基于房?jī)r(jià)支撐度的城市房地產(chǎn)差異化分析

文/中估聯(lián)-中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)中心

基于房?jī)r(jià)支撐度的城市房地產(chǎn)差異化分析

文/中估聯(lián)-中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)中心

降至原先的一半。四個(gè)城市住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，仍以深圳最高，四個(gè)城市月均漲幅與去年基本一致。大部分二線城市月均成交面積下降，上漲的城市只有重慶、沈陽(yáng)和海口，其中成交量最大的城市是重慶，比去年月均成交面積上漲超過(guò)三成。住房?jī)r(jià)格總體穩(wěn)定，南京、重慶、石家莊漲幅最大。三線城市成交穩(wěn)定，有漲有跌，其中經(jīng)濟(jì)體量較大的城市蘇州、東莞和無(wú)錫大幅下降，成交量最大的城市徐州上漲40%。住房?jī)r(jià)格漲幅比一二線城市大，其中以蕪湖、揚(yáng)州、鹽城、常州和滄州最大。

根據(jù)馬克思價(jià)值決定論，價(jià)格由價(jià)值決定，并受到市場(chǎng)供給和需求的影響，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段，房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)不同特征。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于繁榮期。根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系，在進(jìn)行城市房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)分析時(shí)，會(huì)重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)：第一，長(zhǎng)期來(lái)看，城市房地產(chǎn)價(jià)值的決定因素是什么，這些因素如何支撐房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)上漲；第二，中短期來(lái)看，影響價(jià)格波動(dòng)的因素有哪些，如何產(chǎn)生影響。

一、 上半年各線城市房地產(chǎn)成交情況

(一) 各線城市之間的成交差異

全國(guó)各線城市住房?jī)r(jià)格總體平穩(wěn)增長(zhǎng)，成交面積差異較大。2017年6月，一線城市商品住宅成交均價(jià)為41073元/平方米，同比增長(zhǎng)8.3%，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，而成交面積下滑厲害，月均成交面積為212萬(wàn)平方米，同比下降37.7%,二線城市為12466元/平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，月均成交面積為1825.9萬(wàn)平方米，同比下降21.6%，環(huán)比增長(zhǎng)0.4%,三線城市為9470元/平方米，同比增長(zhǎng)20%，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，成交面積有所下跌，月均成交面積1052.3萬(wàn)平方米，同比下降8.8%。

(二) 各線內(nèi)不同城市之間的成交差異

四個(gè)一線城市價(jià)格和成交漲跌較為一致，二線城市中部分城市成交差異較大，三線城市成交和價(jià)格漲跌不一。一線城市的四個(gè)城市成交量均在下降，其中上海和深圳下

二、 城市房?jī)r(jià)支撐度計(jì)算

(一) 城市房地產(chǎn)價(jià)值的決定因素分析

1．分析框架。從長(zhǎng)期的房地產(chǎn)價(jià)值來(lái)看，城市的房?jī)r(jià)高低較大程度上取決于其本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)基本面。為此，從城市的優(yōu)勢(shì)行業(yè)和專(zhuān)業(yè)化程度出發(fā)，分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀支撐度。

(1) 第一步，確定城市專(zhuān)業(yè)化指數(shù)。每個(gè)城市都有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)行業(yè)，根據(jù)特定城市每個(gè)行業(yè)的就業(yè)人口來(lái)測(cè)算城市優(yōu)勢(shì)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有由低級(jí)（農(nóng)業(yè)）向高級(jí)（信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)）發(fā)展的趨勢(shì)，通過(guò)判斷城市的優(yōu)勢(shì)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度，將城市分為七大類(lèi)。

(2) 第二步，將城市專(zhuān)業(yè)化指數(shù)與城市基本面結(jié)合，形成房?jī)r(jià)支撐度系數(shù)，說(shuō)明這些系數(shù)與城市房地產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)系。總體趨勢(shì)為：信息技術(shù)業(yè)和制造業(yè)專(zhuān)業(yè)度越高，房?jī)r(jià)就越高，呈現(xiàn)正相關(guān)；農(nóng)業(yè)和采礦業(yè)專(zhuān)業(yè)度越高，房?jī)r(jià)卻越低，呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)。

