發(fā)展住房租賃市場是長效機制的重要支柱

文/穆子犁

發(fā)展住房租賃市場是長效機制的重要支柱

文/穆子犁

一、租房是住房梯度消費的重要臺階

一般說來，住房消費模式是由住房消費觀念、消費方式、消費水平、消費結(jié)構(gòu)等多重因素構(gòu)成的，它是住房消費諸因素的總和。根據(jù)我國國情，我們的住房消費必須是資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的，要樹立適度型住房消費觀念，確立與收入狀況、環(huán)境承受能力相適應(yīng)的住房消費水平，形成合理多層次的梯度住房消費結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的目標(biāo)，其核心是適度消費、梯度消費。

所謂適度消費，就是儉而有度，以經(jīng)濟(jì)適用為原則合理消費，即住房消費方式要與國家能夠提供的資源條件相適應(yīng)，住房消費水平要與所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和收入水平相適應(yīng)，住房消費要與人的全面發(fā)展的需要相匹配。所謂梯度消費，就是根據(jù)消費者的年齡、收入來確定住房層次，不盲目追求超出能力范圍的住房高消費；同時，消費的形式可以按照自己收入的增長逐步由住房租賃轉(zhuǎn)為住房擁有。

購買或租賃住房，都是實現(xiàn)“住有所居”的重要途徑。居民的收入分為高、中、低等不同層次，他們對住房消費的承受能力是有顯著差別的，不同收入群體只能根據(jù)實際情況，購買或租賃與自己承受能力相適應(yīng)的住房。經(jīng)濟(jì)收入隨知識積累和業(yè)務(wù)技術(shù)熟練程度的提高而不斷遞增，與此相對應(yīng)，住房消費也只能隨著收入增加而逐步提高。剛參加工作的人群，收入低，積累少，只能租房住；當(dāng)收入提高、積累增加，就能夠購買小面積的二手房或小戶型商品房；進(jìn)入中年后，收入更高、積累豐厚時，才能購買面積大一點、檔次高一點的住房。美國人一生要搬家六七次，道理就在于此。

西方國家居民家庭自有住房的占比，也印證了購房和租房都是住房消費的合理形式。歐洲統(tǒng)計局的統(tǒng)計顯示，歐盟成員國居民家庭擁有個人住房的比例平均為63%。歐盟主要成員國住房自有率都不高：英國為70.1%，比利時為69.8%，芬蘭為69.2%，塞浦路斯為66.5%，瑞典為62%.法國為57．9%，荷蘭為52.5%，丹麥為50．9%，奧地利為49.8%。德國的住房自有率更低，據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局2009年的數(shù)據(jù)，擁有個人住房產(chǎn)權(quán)的家庭僅占家庭總數(shù)的43%，57%的家庭租房居住。2007年，德國自有住房率是41.6%，租房率是58%，其中42%是社會出租房，16%是各類公共租賃住房。柏林、漢堡等大城市的租房率都達(dá)到了80%。德國年輕人極少買房，這主要是由于年輕人的職業(yè)面臨著多次選擇，收入也不穩(wěn)定。而且租房比買房方便、實惠。德國房屋租賃市場發(fā)達(dá)，僅僅在德國東部地區(qū)，就有100萬套閑置的住房供出租或銷售。在德國西部地區(qū)，僅僅是德國聯(lián)邦、州和地方三級政府擁有的廉租房就有300萬套。此外。住房合作社、公司和居民個人還有大量的閑置房屋可供出租。

此外，在市場經(jīng)濟(jì)成熟的發(fā)達(dá)國家，買得起房也租房的情況很普遍，除了年輕人就業(yè)流動性比較大的原因外，在不同的宏觀經(jīng)濟(jì)運行環(huán)境下，買房不一定比租房更有利、更合算，不僅對個人，對社會也有重要的積極意義。例如：租賃市場的發(fā)展可以使原本用于投資投機的空置住房被利用起來，可以大大提高存量資源的利用效率，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，還可以起到緩解大城市交通擁堵的作用等。

二、建立住房租賃市場是調(diào)控樓市的疊加舉措

當(dāng)前，上海和其他一線城市一樣，房地產(chǎn)市場調(diào)控存在一個難解的矛盾現(xiàn)象：一方面，高房價關(guān)聯(lián)銀行、土地財政，可能導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險，于是采取了抑房價的調(diào)控措施；另一方面，外來人口向一線城市的聚集遠(yuǎn)未結(jié)束，亟須在資源承載力有限的情況下滿足新進(jìn)入城市人口的住房需求。針對這些問題，必須大力發(fā)展住房租賃市場，因為發(fā)展住房租賃市場不僅有利于宏觀調(diào)控，也有利于滿足新進(jìn)入城市人口的住房需求。

