共有產權住房可以發揮更大作用

文/本刊評論壇

共有產權住房可以發揮更大作用

文/本刊評論壇

為了加快推進住房保障和供應體系建設，住房和城鄉建設部近期印發了《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》（簡稱《意見》），讓共有產權住房在時隔幾年之后再一次進入了全國住房發展的政策議程。

在2014年《政府工作報告》的“完善保障機制”部分，著重強調要增加共有產權住房的供應。隨后住房和城鄉建設部將北京、上海、深圳等6個城市列為全國共有產權住房試點城市。《意見》提到，上海市截至2016年底已供應共有產權保障房8.9萬套，北京市已經明確未來五年將供應25萬套共有產權住房。相較幾年前的試點工作，此次印發的《意見》基本明確了共有產權住房的保障屬性和定位。在總體要求上，明確提出是為了加快解決住房困難家庭的基本住房問題；在供應對象上，要求面向符合規定條件的住房困難群體，優先供應無房家庭；在運營管理主體上，要求試點城市明確由國有機構代表政府持有共有產權住房政府份額。

對于試點工作，《意見》提出，要以制度創新為核心，在建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經驗。對于其中的一些問題，上海在自2009年以來開展的實踐探索中已經形成了一些較好的做法和制度安排，這集中體現在2016年頒發的《上海市共有產權保障住房管理辦法》中。比如：在建設模式上，上海采用單獨選址、集中建設和在商品住宅建設項目中配建的方式進行開發建設；對于產權劃分，購房人的產權份額參照共有產權保障住房所在項目的銷售基準價格占相鄰地段、相近品質商品住房價格的比例，予以合理折讓后確定，政府產權份額由區住房保障實施機構持有；在使用管理方面，明確購房人和同住人應當按照相關規定和使用管理協議的約定使用房屋，并且在取得完全產權之前不得擅自轉讓、贈與，不得擅自出租、出借，不得設定除共有產權保障住房購房貸款擔保以外的抵押權；在產權轉讓上，對回購、上市轉讓和購買政府產權份額等方面從程序和價格等維度進行了相應規定。當然，也應該看到，有些制度安排在實踐過程中還需要進一步完善。

從全國試點的角度看，當前有三個方面需推進探索。首先，共有產權住房是定位于基本住房保障，還是定位于住房扶持。如果是前者，在準入條件的設定方面應重點考慮住房困難程度和收入標準上限；如果是后者，則有必要考慮設定收入標準的下限，避免因支付能力不足而影響購房人的日常生活。從中國住房發展的實際看，將共有產權住房定位于住房扶持較為可行，聚焦住房市場中支付能力不強的“夾心群體”。

其次，設定共有產權關系的最長期限。現有的相關政策和實踐都規定了共有產權關系的最短期限（一般為5年），但為了更有效地發揮共有產權方式的扶持作用，還應該設定共有產權關系的最長期限，比如15年或20年。超過這個期限，或者由購房家庭購買政府所持份額，或者由政府回購。這種最長期限的設計對于避免出現福利陷阱具有重要作用。

再次，探索共有產權份額的彈性和動態調整機制。在堅持由購房家庭持有超過半數份額的前提下，對于政府持有的產權份額，應該允許購房家庭逐漸購買從而不斷提高其所持有的份額比例；同樣，在特殊情況下（如購房家庭遭遇特殊情況，或普遍性的經濟調整等），政府也可以逐步增加所持有產權份額的比例。