欠發達地區去庫存情況的調查與思考

王理民

為全面掌握臨夏州房地產去庫存工作開展情況及財稅金融政策支持效應，分析研究存在的問題和促進房地產市場健康發展的措施，近期，人民銀行臨夏州中心支行組織開展了相關情況調查，結果顯示：去庫存工作進展順利，房地產市場明顯降溫，潛在的需求有待激發，存在的問題應在精準脫貧等經濟發展的總體格局中統籌規劃、協調解決。

一、臨夏州去庫存概況

2016年以來，臨夏州把去庫存作為惠民生、穩市場、促發展的重要舉措，結合實際研究制定了《臨夏州房地產去庫存工作實施意見》，提出“放寬條件，降低門檻，擴大保障性住房覆蓋面；加大住房消費的信貸、稅收支持力度；加強房地產用地管控”等6大類18條具體措施，綜合運用稅收、住房公積金、信貸等各類支持政策，刺激住房消費需求不斷增長，助力去庫存戰略順利實施，取得了較好的效果。2016年，全州銷售商品房70.24萬平方米，占年初庫存總量182.97萬平方米的38.39%；全年新建成面積32.79萬平方米，年末待售面積145.52萬平方米，較年初下降20.47%。

二、庫存成因分析

（一）房地產投資是拉動經濟發展的重要因素

臨夏州是民族欠發達地區，固定資產投資是拉動經濟增長的重要引擎，而房地產是固定資產投資的重要組成部分。2011～2013年，全州房地產開發投資完成額持續增長，2014年以來隨著經濟增長放緩呈逐年下降態勢，占同期固定資產投資額的比重也先增后降，最高的2013年達到五分之一以上。同時，隨著經濟持續發展，城鎮建設需要房地產市場協調推進，居民收入增長對改善住房條件也提出了新的要求，導致房地產市場發展環境逐步寬松，發展空間逐步拓展，推進了房地產快速發展。

（二）土地出讓金是地方財政收入的重要來源

由于欠發達地區經濟發展滯后，礦產資源較少，缺乏穩定可靠的稅源，利用土地增加財政收入就成為一種必然的選擇。從臨夏州情況看，2011～2015年，土地出讓金收入總體呈增加態勢，從土地出讓金收入與地方預算收入的比較可以看出，除個別年份因特殊原因畸高外，兩者比例在70～85%之間；2016年隨著經濟增長態勢放緩，土地出讓金收入明顯回落；2016年隨著經濟增長態勢放緩，土地出讓金收入明顯回落。土地的充足供應激活并進一步刺激了房地產開發，是開發規模擴大、庫存增加的重要原因。

（三）超額利潤率是房地產市場升溫的內在動力

近10年來，隨著經濟快速發展，投資型、投機型房產需求均快速增長，交易量節節攀升，房價更是出現了突飛猛進的上漲。以臨夏市為例，城區住宅商品房價格從2006年的每平方米1000元左右上漲到目前的4000元左右，增長了3倍以上，房地產開發成為名副其實的“暴利”行業。在此情況下，越來越多的機構、人員、資金進入房地產行業，開發規模越來越大，絕大部分開發商存有“只要蓋得出就能賣得出”的心理預期，在經濟下行期銷量回落，不可避免地出現庫存積壓現象。

三、存在的問題及思考

（一）去庫存與風險防范

房地產行業在國民經濟中占比較大，上下游關聯行業眾多，且由于是資金密集型行業，普遍杠桿率較高，在宏觀經濟下行形勢下因公眾不看好心理預期導致銷量下降、有價無市，可能引發房價下跌，存在開發商資金鏈斷裂、不能按期歸還貸款的隱患，甚至引發金融風險。

（二）去庫存目標人群的定位

從調查情況看，目前除低收入家庭等特殊群體外，城鎮居民住房需求趨于飽和，城市剛性需求對去庫存的貢獻將會日漸縮小，農民工和進城農民就應成為今后一個時期內去庫存的主要目標人群，且隨著農民收入增加、城鄉差距縮小使這種設想成為可能。為此，應充分利用農村、農民這一廣大市場，激發潛在需求，并給予更加有力的政策和資金支持，使去庫存穩步推進并更好地服務經濟社會發展。

（三）棚改貨幣化安置和房地產流通市場的培育

城市棚戶區、城中村和城市危房改造既是城市建設的需要，也是房地產開發用地和新增庫存的重要來源。為避免房產在業主手中積壓過多引發的各類風險，回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”的房地產發展定位，應進一步強化管理監督，大力推行貨幣化安置，并建立公開、公平、公正的存量商品房回購機制，推動存量商品房轉為棚戶區改造安置房。同時，積極培育房地產流通市場，給予一定的政策支持，打通新房市場和二手房市場，釋放改善型需求，鼓勵梯度消費，為促進加快流通、防止囤積和投機行為營造良好的環境。

（四）正確處理存量和增量的關系

不可否認，房地產開發是經濟社會發展的內在要求，在經濟發展中的作用不可忽視。為此，去庫存應在適度增長中逐步消化，不宜采取房地產審批開發零增長的“一刀切”做法，防止對經濟發展造成沖擊甚至引發風險。應合理控制增量，優化增量結構，實現新增房地產從數量到質量的轉變，以更高的品質滿足城鄉居民改善型住房需求。

四、幾點建議

（一）強化去庫存的總體規劃

結合精準脫貧一號工程，強化政策和制度設計，將去庫存納入“三農”改革發展的大局中通盤規劃，鼓勵有條件的農民進城買房，并從就業、教育、醫療、社會保障、戶籍制度改革等方面解決農民的后顧之憂，實現去庫存與城鎮化建設、精準脫貧等政策措施有機融合，推動去庫存順利實施和經濟社會整體協調發展。

（二）加大去庫存的政策支持力度

提高住房公積金覆蓋面和使用率，逐步將符合條件的農民工等納入住房公積金體制，并在繳納滿一定期限（如6個月）后可辦理住房公積金貸款。整合各類惠農政策，對進城買房的農民、農民工給予一定的補貼，并免征契稅或給予契稅補貼，鼓勵銀行機構對符合條件者積極給予信貸支持。

（三）購租并舉推進去庫存順利開展

政府將部分庫存商品房吸收、轉化為公共租賃住房，進一步擴大租賃補貼范圍，在對低收入城鎮居民應補盡補的同時，將在城鎮已實現穩定就業的非戶籍住房困難家庭納入住房保障范圍。

（四）加強新增房地產的管理規劃

在房地產供給側方面，合理把控商品房用地供應閘門，著重從高品質和小戶型兩端發力，滿足改善型需求和低收入人口的購買力需求。同時，引導房地產企業順應市場規律調整經營策略，提高房地產企業自有資金準入門檻，引導資質較低的房企逐步推出，實現房地產行業轉型升級，借力去庫存戰略推進房地產市場平穩健康發展。endprint