（一）只有成熟的租賃市場才能讓供應(yīng)體系實現(xiàn)“兩輪驅(qū)動”

租售并舉（包含商品住房市場和住房保障體系的租售并舉）的供應(yīng)體系覆蓋了所有人群，無論哪一階層的人群都能在這個體系中找到使自己“住有所居”的途徑，因而它是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制之一，這已經(jīng)成為人們的共識。現(xiàn)在強調(diào)大力發(fā)展住房租賃市場，就是為了改變當(dāng)前樓市“重售輕租”的局面，讓承租人租房方便、租房安居、租房安心。穩(wěn)定的租賃市場還可以改變市場恐慌性購房的預(yù)期，發(fā)揮抑制泡沫的作用。住房租賃市場成熟，就能夠讓這個供應(yīng)體系完全實現(xiàn)“兩輪驅(qū)動”，從而真正發(fā)揮房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的積極作用。

（二）、通過管控房租以影響房價

房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)多年，金融、財政和行政手段多管齊下，基本上形成了稅收、利率和“四限”（限購、限貸、限價、限售）等政策措施，成效是明顯的。但是房價在調(diào)控中“空調(diào)”現(xiàn)象也較為常見，說明直接針對房價的調(diào)控是被動的調(diào)控，這種調(diào)控常常被異常需求牽著鼻子走。現(xiàn)在不妨換個思路，從對租賃市場的管控上求得進(jìn)一步成效。

從房租調(diào)控上來說，近年來，有不少人提出了評價房價的一個重要指標(biāo)——租售比，即同樣的住房，其房價與年租金之間的比值關(guān)系，這是一種互為因果、互為函數(shù)的關(guān)系。陳淮曾在《廣廈天下：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)ABC》一書中認(rèn)為,按照國際經(jīng)驗，租售比在10年左右為合理比值。有人以此衡量我國一些城市的租售比，認(rèn)為房價較高。其實，這不難理解：一是城市人口不斷快速增長和城鎮(zhèn)居民居住條件改善的迫切性，購房需求獨立于租房需求增長；二是由于歷史和體制原因，導(dǎo)致在社會財富分布結(jié)構(gòu)中租房群體和購房群體存在著相當(dāng)大的獨立性，房價和房租影響的是兩個不同階層的人群。對此，國際上有個用政策干預(yù)租售比的經(jīng)驗值得借鑒：美國政府一般不直接干預(yù)房價，而是管控房租。例如美國加州的法律規(guī)定，不論房價怎么變動，一年內(nèi)業(yè)主的租金上漲不能超過7%，理由有三個：一是租賃市場是最接近真實住房需求的市場，穩(wěn)定租金價格實際上保護(hù)了真實住房需求；二是租賃市場是最接近低端社會群體的市場，控制租金價格實際上就增強了低端群體對抗投資性需求的力量，維護(hù)了窮人的利益；三是租金價格是投資回報率的最根本影響因素，穩(wěn)定了房租價格實際上就在一個相對長期的市場環(huán)境中控制了投資回報的水平。

三、發(fā)展住房租賃市場的若干意見

發(fā)展住房租賃市場是一項系統(tǒng)工程，涉及從法律法規(guī)、土地制度、財稅金融、教育醫(yī)療、社會保障，到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、資源優(yōu)化配置乃至文化傳統(tǒng)、思想觀念等方方面面，需要從長計議。筆者在此提出若干意見。

（一）建立規(guī)模化經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)的專門機構(gòu)

真正成熟的住房租賃市場，并不是依靠居民個人的出租行為來形成主體供給源和穩(wěn)定租金價格穩(wěn)定的，而是由政府推動建立機構(gòu)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)。國際上，政府公租、地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)、非營利組織等機構(gòu)規(guī)模化租賃的房源通常占市場份額30%以上。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）占24%，超過私人機構(gòu)房源（410萬套）的；2013年，美國3200萬套私人租賃房中，由機構(gòu)從事租賃業(yè)務(wù)的占28.4%。目前，我國各大城市10%的房源為機構(gòu)租賃，其中政府公租房占比2%-3%，機關(guān)國企面向本單位職工的租賃占比5%-6%，其余就是近年來興起的長租公寓。因此，從培育租賃市場的角度看，必須發(fā)展和壯大以長期租賃經(jīng)營為主業(yè)的企業(yè)。從規(guī)范市場、穩(wěn)定租金、適應(yīng)租賃需求、穩(wěn)定住房租賃關(guān)系等角度看，發(fā)展規(guī)模化的機構(gòu)租賃無疑具有極強的帶動效應(yīng)，可以起到市場供求關(guān)系的“穩(wěn)定器”、“蓄水池”的作用。

