網上司法拍賣，買房“撿漏”有風險

白俊霞

如今，司法拍賣房產早已不是什么新鮮事，而且由于多數情況下司法拍賣房屋最終銷售價低于市場價，因此去淘寶網上“司法拍賣”淘房子已成為不少人買房的又一條路徑。

機會誘人，但“撿漏”面臨的風險隱患，你又了解多少？

火爆“雙11”，網上買套房

在廣州打拼的周素，一直想再買一個商鋪做投資。2015年“雙11”期間，她在瀏覽淘寶時，無意中點開了司法拍賣會場，看到里面有許多法院在拍賣房子，起拍價比市價要低很多。其中有一套商鋪引起了她的興趣，起拍價為98萬元，比同等條件的商鋪便宜了近40萬元。周素決定參與拍賣。她按照操作提示，先交納了10萬元保證金。開拍后她陸續加價到107萬元，終于競拍成功，需要再支付97萬元。

周素認為這是可以貸款辦理的，誰知和法院聯系后才知道，必須要一次性付全款，否則就算她反悔，會扣除她的保證金。

周素不得不提早中斷了幾份理財產品，湊齊97萬元。她并不需要和原房主交接，只要憑法院出具的相關文書就可以辦理過戶。

競拍成功后，周素去商鋪查看，發現有一家正在經營的服裝店。老板說租金早就付清了，租期到2017年3月。她這才想起來，拍賣公告里寫著商鋪狀態“租賃中”。按照買賣不破租賃的原則，她得等租期結束才能實際占有商鋪。

聽信中介，參與競拍繞彎路

陳志杰和女友打算結婚，兩人決定在北京買房。中介向他們推薦了“神秘房源”，性價比極其高，比同等條件的房子便宜了近50萬元。陳志杰表示要馬上見房主，合適的話當天就可以簽訂合同買下來。中介這才告訴他，這套房子是司法拍賣房，并聲稱是和法院合作獲得的房源，如果陳志杰想買，必須和中介簽約委托購買，否則買不到。買房心切的陳志杰受中介蠱惑簽訂了合同。

中介承諾，保證在拍賣中以380萬元以內的價格買到，并幫他辦妥一系列手續。除了支付比較高的中介費，陳志杰還要先給中介80萬元用于競拍。過了一個多月，中介通知陳志杰已經如約把房子買到手，正在辦理相關手續。又過了幾天，他接到了法院的電話，通知他去法院辦理競拍成功的手續。按照中介的囑咐，他說會委托朋友去辦理。

法官有些疑惑：“這么大的事，你也委托朋友辦理？”在法官的追問下，陳志杰道出了實情。法官很嚴肅地告訴他，法院絕對不會和任何中介“合作”，他不用委托中介，自己就可以在網上參與司法拍賣，競拍保證金只有15萬元，他卻付給中介80萬元。

然而，事已至此，陳志杰不僅簽訂了委托合同，還有80萬元在中介手中。實際上，后期的一系列手續，依然需要他親自去法院辦理，中介只是陪同他，并沒有提供更多的服務。

讀懂公告，買房“撿漏”有門道

針對網上司法拍賣房屋的相關問題，北京市第三中級人民法院執行三庭的陳恒法官作了詳細解答。

Q：想要購買司法拍賣的房產，去哪里了解拍賣信息？法院有固定的發布時間嗎？

A：從2017年1月1日起，所有網絡司法拍賣必須通過最高人民法院備案認可的網絡拍賣平臺進行發布。包括淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網、中國拍賣行業協會網。法院沒有固定的時間發布拍賣信息，而是根據每個案件的執行進展情況來發布。如果想“撿漏”就需要隨時關注這些網站。

Q：購買司法拍賣的房產可以貸款嗎？辦理過戶手續時，是否會受原房主阻撓、限購政策等情況影響？

A：現在司法拍賣同時存在全款購買和貸款購買兩種支付方式，采用何種方式由法院根據案件、財產的具體情況來確定。司法拍賣房產的過戶手續，憑借的是法院出具的強制執行裁定書、協助執行通知書等法律文書，是一種司法強制行為，所以無需原房主配合。即便原房主拒不交出產權證，依據在房管部門的所有權登記情況，買房人也能順利過戶。

過戶是否受限購政策影響，實際上是買房人的購房資質問題。過戶需要房管部門根據相關法律法規完成，所以買受人應該嚴格遵守關于購房資質的規定，不要抱有僥幸心理。

如因買受人購房資質不符合法律法規，致使房產不能順利過戶的，買受人應自行承擔相應風險。

Q：參與網絡司法拍賣時，如何全面了解房產信息避免風險？

A：網絡司法拍賣是公開透明的，關于房產的所有信息和風險提示，法院都會寫在拍賣公告中，部分內容還會突出顯示引起人們注意。比如說，房屋的產權情況，房屋目前的狀態，有沒有拖欠水電、物業費用等，都可以在拍賣公告中看到。在開始拍賣前，法院還會組織和安排現場看房，如果想親自了解房屋的現狀，可以聯系負責拍賣的法官。沒有實地看房就參與競拍，視為接受房產的現狀，事后發現瑕疵，由買房人承擔風險。因此，參與網絡司法拍賣，務必要仔細查看拍賣公告，讀懂里面的風險提示。

買到“未騰空”、“租賃中”的房產，買受人雖然能辦理過戶，但可能暫時無法實際占有使用。大多數情況下，“未騰空”指的是房產里有他人遺留的物品，需要買受人自行清理。“租賃中”的房產得等到租期屆滿時收回，但買房人也可以和承租人協商，退還房租、給予補償，從而提前解約。

Q：買房人參與司法拍賣時，如何避免不良中介的干擾？

A：網絡司法拍賣是法院在網絡平臺上獨立進行的拍賣活動，從未委托任何中介機構參與拍賣，所有拍賣過程與中介機構無任何關系。買房人不要輕信不良中介的忽悠，遇到中介推薦司法拍賣房源，可以自行去指定的拍賣網站查詢，了解第一手情況后參與競拍。

摘自《中國婦女》