2．分析結(jié)果。

（1）城市聚類(lèi)分析。根據(jù)城市內(nèi)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)行業(yè)（城市內(nèi)就業(yè)份額最大的行業(yè)）和專(zhuān)業(yè)化行業(yè)（相對(duì)優(yōu)勢(shì)行業(yè)），可以將七個(gè)行業(yè)分組進(jìn)一步歸并為三大類(lèi)，分別為制造建筑類(lèi)、公共服務(wù)類(lèi)和農(nóng)業(yè)采礦類(lèi)，與經(jīng)濟(jì)基本面的評(píng)級(jí)關(guān)系見(jiàn)表1。基本可以判斷，制造建筑業(yè)越強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，而對(duì)農(nóng)業(yè)采礦業(yè)越依賴(lài)的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越差。

表1 城市房?jī)r(jià)支撐程度分類(lèi)

全國(guó)城市基本面排名前30的城市為制造業(yè)強(qiáng)市，而排名最后的19個(gè)城市為農(nóng)業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)差，房?jī)r(jià)支撐度最低。結(jié)合城市基本面排名將城市分為五個(gè)等級(jí)，分別為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、五級(jí)，四個(gè)一線城市位列一級(jí)中最高。至此，全國(guó)城市被分為三類(lèi)五等級(jí)，一級(jí)由制造建筑類(lèi)城市構(gòu)成，具有代表性的城市有一線城市和蘇州、杭州、天津、武漢等制造業(yè)強(qiáng)市。二級(jí)主要由制造建筑類(lèi)城市和小部分農(nóng)業(yè)采礦類(lèi)省會(huì)城市構(gòu)成，城市多為二線和較強(qiáng)的地級(jí)城市，主要代表城市有嘉興、濟(jì)南、蘭州等城市，還有采礦業(yè)城市太原和唐山等城市。三級(jí)由制造建筑類(lèi)、農(nóng)業(yè)采礦類(lèi)和公共服務(wù)類(lèi)城市構(gòu)成，代表城市有贛州、肇慶和大慶等城市。四級(jí)城市數(shù)量最多，較為均勻地分布在不同行業(yè)中，代表城市有撫州、大同、韶關(guān)等城市。五級(jí)由農(nóng)業(yè)采礦類(lèi)經(jīng)濟(jì)較差的城市構(gòu)成，代表城市有伊春、崇左、張掖等。

圖1 城市三類(lèi)五等分布情況

從地理空間的角度來(lái)看，城市基本面為一、二級(jí)的制造建筑類(lèi)城市集中在東部沿海，多為二線城市，而城市基本面為四、五級(jí)的農(nóng)業(yè)采礦業(yè)城市集中在西部、山西（資源型）和東北部地區(qū)（農(nóng)業(yè)）。

（2）房?jī)r(jià)支撐度案例分析：蘇州。

經(jīng)濟(jì)基本面：2017年上半年GDP總量為8290.12億元，同比增長(zhǎng)7%，排名全國(guó)第七，江蘇省第一。人口總量1061.60萬(wàn)人。

制造業(yè)專(zhuān)業(yè)度：蘇州不在二線城市列表中，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，注重高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平高（位列第一），制造業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力大，住房需求旺盛，房?jī)r(jià)有極強(qiáng)支撐。

表2 部分城市房?jī)r(jià)支撐度與GDP排名情況

(二) 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析

從中短期來(lái)看，房?jī)r(jià)波動(dòng)還受到市場(chǎng)供需的影響。中估聯(lián)數(shù)據(jù)采用LBI與去庫(kù)周期的關(guān)系來(lái)分析市場(chǎng)總體運(yùn)行情況。

1．合理的LBI與去庫(kù)周期區(qū)間。LBI值高意味著土地泡沫大，去庫(kù)周期長(zhǎng)意味著去庫(kù)壓力大。LBI值和去庫(kù)周期都存在合理值區(qū)間。

