“租售同權”漸行漸近你怎么看

□本刊記者綜合整理

“租售同權”漸行漸近你怎么看

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“重磅炸彈”：“租售同權”將立法

7月份以來，“租售同權”這個詞一直很火。

先是7月17日，廣州市政府發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，明確賦予符合條件的租房者子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

緊接著，住建部會同其它八部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。這份通知要求，在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場，目前已選取了廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

7月26日，一條重要的新聞瞬間刷屏——住建部有關負責人在接受新華社采訪的時候，做了如下表示：

將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

那就是說，租房可以就近上學、也能落戶？每月幾千元的租房者，和幾百萬元買的房子的房主能享受同等權利？一石激起千層浪，一時間眾說紛紜。

“租售同權”的本質是租房和買房，同屬于平等的權利享受范圍。租房以前本身也是可以就近上學的，只不過是排位要在戶主之后，同時還要附帶諸多的條件，包括租房合同、社保等一系列的條件。

“租售同權”，最核心的還是稀缺資源的分配問題。

中國房地產業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮認為，提出租售同權，很重要的一方面原因就是為了實現教育資源的同權。租房可以解決學區問題，對學區房價格的非理性上漲有一定作用，但要徹底解決這個問題，還需要看教育主管部門有無相應的配套措施，所以從現階段看，還無法得出讓學區房價格真正回歸理性的結論。

不少網友對“租售同權”表現各種擔心和疑慮，認為租售同權表面上看是增加承租者的權益，但在目前房地產市場環境下只能增加漲房租的風險。

對很多進入城市的人來說，即使買了房子，也無法享受和擁有當地戶籍居民一樣的教育、社保、醫療等公共服務待遇，例如租賃住房子女就近入學的待遇等問題。

上海財經大學教授陳杰表示，大城市對租賃需求大，但大城市房價過高，租售比嚴重失衡。企業從存量住房投資做租賃回收效率慢，如果靠新增土地做租賃，對地方政府的土地財政影響過大。而且如果租賃比重增加，相應購房需求減少，會對房價地價產生直接抑制作用，地方政府又很擔心房價地價由此大幅下跌，引發風險。

所以根本的問題還是地方政府是否能積極發揮發展租賃住房的主動性，否則租房不能獲得戶籍、不能上學、租賃房的稅負過高都是很難解決的問題。

那么，怎樣發揮政府租賃住房的主動性？租售同權的痛點在哪里？怎樣突破？

發展住房租賃，其實最初是想減輕老百姓買房的壓力，改變居民的住房消費觀念。據初步統計，我國規模化住房租賃企業市場份額只占2%左右，相較于發達國家成熟市場20%～30%的比例，差距非常大。對于住房租賃市場一直發展不起來，陳杰教授認為，有兩個層面的原因：一個是供給側，另一是需求側。

從供給側層面看，地方政府缺乏動力，怕影響房價地價和土地財政。另一原因是房地產企業沒有動力和積極性，在房價高速增長時期，去做租賃周期長收益較低，會減少租賃房的供應量。目前，在中央要求下，一些城市推出相關政策，如上海推出了一些只租不售的地塊，出現了一些轉機。但一直靠中央去推動也不是長久之計，未來地方政府有多少主動性還待疑問。

從需求側層面來看，高房價迫使很多青年人不得不以租賃為自己臨時的住房解決方案，很多用人單位也希望從市場和政府那里得到長期穩定租賃房來幫助穩定職工隊伍和吸引人才，如興建人才房來幫助重點單位，也愿意通過子女教育“租購同權”這樣的制度改革改變租客在公共服務獲取上的被歧視現象、增加租賃房的吸引力。

所以目前來看，租賃住房的市場需求持續上升，房地產企業也看到了此方面的需求，加上金融創新活躍，通過資產證券化產品可以助推住房租賃市場。在房地產市場下行的背景下，政府和企業的積極性都在增加。

無論是面對高房租，還是房價上漲存壓、租賃市場混亂等問題，實際上租賃市場還有很大的發展空間和諸多亟待破解的痛點。

其中，陳杰認為，最大的“痛點”是如何在租售比嚴重失衡的背景下發展租賃住房而不帶來房價地價大落的壓力。當前租賃市場發展的著力點還是先推進“租售同權”，不僅在子女教育，也在落戶等其他方面；其次公平保障租賃雙方權益，推進租賃合同網上備案制度，并配合相關的稅負減免，讓老百姓真正愿意去租房，也讓擁有多余房源的房東更愿意對外去租房。

康俊亮認為，租賃可以獲得與買賣房屋相同的社會資源，最符合“房子是用來住的”這一發展方向的本質。目前看，租售同權的政策方向明確，要解決的問題明確，最需要解決的是政策的落地問題。具體來看，以下三個方面需要重點關注：

相關部門密切配合。在不同社會資源由不同部門分管的情況下，要使租售同權有效落地，成為實實在在的普惠政策，必須各相關部門密切配合。具體來說，可以由國務院主抓，明確住建部門作為牽頭單位，相關部門作為成員單位，這樣有利于政策的順利推進。

預防租金的非理性上漲。租售同權客觀上對學區房的租金上漲會有很大推動作用，要解決這個問題，除教育資源在分配上要更加均等之外，政府部門在公共租賃住房選址時應做好規劃，通過放棄眼前的部分土地出讓收入，獲得一個長期較好的社會效果。

