房地產(chǎn)司法鑒定估價實務(wù)中存在的問題及對策研究

張紹伙

[摘要]房地產(chǎn)估價屬經(jīng)濟鑒證類房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，司法鑒定估價結(jié)論是司法立案、審判、執(zhí)行的重要定量依據(jù)，茌司法體制改革中發(fā)揮著積極作用。房地產(chǎn)司法鑒定估價是浮估機構(gòu)的法定業(yè)務(wù)，司法訴訟案件迅速增多為房地產(chǎn)估價機構(gòu)帶來了大量司法鑒定評估業(yè)務(wù)，本文以貴州省為視角，結(jié)合最新擬施行的《資產(chǎn)評估法》，分析房地產(chǎn)司法鑒定估價實務(wù)工作中存在的問題，提出解決對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)估價；司法鑒定；資產(chǎn)評估法；問題；對策

1、引言

房地產(chǎn)司法鑒定估價是指房地產(chǎn)評估機構(gòu)接受人民法院委托，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和相關(guān)資料，依據(jù)特定的目的，遵循適用的評估準則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學(xué)的方法，對房地產(chǎn)價值進行評定和估算并提供鑒定結(jié)論的活動。司法鑒定評估結(jié)論是司法立案、審判、執(zhí)行的重要定量依據(jù)。筆者從事房地產(chǎn)司法鑒定估價工作約7年，在估價實務(wù)中與省高院、大部分市縣法院接觸頗多，基于貴州省房地產(chǎn)司法鑒定估價現(xiàn)狀，結(jié)合最新擬施行的《資產(chǎn)浮估法》，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)估價實務(wù)中存在一些問題，對此擬提出解決對策。

2、貴州省房地產(chǎn)司法鑒定估價現(xiàn)狀

從多彩貴州網(wǎng)獲知，自2015年以來受國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整，2015年貴州省法院共受理各類案件380586件，審結(jié)3501侶件；2016年1-4月貴州省法院共受理各類案件186475件，同比上升40.70%，審、執(zhí)結(jié)93449件，同比上升33.26%；貴州省司法訴訟案件迅速增多，為評估機構(gòu)帶來大量房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)。根據(jù)貴州省評估主管部門和行業(yè)協(xié)會發(fā)布的公告，資產(chǎn)評估機構(gòu)48家，房地產(chǎn)估價機構(gòu)約85家，土地估價機構(gòu)約70家。為了提升對外委托透明度和公信力，切實保護當(dāng)事人合法權(quán)益，維護司法公正，2016年8月16日貴州省高級人民法院審判委員會審議通過《對外委托司法鑒定、評估工作管理規(guī)定》[黔高法（2016）113號]文件。

3、房地產(chǎn)司法鑒定估價中存在的問題

3.1房地產(chǎn)司法鑒定估價管理問題

1.評估機構(gòu)資質(zhì)管理混亂

資產(chǎn)評估資質(zhì)政出多門。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》、釋義及全國人大常委會就《資產(chǎn)評估法》答記者問，目前，我國資產(chǎn)評估行業(yè)現(xiàn)有評估師約13萬人，從業(yè)評估人員約60萬人，評估機構(gòu)1.4萬多家，劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、礦業(yè)權(quán)評估、保險公估和舊機動車評估6種專業(yè)類別，分別由財政部、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、保監(jiān)會5個部門管理。值得注意的是，本次立法未提及國家發(fā)改委主管的價格評估機構(gòu)及價格鑒定師，且該行業(yè)目前沒有自身評估準則和規(guī)范體系。通常來說，每個專業(yè)類別評估機構(gòu)應(yīng)該從事該領(lǐng)域的涉案標(biāo)的物資產(chǎn)評估，但因資產(chǎn)評估行業(yè)存在業(yè)務(wù)邊界模糊、人民法院難以區(qū)分業(yè)務(wù)類別、關(guān)系人情重等問題，貴州省房地產(chǎn)司法鑒定估價存在管理混亂，各地管理標(biāo)準不統(tǒng)一，對外委托部門沒有獨立編制，職責(zé)劃分不清晰，專業(yè)評估機構(gòu)介入司法鑒定評估業(yè)務(wù)力度不夠，且存在以價格評估機構(gòu)為代表的“萬能評估機構(gòu)”，這類機構(gòu)稱所有的涉案標(biāo)的物均是他們的評估范圍，專業(yè)勝任能力和評估報告質(zhì)量值得懷疑，有悖于資產(chǎn)評估法的法理精神。

