的變化。

（作者單位：上海雙輝物業(yè)管理有限公司）