避免成為小眾政策。租售同權是一項普惠大眾的政策，在政策執行過程中，要避免僅成為地方政府解決人才引進的小眾政策。

“租售同權”是為了城鎮化？

就目前各媒體和從業人員以及市場民眾的反應來看，租賃市場包括租售同權意味著：一、在一定這樣，問題又來了。前一段時間公開的一組數據表明，北京等一線城市的租金占據整體收入的50%左右，對于剛畢業的大學生而言，月薪5000元需要一半作為房屋支出費用，而如果租金再次上調的話，這些城市拿什么來留住人才？程度上會抑制房價，二、在一定程度上抑制租金上漲。

那么，國家下如此大力度僅僅是為了這兩個因素嗎？顯然不是！

促進租房是否能夠抑制房價，其核心內容就是客戶需求，那么這就會引出一個關鍵詞，也就是租售比。對于租賃市場而言，目前租賃市場主要存在于一二線城市，對于三四線而言，租賃市場相對來說比較少。根據有關方面數據統計，目前一二線租售比大概在1%～2%。也就是意味著總價100萬元的房子，一年租金最高是2萬元。那么按照這樣來計算至少需要50年才能回本。

而這樣一個數據對于開發商、企業或者是個人而言，其租賃的意愿并不會特別強，他們則更加愿意把房子出售出去。

對于房地產開發企業來講，我想他們也不愿意大力發展租賃市場。首先，以一線城市的部分商業地產為例，開發商通過拍賣土地，建造房產最后再租賃出去所獲得的收益大概在5%左右（90%以上出租）。而另一個關鍵因素負債率，上市企業大概在70%以上。也就是1000萬元其中有700萬元是銀行借貸等手段籌集的。而這部分大概有5%是借款利息。也就是意味著至少要3.5%。那么對于房企或者投資方而言，如果投資回報率不超過這個數值的話，對于企業來講就是虧損的，或者對于這項投資的興趣不會太高。

那么對于租賃市場，如果增加租金或者減少開發成本能否起到促進作用呢？對于開發成本而言，基本上很難實現，那么另一個手段就是增加租金。

那么，既然租售同權既不能降低或提高租金又不能抑制房價，提出來還有什么意義呢？政府的真正意圖是什么呢？有學者認為，是為了城鎮化！

反映城鎮化水平高低的一個重要指標為城鎮化率，即一個地區常住于城鎮的人口占該地區總人口的比例。城鎮化是人口持續向城鎮集聚的過程，是世界各國工業化進程中必然經歷的歷史階段。當前，世界城鎮化水平已超過50%，有一半以上的人口居住在城市。

截至2016年，我國的城鎮化率已經達到57.35%，城鎮人口總量7.9億人，是世界上城市人口最多的國家。雖然有人說城鎮化速度在放緩，但國家發改委發展規劃司司長徐林表示，未來15年，中國的城鎮化率還會明顯提升，中國的城市化率將達到70%左右。

那么，要推進城鎮化建設必然要增加農村人口向城鎮人口的轉化，而在前階段隨著房價的增加，農村人口很難在城市購房，而購房與否決定了農村戶口能否向城市戶口轉移。

為了增加城鎮化就必然要解決落戶問題，而在高額房價的情況下，必然要從租賃市場出發。當租房和買房都能享有同樣的落戶和入學政策后，城鎮化速度也必將再次增加上來。

“租售同權”不會成為壓倒房價的稻草

經濟學家馬光遠對“租售同權”有自己獨特的看法。他認為，要實現真正的“租售同權”，操作難度之大，超乎想象。他覺得，那些將“租售同權”視為“重磅炸彈”的人，一定沒有認真讀過廣州出臺的文件是怎么說的，更遑論追究政策的細節了。其實，這個政策加上標點符號只有33個字：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。”沒有任何操作性可言。文中的“符合條件的承租人”究竟什么樣的承租人符合條件，需要什么樣的條件，這里面大有名堂，如果最后細化了，也會和當初的規定面目全非。在不考慮各種特殊通道的情況下，這個政策不一定使得學區房房價下跌，倒很有可能使得優質教育資源所在地區的房租再次暴漲。

他進一步指出，就市場的結構而言，中國房地產市場最大的短板就是政策過度關注銷售市場，而忽略租房市場。去年，中國租房市場租金規模也就1萬億左右，而美國高達3.5萬億。住房公共政策給房屋所有權賦予了很多遠遠超越居住功能的價值。這是住房租賃市場長期以來難以發展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。

就此而言，廣州的“租售同權”就是個夸大的偽“同權”，因為他只說了孩子的入學權利，但附著在房子上的，還有其他福利。中國房地產市場化十多年來，公共政策對租房市場極其冷漠，鼓勵租房的措施很多都是隔靴搔癢。每年政策似乎不斷在喊著鼓勵大家租房，但到實際操作層面，幾乎所有的政策都無法落地。最近，住建部等九部委發文，想以此撬動租賃市場，彌補租賃市場公共政策短板的方向無疑是正確的，但仔細研讀政策本身后，仍然很難看到力度非常大的鼓勵措施，租房的好處在政策里面體現的不多。

民眾支持真正的“租售同權”，但要實現真正的“租售同權”不是一件容易的事，因為這需要大量的配套政策，需要有真正操作性的細則，需要打破很多利益格局。我們不能因“租售同權”對廣州房價的短期影響，就夸大它的功效，尤其是網上紛傳的對學區房房價的影響。學區房房價過高，根本上是由教育資源供給不足導致的，要解決這個問題，需要教育資源市場化、民營化等多方面的長期努力，不能寄希望于“租售同權”來解決房價問題。

盡管人們對“租售同權”的看法仁者見仁，但不可否認的是，“租售同權”是大勢，是落實租售并舉的重要一程，也是下一步租賃立法的重要內容。（據人民日報中央廚房·國策說工作室 今朝聊房事環球網 克而瑞咨詢等）