農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資問(wèn)題初探

◎吳玉華

農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資問(wèn)題初探

◎吳玉華

現(xiàn)如今，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押?jiǎn)栴}已經(jīng)成為了全世界較為重視的話題之一，發(fā)達(dá)國(guó)家也已形成了較為成熟的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押體系，我國(guó)也將農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資問(wèn)題作為了關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題，也紛紛建立實(shí)踐試點(diǎn)，逐漸積累“兩權(quán)”抵押融資的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。但是目前在我國(guó)的法律法規(guī)和社會(huì)保障等方面還存在一定的阻礙，使得“兩權(quán)”抵押融資工作的進(jìn)度較為遲緩。為此本文就對(duì)農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資問(wèn)題進(jìn)行了探討，旨在為我國(guó)農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作提供參考。

為了更好地實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，滿足規(guī)模經(jīng)營(yíng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要，就必須要開(kāi)展農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作。開(kāi)展農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作，可以為農(nóng)村土地資產(chǎn)注入新的活力，提高農(nóng)村土地的資源利用能力，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革，為農(nóng)村金融事業(yè)提供不竭動(dòng)力。還可增強(qiáng)農(nóng)民貸款的幾率，降低貸款中的繁瑣程序，激發(fā)農(nóng)民貸款的積極性。目前我國(guó)已經(jīng)頒布了關(guān)于農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的相關(guān)政策措施，但是在實(shí)際操作過(guò)程中，還缺少一定的法律法規(guī)來(lái)為農(nóng)民提供保障，因此農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作的困難重重。

目前我國(guó)農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的問(wèn)題

農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間實(shí)踐后，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，取得了良好的效果，它增強(qiáng)了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的活力，提高了農(nóng)村金融產(chǎn)業(yè)的生命力，推進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革的發(fā)展進(jìn)程，但是在農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作中，還存在一定的問(wèn)題。

額外抵押物的問(wèn)題。我國(guó)法律規(guī)定，在滿足一定條件下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回集體土地，且收回具有強(qiáng)制性，不受如土地抵押等因素的制約。若是國(guó)家給予一定的補(bǔ)償，則銀行可以要求抵押人將補(bǔ)償歸還給銀行進(jìn)行清楚貸款，但是土地若是無(wú)償收回，則會(huì)因?yàn)榈盅何锏牟环€(wěn)定性給銀行帶來(lái)極大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。因此在辦理農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資時(shí)，金融機(jī)構(gòu)還會(huì)要求貸款人提供額外的抵押物，使農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資發(fā)展受到了限制。

放貸金額較小。在農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資中，村民一般將土地、草場(chǎng)等作為抵押物，但是土地、草場(chǎng)等極易受到自然因素的影響，從而使市場(chǎng)價(jià)格有所波動(dòng)，造成價(jià)值評(píng)估上的困難。而且對(duì)于土地、草場(chǎng)等評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)較少，使抵押物無(wú)法得出正確的價(jià)值，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)民經(jīng)常因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果而產(chǎn)生糾紛。若是將銀行當(dāng)做評(píng)估機(jī)構(gòu)，雖然可以控制抵押物的風(fēng)險(xiǎn)，但是評(píng)估結(jié)果通常比實(shí)際價(jià)值要低，使得抵押人的貸款幾率也隨之降低。

抵押物缺少二次周轉(zhuǎn)。農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的抵押物通常為土地等，導(dǎo)致其轉(zhuǎn)化為資金的過(guò)程較為困難，從而影響了銀行放貸的幾率。而且在《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》中詳細(xì)規(guī)定，土地和宅基地的流轉(zhuǎn)需要符合多種條件，這使抵押物的二次周轉(zhuǎn)受到了極大的約束，給銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)了極大的阻礙。

