首富過山車背后的“恒大模式”

熊穎

高土儲和高負債給恒大帶來高增長的同時也帶來了高風險，已經做過“老大”的恒大決定放慢步伐、穩健發展。“求變”是恒大2017年給自己的新標簽

2017年9月18日，福布斯數據顯示，許家印身價增至391億美元，略高于馬化騰和馬云，再一次成為中國首富。

之所以說“再一次”，是因為2009年11月，許家印也曾登頂首富寶座。

不過此次許家印“首富之位”還沒坐穩，隨著尾盤恒大股價沖高回落和騰訊股價的小幅上漲，幾個小時后馬化騰以388億美元的身價再回榜首。

透過許家印兩次登頂又兩次回落的首富過山車，可以看出，恒大的商業模式并非一成不變，從低谷期的特價銷售，到擴張期的瘋狂圈地，再到成熟期“三低一高”的模式轉型以及多元化的輕資產布局，“恒大模式”漸隱漸現。

“特價模式”讓利回血

許家印第一次和“首富”聯系在一起是2009年冬天。

2009年11月5日，恒大在香港聯交所正式上市。當天收盤，恒大市值達到705億港元，恒大總裁許家印也憑借68%的持股將479.49億港元（約合人民幣422億人民幣）收入囊中，首次成為中國首富。

不過，這個首富之位來得有些遲，2008年許家印本有機會坐在這個位置。2007年，恒大啟動IPO計劃，當時業內人士預測，如果恒大在香港上市成功，許家印將有可能成為中國的新一任首富。之后反轉的劇情是，2008年3月20日，土地儲備量位居全國第一的恒大集團在香港首次公開發行股票遇冷擱淺，許家印的首富之路也因此中斷。

IPO計劃失敗后，恒大資金鏈幾近崩潰，不少業內人士甚至直接將其與“死亡”掛鉤。不過“被收購”“被倒閉”的恒大隨即拿出業績打臉“吃瓜群眾”，2008年恒大實現銷售收入118億元。

中國房地產指數系統秘書長、搜房控股有限公司董事長莫天全曾公開表示，2008年下半年全國主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑。在樓市遇冷的大背景下，恒大這場“業績爭奪戰”打得并不容易。

為了挽救資金鏈、回籠資本，恒大地產開啟“特價模式”。2008年國慶期間，恒大地產在全國12個核心城市的18個精品樓盤同時開盤，并予以“八五折”特價銷售。而這一“讓利策略”讓恒大在國慶黃金周短短七天時間內取得了50億元銷售業績，占2008年全年業績的42.37%，成為資金鏈回血的第一大功臣。

2009年3月5日，參加完全國兩會政協聯組會議的許家印在媒體圍堵時回應恒大資金鏈問題，“去年一季度，恒大計劃上市，但受到金融危機影響延緩了，120億～150億的融資計劃沒有實施，對企業有很大的影響，恒大因此比別的房地產企業多了一個寒冬。”隨后許家印話鋒一轉，“但對于恒大來說，最冷的寒冬已經挺過去了。”

接下來迎接恒大的是“柳暗花明又一村”。沉寂了一年的恒大卷土重來，2009年重啟IPO。此次的上市之路，恒大走得尤為順利，截至公開認購時，恒大保證金認購額高達38.6億元，較其招股首日超額近五倍。

一年時間，從跌入谷底到重新登頂，無論是上市還是成為首富，對恒大和許家印來說都不是易事。

高負債下的“圈地運動”

恒大的關鍵詞有很多，而最讓人印象深刻、出現頻次最高的有兩個：一個是高土儲；另一個是高負債。

2006年，恒大引入美林、德意志銀行等多家國際知名投資機構約10億美金的投資后，開始瘋狂“圈地”。到2008年，恒大從偏安廣州一隅到全國22個城市，土儲面積增至4600萬平方米，翻了8倍。而彼時，各大房企放緩拿地速度，2008年，碧桂園的土儲面積稍遜恒大，為4439萬平方米；富力地產土儲面積2537萬平方米、萬科土儲面積2281萬平方米，均約為恒大土儲面積的一半。

然而，2008年土儲面積的成倍增長，于恒大而言只是開始。

恒大在之后的“圈地運動”中顯得更加果敢。2010年，房企拿地基本處于停滯狀態，消耗庫存是房企間達成的無聲默契。而這個時候恒大反其道行之，大手筆買買買，成為房企中的“一股清流”。2010年，恒大土儲面積再次翻番達到9600萬平方米，不但成為了全國最大的“地主”，還比土儲面積位居第二的綠地集團高出一倍。

伴隨高土儲一同到來的還有高負債。2008年恒大負債合計199.39億元，而這一數字在2009年為499.14億元，2010年漲至830.86億元。雖然高負債在房地產行業已成常態，但每年負債額幾乎成倍增長的房企卻僅恒大一家。

