以市場地價(jià)為導(dǎo)向的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究

王瑞珍

摘要：在我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制得到全面的建立的新時(shí)代背景下，我國的土地改革也得到了進(jìn)一步的推進(jìn)，在這個(gè)過程中我國已經(jīng)形成了具有自身特色的土地市場體系。本文通過論述與分析了我國城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本原理、當(dāng)前我國城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法的改進(jìn)思路、以及全面以市場地價(jià)為導(dǎo)向的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估具體應(yīng)用三個(gè)主要方面，旨在有效在新時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展中加強(qiáng)我國的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法，從而推動(dòng)我國土地市場得到全面而健康的運(yùn)行與發(fā)展。

關(guān)鍵詞：具體應(yīng)用；市場地價(jià)；主要導(dǎo)向；城鎮(zhèn)；土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估；思路

我國土地市場得到全面發(fā)展的大環(huán)境下，相應(yīng)的地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)也因此得到了進(jìn)一步的完善，但是在現(xiàn)實(shí)情況中我國的土地市場還是沒有得到完全成熟，土地市場與地價(jià)評(píng)估上還存在銜接不夠緊密的現(xiàn)實(shí)問題，在很大程度上導(dǎo)致了我國地價(jià)結(jié)果與土地市場的實(shí)際情況不相符合。在城鎮(zhèn)的地價(jià)體系中基準(zhǔn)地價(jià)是其中至關(guān)重要的組成部分，基準(zhǔn)地價(jià)也是土地價(jià)格評(píng)估的重要基礎(chǔ)，在土地市場的運(yùn)行與發(fā)展中政府產(chǎn)生了宏觀調(diào)控以及管理上的重要作用。本文以我國某一地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估為例，充分結(jié)合了該地區(qū)中土地市場的實(shí)際發(fā)展情況，積極的建立在土地市場價(jià)格信息的基礎(chǔ)上有效對(duì)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并總結(jié)出相應(yīng)的方法與技術(shù)路線。

1我國城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本原理分析

第一，因?yàn)橥恋匚恢蒙暇哂械牟町愋允墙o土地具體的使用者帶來多種不同收益的關(guān)鍵性原因，這也是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的重要依據(jù)：第二，不同行業(yè)中的用地基準(zhǔn)地價(jià)是全面建立在我國各行業(yè)對(duì)土地在質(zhì)量上不同要求的基礎(chǔ)上形成的：第三，我國城鎮(zhèn)發(fā)展中任何行業(yè)與企業(yè)都應(yīng)當(dāng)具有自身最好的位置，用地基準(zhǔn)地價(jià)的不同在空間分布上也具有不同的規(guī)律性：第四，城鎮(zhèn)中的基準(zhǔn)地價(jià)的演化與相對(duì)穩(wěn)定需要全面建立在土地利用在變化上以及合理性的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的：第五，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估主要以土地收益為重要基礎(chǔ)，并且市場交易價(jià)格是通過土地市場中土地收益進(jìn)行直接反映的。

2當(dāng)前我國城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法的改進(jìn)思路探討

2.1全面改進(jìn)土地定級(jí)的主要方法

在我國的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的級(jí)別確定中，需要詳細(xì)整理與分析市場交易過程中產(chǎn)生的樣點(diǎn)詳細(xì)資料，從而實(shí)現(xiàn)大范圍的調(diào)整與實(shí)現(xiàn)，只有在此基礎(chǔ)上才能夠準(zhǔn)確的將土地級(jí)別得到最終確定。在基準(zhǔn)定價(jià)定級(jí)過程中應(yīng)當(dāng)及時(shí)確定出各地價(jià)區(qū)域之間的土地的好壞程度，從而有效的區(qū)分地價(jià)水平高低水平，避免出現(xiàn)地價(jià)定價(jià)的不合理現(xiàn)象。如果在對(duì)片區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)價(jià)過程中，不能有效的實(shí)現(xiàn)將同等土地條件與土地質(zhì)量的同級(jí)土地進(jìn)行通過一的劃分，應(yīng)當(dāng)積極結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌龆▋r(jià)，在一定允許的情況下實(shí)現(xiàn)對(duì)片區(qū)土地級(jí)別的有效調(diào)整。

2.2不斷改進(jìn)GIS等軟件技術(shù)的應(yīng)用

現(xiàn)階段，對(duì)于GIS軟件技術(shù)我國已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全面的應(yīng)用并展開了較為廣泛的研究，但是在具體的理論研究成果上還是具有一定的薄弱性。因此為了更好的利用GIS軟件技術(shù)來全面提高我國相關(guān)地價(jià)評(píng)估工作的效率與質(zhì)量，相應(yīng)的技術(shù)部門必須立足于實(shí)際情況展開對(duì)GIS軟件技術(shù)理論上的研究，除此之外還要做好技術(shù)設(shè)計(jì)與應(yīng)用方法上的研究，保證三者能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，積極全面的發(fā)揮三者自身的優(yōu)勢(shì)。

3全面以市場地價(jià)為導(dǎo)向的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估具體應(yīng)用

對(duì)我國某一地區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)查研究中可以有效發(fā)現(xiàn)，該地區(qū)的住宅用地約占中整個(gè)地區(qū)整體面積的百分之三十，但是住宅區(qū)并不是集中分布的，而是零散的分布在整個(gè)地區(qū)的各處。地區(qū)中的交通條件、居住環(huán)境條件、基礎(chǔ)公共設(shè)施以及相應(yīng)的購物便利程度等多方面的因素，對(duì)該區(qū)域的住宅土地利用效益以及住宅用地質(zhì)量都產(chǎn)生了極大但是影響，并且住宅用地的級(jí)別在很大程度上與所對(duì)應(yīng)的地價(jià)分布規(guī)律性具有高度的一致性。因此在對(duì)住宅用地在級(jí)別與用途上進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估時(shí)，可以有效的通過住房租賃、商品房的出售、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及相應(yīng)的房屋買賣等相關(guān)的土地交易資料等來實(shí)現(xiàn)對(duì)樣本的利用。從該地區(qū)的資料收集的實(shí)際情況上來看，主要有房屋租賃的相關(guān)資料、新開發(fā)的商品房等多種資料以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等資料，通過有效資料的收集能夠避免土地市場中經(jīng)濟(jì)泡沫帶來的不利影響。

結(jié)語：綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)得到不斷發(fā)展，我國土地市場自建立起已經(jīng)發(fā)展了三十多年，主要經(jīng)歷了探索階段以及發(fā)展階段，而現(xiàn)階段土地市場正處于推進(jìn)階段。本文圍繞著我國城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本原理、當(dāng)前我國城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法的改進(jìn)思路、以及全面以市場地價(jià)為導(dǎo)向的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估具體應(yīng)用三個(gè)主要方面展開了分析了與論述，目的是為了有效在新時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展中加強(qiáng)我國的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法，從而推動(dòng)我國土地市場得到全面而健康的運(yùn)行與發(fā)展，并為相關(guān)的土地價(jià)格評(píng)估工作展開起到一定的借鑒意義。endprint