150余次調控之后，樓市還有“金九銀十”？

王優玲++董建國++孔祥鑫++周強++鄭鈞天++張超

“調控一年來，市場總體表現符合調控預期”

國慶節前，重慶、南昌、石家莊、西安等多地樓市調控再次收緊。自2016年9月底以來，從“五限令”到“購租并舉”“租售同權”，已有超百城發布150余次樓市調控政策。

“金九銀十”之際，本刊記者探訪多地樓市發現，2017年一二線熱點樓市普遍“行情清淡”，而部分三四線樓市市場較為活躍。

冷與熱

上海嘉定區南翔板塊華潤中央公園，現在加推精裝修新盤的均價在4.6萬元至5.2萬元，而去年一模一樣戶型新盤的均價在5.8萬元至6萬元之間。本刊記者近日探訪上海樓市時看到，遠郊樓盤房價大幅回落，全市二手房交易保持淡季格局。

上海市長寧區中原地產一門店店長張先生告訴本刊記者，8月以來，看房人數一直處于低位，買家和賣家的觀望氣氛均濃厚。買家議價幅度達3%至5%。

上海樓市反映了經歷持續調控后一二線熱點城市樓市的“清淡行情”：放盤量、成交量大幅減少，成交周期刷新歷史最高水平，延長到了2個月;國家統計局發布的70城房價最新數據顯示，15個熱點城市新房環比價格出現了最近3年來的首次全面停漲。

與一二線熱點城市樓市“遇冷”不同，部分三四線城市卻呈現購銷兩旺格局。國慶期間，本刊記者在福建泉州一個現房售樓處遇到了來自長樂、福清等地的“購房團”。置業顧問江先生表示，假期前后，泉州不少一手樓盤開始漲價，有的每平方米上漲300元左右。趁著返鄉，不少人忙著置業，咨詢量、看房量這幾天上漲三成多。

中國房地產協會副會長苗樂如說，一二線熱點城市房價過快上漲的態勢得到控制;因城施策下，三四線城市房地產去庫存成效明顯，市場較為活躍。“調控一年來，市場總體表現符合調控預期。”

“房住不炒”與“房租不買”

專家認為，與以前相比，這一年來的房地產調控不是簡單地控制房價，而是在精準調控的前提下，通過租售并舉、租售同權、增加保障性住房等調整供應結構，較好地引導了社會預期。記者調查發現，樓市不同群體的心態正在悄然變化：

——交易環節冰凍，部分炒房客開始退場。40多歲的董少剛是廣州一家商貿企業的負責人，對房產投資頗為熱衷，目前在廣州、深圳、重慶等地置有多套房產。限售令下，他對炒樓盈利的信心動搖了。“如果買新房，從簽訂合同到拿房產證大概需要兩年，如果從拿證開始限售3年，意味著一棟房子持有5年才能賣。一筆資金每年不漲10%，投資就失敗了。”

上海二手房指數辦公室執行主任梁志超說，讓房屋回歸居住屬性的長效機制開始建立，這將有效抑制一線城市房地產市場存在的炒房客投機行為，“房住不炒”逐漸深入人心。

——“剛需族”不再像去年房價暴漲時那樣焦慮。“80后”北京居民刁先生長期與父母同住，2017年4月以來，在大興天宮院鎮、豐臺馬家堡等地看房。

“當發現二手房房價在‘租售同權、共有產權房等消息披露后出現下調，我的買房決心動搖了。一方面考慮申請共有產權房，一方面平靜的樓市也讓我有更多時間細細挑選。”

——如果有房子讓我穩定租一輩子，何必買房？中國青年政治學院的王同學2017年剛畢業，在杭州找到工作。他說，沒想好未來在哪里定居，租房更適合自己的生活。“用一套房把自己‘綁在一座城市上不是我的選擇。”

本刊記者近期在幾個一線城市調查發現，租賃客群“90后化”是目前住房租賃市場上發生的最大變化，他們對租賃產品的要求也更加個性化、時尚化。在住房租賃新政策影響下，不少“90后”表示，即使家長有足夠經濟實力購房，但出于資產靈活或居住地靈活的考慮，依然會選擇租房。

建立長效機制，滿足剛需、打擊投機

10月1日，寧波限購政策升級，加入重慶、南昌、石家莊、西安等二三線城市政策面持續收緊“大軍”。廈門大學管理學院教授戴亦一說，多地出臺“限售令”，標志著樓市調控從控制購買行為轉至控制交易行為，釋放了樓市持續強調控的信號。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，在“五限”調控政策下，房地產市場出現的新情況值得關注，如剛需或改善性需求可能受到抑制，新房與二手房價格倒掛，陰陽合同導致樓市信息失真等。

苗樂如說，過高的首付比例和個人支出會損害剛需和合理的改善性住房需求，應在長效機制中研究滿足剛需的信貸政策。

受訪專家普遍表示，為了穩定市場預期，在樓市瘋狂上漲時及時在需求側“踩剎車”非常必要，還應綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段建立房地產長效機制，保護正常住房消費，精準打擊投機需求，維護樓市長期穩定健康發展。