當前土地供應及其對房地產價格走勢的影響

◎王蓓

當前土地供應及其對房地產價格走勢的影響

◎王蓓

隨著改革開放的實施，我國將原來盛行的分房政策取消，實行住房商品化，在這一趨勢下，房地產業興起，逐漸成為我國最火熱的行業之一。為了維持相關行業的良性發展，國家通過多種重政策對其進行調控，其中土地政策是比較重要的方式之一。我國當前土地供應的實際情況如何，對房地產價格到底能否產生影響，都值得進行深入的研究。

自我國住房市場化制度實行以來，我國的房地產行業逐漸發展，直到現階段房地產的價格已經遠遠超出人們的實際支付能力，國家與政府通過很多政策進行調控房產價格，但是起到的效果十分微弱。其中，比較常見的是土地供應，那么這一方式對于房產價格的調控是否真的有效，是否可以控制房產價格，已經成為一個疑問，需要通過一定的研究，找出二者之間的關系，通過對相關內容的研究，找出影響房產價格最重要的原因，實現對房產價格的調控。

土地供應

土地供應中包含的內容有很多，但是具體對于房地產的價格是否會起到作用還需要通過進一步的研究，下面就簡單闡述相關內容，并分析其與房產價格之間的關系。

土地供應量。國家在土地供應量方面的控制主要是對房屋建設的土地總供應量的控制，其對房地產價格可能從兩個方面產生影響，第一點是對開發的規模和供需關系產生一定的影響，通過控制土地供應量，可以控制房屋建筑的面積，控制房地產企業投資的多少，實現市場調節的目的。除此之外其還可以從對市場主體的預期進行控制，通過土地供應量可以很明顯的影響市場主體的預期，進而實現對開發商投資的影響和人們的房屋購買欲望，借此實現對房屋價格的影響。

土地供應結構。土地供應結構對房地產的影響可以分為兩個方向，第一點是通過對土地用途結構的劃分來控制房產價格，通過這一規劃，可以嚴格控制高價格的房屋的供應，優先進行平價房的建設，將我國房屋空置率高,卻依舊有很多人們買不起房的問題解決。第二方面是在空間結構上，通過這一作用，可以使其與城市建設和城市規劃達成統一，如果相關規劃不夠合理會造成房地產市場出現兩極分化，一部分地區供不應求，但是另一部分卻無人問津。（高麗坤，李淑杰，王錫魁，蔣甫玉.土地供應市場與房地產市場關系的研究[J].華中農業大學學報(社會科學版 )，2006，01:25-27.）

土地供應方式。土地供應方式的種類主要可以劃分為有償和無償，無償供應也可以叫做劃撥供應。最常見的還是有償供應，在有償供應中主要使用的方式有四種，拍賣、招標、掛牌和協議等，其中協議是經過雙方協商達成一致進行轉讓的方式，這種很容易出現貪污腐敗現象，但是這一方式并不是對房地產價格影響最大的，另外三種方式的影響要比其大得多。（周立軍，劉衛東，許連君.“浙江現象”與土地供給關系的經濟分析[J].農業經濟問題，2004，07:34-37+79.）有人認為，這三種方式是導致房地產價格高最重要的因素，但是深究這三種方式的內核，其實本質上還是一種公平的市場競爭，所以實際上房地產市場過高的原因與這三種方式的關系并不大。

土地供應價格。土地供應價格對房地產開發的影響比較重要，最直接可以看出的是其可以將開發的直接成本提高，也會對房價產生間接影響，所以房價與地價之間的關系一直是社會熱烈討論的問題，對二者之間關系的分析有很多，得到的結論也有很多，只有正確的認識到二者之間的關系，才能真正地實現對房地產行業的調控與促進。通過對眾多分析結果的總結，可以看出這二者之間的關系應該是互相影響，互相促進，所以國家在控制房地產價格的過程中，可以通過二者之間作用與反作用的關系實現這一目的。（梁佳.土地政策參與宏觀調控的機制分析——基于主體功能區調控視角[J].經濟與管理，2013，03:22-24.）

土地供應量對房價走勢的影響

通過上述對土地供應數據的分析可以看出，土地供應對于房地產價格確實會產生一定的影響，準確來說二者是相互影響的關系。土地供給量也會受到房產價格的影響而改變，例如房產價格出現明顯的下降，就需要減少土地供給，借此提高房產的價格，并減少土地的無效利用。土地價格的改變是隨著人們對房屋的需求的轉變而改變的，如果人們對房屋的需求量提高，那么地產商對房屋的需求同樣會提高，但是土地資源是比較珍貴的，短時間內可以提供的數量有限，所以房價會有所提高。在這一情況下，土地價格會保持在較高的位置，但是地產商會將高價的壓力轉移給消費者，簡單來說因為地價與房價之間的相互作用所以使得二者的價格都無法降低。

二者之間的相互作用會造成國家通過土地供應進行控制房地產價格的效果減弱，一些土地政策很難實現應有的效果。所以，政府要想通過實現對房地產價格的調控，要在土地供應政策的基礎之上，加上其他方式進行配合，才可以實現目的，達到對房地產價格的調控作用。（王迅.土地價格、房地產信貸規模與房價的相互影響與均衡關系[J].系統工程，2015，02:31-37.）

通過本文可以看出，通過土地供應可以對房地產價格產生影響，但是要想達到這一目的只是依靠土地政策很難實現應有效果，還需要多重政策相互配合，制定長期有效地計劃，才能實現目標。總而言之，通過土地供應可以起到對房產的控制效果，所以國家與政府可以通過這一方式控制我國的房地產市場的畸形變化，為人們帶來更好的生活環境，也為國家經濟的良性發展提供保障。

（作者單位：武漢市都市產業投資發展有限責任公司）