放貸普遍性差。農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的對(duì)象通常為大型龍頭企業(yè)，對(duì)僅有小額需要的普通農(nóng)民重視程度較低。甚至在一些農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資推廣地區(qū)，當(dāng)法院遇到此類問(wèn)題時(shí)，因?yàn)闊o(wú)法可依而使結(jié)果難以判斷。

農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作的具體措施

修改農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資相關(guān)的法律法律。在我國(guó)農(nóng)村由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的限制，導(dǎo)致農(nóng)村擁有的流動(dòng)資金較少，雖然我國(guó)的相關(guān)法律正在逐步完善，但是在實(shí)施過(guò)程中還是有一定的約束，不具備普遍的適應(yīng)性，法律條文之間還存在一定的矛盾。在全面推進(jìn)農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的過(guò)程中，會(huì)受到原本法律的制約，產(chǎn)生農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資實(shí)踐中的矛盾。因此必須要修改農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資相關(guān)的法律法律，在實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)上，允許權(quán)利人將土地作為抵押融資的抵押物，讓宅基地的權(quán)利人擁有自動(dòng)處理權(quán)，實(shí)現(xiàn)法律和處分權(quán)限制都符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，提高貸款人的和金融機(jī)構(gòu)的貸款信心。

劃分土地的產(chǎn)權(quán)。作為農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的基礎(chǔ)，土地權(quán)利的劃分具有極其重要的意義。當(dāng)前我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)尚不明確，阻礙了農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的發(fā)展進(jìn)程，這點(diǎn)與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距較大。因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)立法，并采取一定的政策手段對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行劃分，完善農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)登記制度，并頒布土地證明，以保障農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的順利進(jìn)行。

建立專業(yè)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)。農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是抵押物的評(píng)估，金融機(jī)構(gòu)需要根據(jù)抵押物的情況，做出正確的資產(chǎn)評(píng)估，從而確定適當(dāng)?shù)姆刨J金額。雖然資產(chǎn)評(píng)估在我國(guó)已經(jīng)實(shí)施多年，已經(jīng)較為成熟，但是并沒(méi)有統(tǒng)一的，具有約束性的法律法規(guī)。在農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資資產(chǎn)評(píng)估中，還沒(méi)有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估的相關(guān)依據(jù)和方法方面也較為欠缺，存在較大的漏洞。由于農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資中的抵押物和城市經(jīng)濟(jì)處于不同的市場(chǎng)氛圍，因此市場(chǎng)價(jià)值也差異較大，城市經(jīng)濟(jì)的評(píng)估方式并不適用與農(nóng)村土地的評(píng)估。所以國(guó)家應(yīng)該建立專業(yè)的評(píng)估機(jī)制，充分考慮土地評(píng)估的特殊性質(zhì)，積極去探索農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資中的評(píng)估原則，形成專業(yè)的評(píng)估法則，為農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的進(jìn)一步實(shí)踐提供可靠的依據(jù)。

建立農(nóng)村“兩權(quán)”抵押物流通市場(chǎng)。為了使農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資更加順利的開(kāi)展，必須實(shí)現(xiàn)農(nóng)村抵押土地和宅基地的合理流轉(zhuǎn)，在對(duì)貸款方形成約束力的同時(shí)，提高貸款的合理性，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)方面的收益，讓金融機(jī)構(gòu)在放貸的時(shí)候無(wú)后顧之憂。在國(guó)家出現(xiàn)相關(guān)政策的同時(shí)，搭建以政策為基礎(chǔ)的交易平臺(tái)，創(chuàng)建農(nóng)村“兩權(quán)”抵押物流通市場(chǎng)，推進(jìn)農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的有效化、合理化、科學(xué)化。

農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資問(wèn)題的解決，可以使農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作得到進(jìn)一步的發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，讓農(nóng)村經(jīng)濟(jì)活躍起來(lái)，從而全面提高農(nóng)民的生活水平。

（作者單位：宜昌市夷陵區(qū)國(guó)土資源局分鄉(xiāng)國(guó)土資源所）