長租公寓離不開金融，也必將走向金融

唐龍虎

一、長租公寓的金融屬性

長租公寓運營商，俗稱二房東。自2014年9月雷軍1億元投資YOU+公寓開始，長租公寓行業不斷涌現超億元級規模的融資。地產、金融、互聯網等領域的優秀人才不斷涌入，萬億級規模的長租公寓行業，正在經歷快速的消費升級。

二房東是一個重資產生意，透著強烈的金融屬性。前期投入相對集中，要上規模，意味著必須放杠桿。未來收益現金流相對穩定，貼現融資就有基礎。如果要做一個上規模的二房東，可不僅僅是收房出房、賺取簡單差價這么簡單。必須有能力將長租公寓基礎資產進行最大限度地解構重組，匹配不同的金融工具，獲得最優化的現金流組合。

我們來看看二房東的業務流程，進而考察其現金流情況。

收房：一次性支出押金和一定周期的租金。

裝修：一次性支出裝修款，大約1-2萬元/間。運營效率較高的二房東，一般會控制在12-18個月的租金差覆蓋裝修成本。

出房：一次性收取押金和一定周期的租金。運營效率較高的二房東，自裝修結束至完成出租，時間一般能夠控制在2周以內。

管理：收取租金、水電費等。

從上述業務流程可以看出，影響二房東擴張的主要現金流因素是：（1）收房與出房時間差導致的押金租金占用；（2）裝修款一次性支付及長期攤銷導致的資金占用。

上述兩項資金解決能力高低，將直接影響二房東的運營能力及擴張能力。而上述資金需求，在傳統金融機構中幾乎無法找到解決方案。

二、長租公寓行業會長期處于分散狀態

目前，長租公寓市場集中度非常低。但隨著資本和人才的強勢進入，長租公寓逐漸開始產品化，運營開始體系化。在主要一線城市已經發展起了一批小有規模的品牌公寓，如自如、相寓等。但即使像這樣的行業領頭羊，所管理的房源數量級也不過十萬級。相比于整個長租市場，實乃九牛之一毛。

長租公寓行業將長期處于分散狀態，并且將分化出兩個層級的市場，一類是上規模的品牌公寓，一類是極具地域性的中小二房東。

品牌公寓發展到一定程度，可以享受較好的品牌溢價，可以獲得較好的供應鏈集采優勢，可以享受較完善的后臺IT協作系統帶來的效率提升。全國性的品牌公寓中成長出十家以上百萬級房源規模的企業應該指日可待。

但居住是一個極具地域屬性的市場，居住行業的規模效應沒有其他行業那么明顯，市場很大比例的供應仍然會由具有本地優勢的二房東提供。他們在某一個區域的房源足夠集中，熟悉本地房源，熟悉本地目標用戶，經營決策靈活，成本控制得當，生存空間依然很大。

三、長租公寓離不開金融，也必將走向金融

對金融（借貸），可簡單分為資金端和資產端。資金端主要解決低成本資金來源和流動性管理問題。資產端主要解決資產獲得和風險識別定價問題。互聯網金融發展到今天，資金端已經相對通暢，而優質的資產端則十分稀缺。

最優質的資產應該是伴著交易場景而生的，交易行為應可數據化，這樣才能使金融風控所需要的信息流、資金流透明可控。未來的長租公寓行業就具有這樣的特點。

在這個行業，資金的主要需求方是二房東，主要用途是收房的押金租金、裝修款，還款主要來源是未來的房租收入。另外，租客對于租金分期支付也有需求，在此不做重點探討。長租公寓的租約平均8-9個月，按月支付租金，回款穩定，并可及時發現風險。

目前，長租公寓行業的信息化正在快速發展。管理系統、線上支付租金以及智能門鎖、電表等智能家居很快會成為標配。不僅可大大降低長租公寓的管理成本，更重要的是可使業主信息、租客信息、房態信息全部實時可視化。這樣，金融所需要的信息流、資金流的閉環將很容易形成。

若長租公寓行業未來上規模的品牌公寓與數量較多的中小二房東長期并存，那么與之伴隨的金融格局也將產生不同的解決方案。

品牌公寓由于其租約體量較大，獨立系統建設完善，其自身完成租約證券化的可能性極高。專業的資金方嗅著優質資產的味道就過來了，為品牌公寓量身打造金融解決方案。然而，上規模的品牌公寓自建金融平臺也會成為必然，用體系內的資金（業主、租客）解決其自身的租約證券化融資需求。就像鏈家一定會自建金融平臺一樣。

而大量的中小二房東，自建完善系統不劃算，且受限于其規模，低成本資金對接的能力也有限。針對這些二房東的金融需求，需要有一個第三方，整合他們的體量，解決他們的信息化問題，梳理他們的交易數據，進而為他們提供金融的整體解決方案。對這樣的第三方要求挺高，必須既熟悉二房東這個行業，又必須有信息化能力，還必須懂金融。endprint