GIS技術下的房地產區位價值研究

張譯文+陳威

摘要：隨著社會經濟的不斷發展與進步，科學技術的不斷改革與創新，房地產行業發展得到了質的飛躍。越來越多的人開始高度關注到GIS技術在房地產區位價值中的應用，伴隨著人們生活水平的日益提高，大眾對于房子的需求也越來越大，房地產估價業務也隨之增長。然而由于各地區房價變化較大，房產估價科學操作受到了地區范圍的影響，通過合理應用GIS技術能有效將房產數據管理和圖像管理結合在一起，完善房地產的估價信息系統。本文將進一步對GIS技術下的房地產區位價值展開分析和探討。

關鍵詞：GIS技術；房地產；區位價值

引言：當前是一個經濟全球化的時代，房地產行業的發展要與時俱進，跟上時代前進的腳步。房地產的估價要嚴格遵循商品經濟學以及社會行為學等基本原則，相關工作人員要具備良好的綜合素質，根據自身累計的經驗，從社會的實際情況出發，采取科學合理的估價方法去進行對不同區位房地產價值的估算。由于房地產的價值受到了外界各種因素的影響，特別是它的地理位置，通過運用地理信息系統（GIS）能夠有效為工作人員提供實時的數據與圖形，方便工作人員的估價工作的開展。

1.GIS在房地產區位價值估算中應用的必要性

隨著時間的推移，科學技術已經被廣泛應用到各個行業領域中。GIS技術作為一種新興技術，它有效將計算機與地理信息學結合在一起，普遍被運用在城市規劃、基礎設施管理以及資源管理等工作領域。在房地產區位估價工作中通過合理的運用GIS技術，能夠有效對各種房產信息和圖形數據進行收集、管理以及分析，實現對屬性數據和圖形信息的實時管理和查詢，同時GIS技術具備了良好的統計運算和空間分析功能，能夠輔助工作人員進行對各種數據的計算與分析，從而得出科學的結果，為房地產估價需求者提供真實完整的參考資料。在科學技術的時代背景下，地理信息系統日益得到完善，受到了社會各界人士的重視。

2.GIS在房地產區位價值估算中應用的可行性

房地產估價作為一項較為復雜的工作，它貫穿了房地產商品的生產、交換、分配以及消費等環節，估價人員必須掌握扎實的專業技術，具備良好的綜合素質。房地產估價人員在展開房地產區位價值估價工作時，要從實際估價目標出發，要嚴格遵循國家規定的估價原則，采用科學先進的估價方法，對房地產的區位價值進行正確評估。

地理信息系統（GIS）作為一種先進的空間信息系統，地球上各個地區的地理信息數據都能夠通過GIS技術進行采集、儲存、分析以及描述，房地產行業的發展與地理位置信息密切相關，估價工作人員通過合理運用GIS技術能夠獲得強大的空間數據和屬性數據，從而進一步提高他們的估價質量和效率，豐富工作人員的估價手段。與此同時房地產區位估價需求者能夠在客戶端實現對各個地區房地產數據的各項操作，例如區位價值的分析、查詢等，這樣就有效達成了網絡房產信息資源的共享開放，推動整個房地產行業的穩定持續發展。

根據權威部門的調查分析顯示，當前房地產區位價值主要受到了交通通達度、商服繁華度、生活設施完善度以及周遭環境質量優劣度的影響，在對100位不同地區住宅的居民展開調查得出結果，45%的居民最為關注房子的交通條件，30%的居民看重住宅的商業教育繁華程度，25%居民看重住宅的環境與生活設施完善度。通過利用GIS技術，能夠讓用戶清晰了解掌握不同地區房產的價值，從而有針對性的展開購房。如下圖1房地產區位價值的各因素權重：

3.GIS在房地產區位價值估算中的應用

3.1系統目標。房地產估價地理信息系統的主要目標可以概括為以下幾個方面：1）合理分析出市場中房地產轉讓和租賃的估價；2）為土地使用權出讓活動提供估價輔助分析；3）為房地產行業的典當、抵押等業務提供估價輔助分析；4）為經濟市場中小企業的經營行為提供價值參考依據；5）為國家的房地產稅收提高價值依據。

3.2基于GIS的價值系統設計。在房地產的區位價值估算中，通過利用GIS構造估價信息系統，估價工作人員要采集到的數據主要涵蓋了：1）GIS空間數據：城市、片區、辦公區、房地產項目、住宅高樓、公路以及住宅周圍的基本配套設施等圖形定位信息；2）屬性數據：城市概況、片區概況、政府辦公區概況、住宅樓房信息、分戶信息以及小區的各類配套設施信息，必須將所有采集的屬性數據信息進行統一整理分析，根據市場的經濟動態，對相關的數據信息進行完善更改。

任何行業的相關數據都必須得到及時的更新和維護，房地產行業也不例外。在房地產估價地理信息系統中，工作人員必須做好系統中海量數據的日常更新和維護。主要采取的方式包括以下兩種：1）批量的更新數據庫，它被廣泛的運用在工作人員從系統之外的其他途徑所得到的信息入庫和更新；2）合理將數據庫分為現勢庫和歷史庫，有效建立起實時的動態數據更新體系，真實反映出房地產的各項信息數據。

3.3人機調整估價。工作人員通過利用GIS的空間分析及圖形處理技術，并在專家系統推理機制的輔助下，能夠合理展開以下幾部分工作：1）明確房地產區位價值的估價目的和交易類型，從而有效建立起完善的待估對象信息檔案；2）嚴格按照估價對象，實現對可比實例價格的科學調整；3）在GIS技術的幫助下，對待估對象價格進行區域的分析判斷。

結束語：綜上所述，房地產行業最顯著的特征就是其空間分布性，要科學判斷分析出房地產的區位價值，就必須將地理學科與房地產學科有效結合在一起，充分利用起GIS技術，采集到各種房地產地理數據信息，對其進行科學的分析與研究，從而正確估算出其價值。endprint