（二）建立住房租賃交易服務(wù)平臺

租賃雙方個人信息不真實、房源信息不實、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租賃行為不規(guī)范等問題，是影響租賃市場發(fā)展的痛點。這次國家要求大力加快發(fā)展房租賃市場，可以說是解決這些痛點的契機。要大力發(fā)展房屋租賃市場，就必須建立一個統(tǒng)一的“住房租賃平臺”， 提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案；建立住房租賃信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)，確保信息真實準(zhǔn)確，規(guī)范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益；運用一些信用手段，解決信息不對稱的問題，去中介化，降低交易的費用，這不僅能幫助租房者在平臺上找到可靠房源，也能在平臺上展示出租者和住房租賃企業(yè)的評價，并實行信用管理。這樣就在市場各方之間建立了信任關(guān)系，從而促進(jìn)交易。此外，還要建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案制度，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。政府可通過這些措施來加強對住房租賃市場的監(jiān)測。

（三）建立保護(hù)租客的法律制度

目前，我國的住房租賃人口只占11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)租賃市場約30%的標(biāo)準(zhǔn)。人們不愿長期居住租賃房的原因之一，是承租人的合法權(quán)益得不到法律的保護(hù)。因此，發(fā)展住房租賃市場必須加強法制建設(shè)。建議借鑒德國和日本的做法。德國有非常完善的《租房法》，其中出于對租客的權(quán)益保護(hù)，對房租作了上限規(guī)定：如果房東所定的房租超出“合理租價”的20%，就構(gòu)成了違法行為，租客可以向法庭起訴，其結(jié)果不僅是房租立降20%，房東也將被處以罰款。如果房東所定的房租超出“合理租價”的50%，就構(gòu)成了犯罪，房東將受到更高額度的罰款，甚至被判三年刑罰。法律還規(guī)定，房租在三年內(nèi)漲幅如果超過20%，可作為違法處理。在這個限額內(nèi)，如果租賃合同沒有明確約定，而房東漲價比率超過市場物價指數(shù)的上漲比率，租客有權(quán)利拒絕房租上漲。如果房東對住房進(jìn)行修繕和裝飾，租客可以同意10%到25%的漲幅。一般來說，租賃合同簽訂后，租客的利益就能得到充分的保障。除價格之外，法律在其他方面也充分保護(hù)租客的利益，比如規(guī)定房東出租的住房必須保持完好無缺，如果住房或設(shè)施有損，則由房東承擔(dān)修理費用，房東若不予修理，則應(yīng)相應(yīng)降低房租。《租房法》還明確禁止“二房東”現(xiàn)象，維護(hù)租賃市場秩序。

日本對租客保護(hù)的法律規(guī)定，主要集中在1991年制定（1996年修改）的《借地借房法》。該法規(guī)定：在租賃期間，出租人沒有權(quán)利驅(qū)逐承租人；出租人若欲解除租賃合同，必須提前六個月告知承租人，并告知正當(dāng)理由；出租人要求騰退住房或換住房導(dǎo)致承租人財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)予以財產(chǎn)補償；只有在承租人半年不繳納租金的情況下，出租人方有權(quán)利起訴。在租賃期間，出租人要求增加的租金超過物價水平、近鄰?fù)惤ㄖ镒饨鹚降模凶馊丝梢跃芙^接受，并只支付自己認(rèn)為適當(dāng)數(shù)額的租金，如果法院裁判確認(rèn)出租人可增加租金數(shù)額，承租人應(yīng)當(dāng)補交差額和差額產(chǎn)生的利息。經(jīng)出租人同意而附加于建筑物的床鋪、家具及其他裝修物，在租賃合同期屆滿或因解約申告而終止時，承租人可以請求以時價予以收買。

（四）建立有利于促進(jìn)租賃市場發(fā)展的稅賦體系

規(guī)范租賃市場，不僅要形成公開透明的交易規(guī)則，形成市場的監(jiān)督、管理體系，而且要形成對租賃雙方都具有鼓勵性質(zhì)的稅賦體系，有合理的風(fēng)險平衡和利益保護(hù)機制，讓租賃雙方均享受一定的稅賦優(yōu)惠：無論是機構(gòu)、企業(yè)還是個人擁有用于出租的住房，其持有階段的房產(chǎn)稅征收應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免；機構(gòu)、企業(yè)或個人的租金收入能夠得到稅收的適當(dāng)減征優(yōu)惠。對承租企業(yè)出租住房的白領(lǐng)，企業(yè)可以適當(dāng)補助租金；對低端勞動者（從事餐飲、保潔、快遞等生活服務(wù)業(yè)的勞動者）等特定群體的住房租賃，應(yīng)當(dāng)由政府或單位予以租金補貼，通過政府補貼降低租賃價格。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會）