高負債一方面有利于房企抓住機會快速擴張；另一方面也容易給企業帶來“資金鏈緊張”的沉重打擊。然而讓公眾不解的是，2008年IPO失敗后，恒大資金鏈幾近斷裂，已經在高土儲上“栽了跟頭”的恒大為何還打算在同一個地方摔兩次。

恒大對“圈地”的熱情在房企中顯得有點特立獨行甚至一意孤行。不過時間證明恒大的眼光確實獨到，隨后各大房企加入圈地熱潮、“地王”頻現，而恒大卻早已憑借先發優勢低成本購入大量土儲。

易觀智庫房企中心研究總監嚴躍進告訴《中國新聞周刊》，“土地儲備是衡量上市房企的一個重要指標。所謂“巧婦難為無米之炊”，土地是最基本的投資生產要素”，而這一道理，恒大2006年就已經參透，是最早一批具有土儲意識的房企 。

俗話說，“舍不得孩子，套不到狼。”2017年6月30日，恒大土儲面積達到2.76億平方米，且今年上半年新增土儲就超過6000萬平方米，遙遙領先其他房企；此外，恒大負債合計13248億元，幾乎相當于同行萬科和碧桂園上半年的負債總和。

在高土儲和高負債的策略下，地產行業起步較晚的恒大一路狂奔。2016年，恒大土地儲備、銷售金額、資產規模、營收規模均超萬科，最終成為龍頭老大。今年以來，恒大股價更是持續走高，7月27日許家印資產凈值超過萬達集團董事長王健林，成為國內地產首富；9月18日，恒大股票漲至27.75港元，再創歷史新高，許家印也因此成為中國首富。

向低負債輕資產轉型

高土儲和高負債給恒大帶來高增長的同時也帶來了高風險，已經做過“老大”的恒大決定放慢步伐、穩健發展。“求變”是恒大2017年給自己的新標簽。

2017年8月28日，恒大在中報里提到三個轉變：一是從“規模型”發展戰略向“規模+效應型”發展戰略轉變；二要從高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變；三是完成“房地產業”向“房地產+服務業”轉變。

三大轉變，并不是恒大的隨心起意，一直都在“等風來”的恒大終于迎來了自己轉型的時機。

2017年上半年，恒大合約銷售達人民幣2240.9億元，合約銷售建筑面積為2475.1萬平方米；同時，恒大實現收入1879.8億元，較去年同期上升114.8%，實現凈利潤231.3億元，較去年同期上漲224.4%，股東應占利潤188.3億元，較去年同期上漲832.2%。亮眼的業績為恒大的戰略轉型做足了準備工作。

從“三高一低”向“三低一高”的轉變是恒大最為重視，也最下功夫的一個。2017年上半年，恒大提前完成了共計1129.4億元的永續債贖回工作，既是恒大降低負債的決心，也是其轉變邁出的第一步。

接下來恒大要走的“第二步”“第三步”還有很多，就像負債不是一天堆積而成的，恒大的“減負”工作也只能循序漸進。為此，恒大準備在2017年7月至2020年6月，將土儲總量控制在每年負增長5%～10%；力爭在2020年6月30日將負債率將至70%左右。

如果說“三低一高”模式對負債率提出的要求僅僅停留在一個模棱兩可的數字上，那從“規模型”發展戰略向“規模+效應型”發展戰略的轉變，就為降低負債指明了具體的操作方向：一方面，適度降低土儲規模以減少土地款支出，以審慎、務實的策略在必要地區補充優質土地儲備；另一方面，通過收購兼并、合作開發等項目獲取方式為下階段拓展項目。

不過恒大要想在2020年實現這一目標并不是其在中報里規劃的那么簡單。伴隨房企股價高漲的，還有對房地產前景的不看好，恒大未來將要面對的絕不僅僅只有“高負債”和“高土儲”這兩大包袱。

恒大的轉型不僅僅停留于房地產，還意味著更多元化的發展，而多元化的目的是為了幫助恒大實現輕資產。不光是恒大，越來越多的房地產企業走上了多元化的發展道路，比如萬達的“去地產”模式、地產+金融、地產+旅游的多重組合方式。

恒大的“房地產+服務業”，加的也是多元化。恒大在其2017年中報提到，2016年集團完成了以地產為基礎、金融、健康為兩翼、文化旅游為龍頭的多元化產業布局，完成了由“房地產業”向“房地產+服務業”的轉型。

不過恒大的多元化究竟能給恒大帶來多少收益仍是一個未知數。至少以目前的現狀來看，恒大冰泉18億元出售、恒大文化從新三板摘牌，恒大淘寶掛牌新三板以來4年半虧損超30億元，恒大想要通過多元化來實現輕資產可能并不樂觀。