表3 LBI值結(jié)構(gòu)段分布

表4 合理去庫(kù)周期

2．LBI與去庫(kù)周期對(duì)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的影響規(guī)律。LBI從商品房成本的角度反映土地獲取時(shí)的樓面價(jià)水平與當(dāng)下售價(jià)水平的關(guān)系，測(cè)算成交樓板價(jià)占售價(jià)的比例，反映靜態(tài)土地成本率。去庫(kù)周期反映市場(chǎng)供需水平，去庫(kù)周期越長(zhǎng)，資金回收時(shí)間越長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大，去庫(kù)壓力就越大。具體而言，LBI和去庫(kù)周期都高時(shí)，房?jī)r(jià)上漲壓力較大，兩者都低時(shí)，房?jī)r(jià)上漲壓力較小；LBI高而去庫(kù)周期低時(shí)，房?jī)r(jià)壓力較小；去庫(kù)周期高而LBI低時(shí)，房?jī)r(jià)壓力較大。根據(jù)這兩個(gè)指標(biāo)，中短期價(jià)格波動(dòng)可能較大的城市有南昌、青島、重慶、合肥、南京、石家莊等，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的城市有廣州、呼和浩特、西安等。

三、 部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)展望

依據(jù)房地產(chǎn)支撐度、LBI和去庫(kù)周期的結(jié)合，我們對(duì)部分城市下半年風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)進(jìn)行展望。

(一) 近半年房?jī)r(jià)上漲較快的城市

二線城市中房?jī)r(jià)上漲較快的城市有南京、重慶、福州、沈陽(yáng)、廈門(mén)等，三線城市中房?jī)r(jià)上漲較快的城市有蕪湖、揚(yáng)州、鹽城、常州、濟(jì)寧、滄州等。這些城市風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)排名較為靠前，風(fēng)險(xiǎn)較低，多以制造業(yè)為優(yōu)勢(shì)行業(yè)，均有較好的房?jī)r(jià)支撐度。部分城市分析結(jié)果見(jiàn)表5。

表5 部分房?jī)r(jià)上漲較快城市的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)

(二) 近半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的城市

二線城市中房?jī)r(jià)下跌的城市有杭州、天津等，三線城市中房?jī)r(jià)下跌的城市有蘇州、惠州、秦皇島、紹興等。除杭州與天津之外，其他城市產(chǎn)業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的支撐都略有不足，海口和舟山以農(nóng)業(yè)旅游業(yè)為專(zhuān)業(yè)行業(yè)，柳州、紹興以建筑業(yè)為專(zhuān)業(yè)行業(yè)，桂林雖以制造業(yè)為專(zhuān)業(yè)行業(yè)，但其專(zhuān)業(yè)度不高，房?jī)r(jià)支撐度略顯不足。部分城市分析結(jié)果見(jiàn)表6。

表6 部分房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌城市的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)

(三) 近半年房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定的城市

近半年房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定的城市有廣州、呼和浩特、西安等，在嚴(yán)苛的限購(gòu)、限貸等政策下，深圳、廣州房?jī)r(jià)微降，寧波、西安和大連房?jī)r(jià)微漲。但是，這些城市風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展好，房?jī)r(jià)是否繼續(xù)穩(wěn)定下去還要看政策的嚴(yán)厲程度。部分城市分析結(jié)果見(jiàn)表7。

表7 部分房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定城市的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)

表8 部分房?jī)r(jià)波動(dòng)較大城市的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)

(四) 近半年房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的城市

二線城市中房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的城市有南昌、青島、重慶、合肥、南京、石家莊等，三線城市中房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的城市有濟(jì)寧、鹽城、揚(yáng)州、滄州、唐山、洛陽(yáng)等。可以看到，這些城市多為房?jī)r(jià)上漲較快的城市，說(shuō)明房?jī)r(jià)的波動(dòng)是由于房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲造成的。部分城市分析結(jié)果見(jiàn)表8。

（整理：余燕清）