2.司法鑒定評估從業(yè)人員問題

司法鑒定評估從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，浮估人員專業(yè)素質(zhì)對評估結(jié)論的客觀公正合理十分關(guān)鍵，司法鑒定評估關(guān)系到雙方當(dāng)事人切身利益，理應(yīng)是法定評估業(yè)務(wù)。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》第二十八條規(guī)定：評估機構(gòu)開展法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦。貴州省房地產(chǎn)評估機構(gòu)存在專職評估師少、掛靠評估師多現(xiàn)象，存在有些房地產(chǎn)評估項目沒有評估師參與、未履行盡職調(diào)查、專業(yè)人員不配合出庭等現(xiàn)象。還存在評估師違背職業(yè)道德，私下接觸和迎合當(dāng)事人。此外，價格鑒定師在房地產(chǎn)司法鑒定估價中比較活躍，各種類型資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)均敢承接，可謂“萬能評估師”。

部分評估專業(yè)人員風(fēng)險意識弱，在未明確評估基本事項、未履行必要的評估程序和未開展充分市場調(diào)查情況出具評估報告，且在報告中未披露影響評估結(jié)論的假設(shè)與限制條件、特殊事項，為后續(xù)出庭作證和行業(yè)檢查留下執(zhí)業(yè)風(fēng)險隱患。

3.2房地產(chǎn)司法鑒定估價專業(yè)技術(shù)問題

1.價值定義認知不足

從理論上，價值是物的真實所值、價格波動中心，是相對穩(wěn)定的。現(xiàn)實中由于個人偏好、定價策略、交易對象和市場行情了解程度、資產(chǎn)規(guī)模大小、信息透明度、交易時間長短等原因，時常出現(xiàn)最終交易價格背離價值的情況。通常情況下，房地產(chǎn)司法鑒定估價機構(gòu)評估的是涉案標(biāo)的物市場價值而不是市場價格，兩者是有區(qū)別的，然而在貴州省法院系統(tǒng)負責(zé)對外委托部門的工作人員不理解其中內(nèi)涵，評估委托書上往往記載評估市場價格。

2.價值內(nèi)涵理解和使用有誤

市場價值是評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額，是交易稅費正常負擔(dān)的價格。在資產(chǎn)交易中賣方需繳納增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、所得稅，買方應(yīng)繳納契稅、補繳出讓金，還有買賣雙方各自負擔(dān)的印花稅、契稅等，根據(jù)《貴州省高級人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣（變賣）工作管理暫行規(guī)定》[黔高法[2014]104號]文件及司法淘寶拍賣竟價規(guī)則，買受人承擔(dān)全部稅費，這意味著各地法院執(zhí)行法宮直接以評估價為起拍價是欠妥的，兩者的價值內(nèi)涵是不一致的，實際交易中賣方需承擔(dān)大部分交易稅費，按照最新的稅法管理規(guī)定，特別是商業(yè)房地產(chǎn)在交易過程中需繳納大量稅費，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣實際上把賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費轉(zhuǎn)嫁為買方承擔(dān)，而評估機構(gòu)評估的是正常負擔(dān)下的市場價值，評估價和起拍價價值內(nèi)涵不一致，很多承辦法官、買受人或債權(quán)人不理解其中的價值內(nèi)涵。

3.專業(yè)勝任能力和評估報告質(zhì)量問題

由于司法評估機構(gòu)專業(yè)勝任能力參差不齊，評估報告質(zhì)量參差不齊。在貴州省司法鑒定房地產(chǎn)估價實務(wù)中，評估對象往往存在權(quán)屬資料缺失、實物狀況發(fā)生改變、當(dāng)事人不配合現(xiàn)場查勘等影響評估師專業(yè)判斷的情況，這時需評估師做好盡職調(diào)查，如評估機構(gòu)不能安排業(yè)務(wù)能力強、綜合素質(zhì)過硬的評估師承辦，難以配合好法官開展實質(zhì)性評估工作，導(dǎo)致評估報告顯失客觀公正，不利于承辦法官采信評估結(jié)果。

4、房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)問題的解決對策

4.1發(fā)揮評估行業(yè)協(xié)會作用，建立溝通協(xié)作和信息共享機制。

評估行業(yè)協(xié)會是評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員的自律性組織，《資產(chǎn)評估法》明確了評估行業(yè)協(xié)會工作職責(zé)，評估行業(yè)協(xié)會在推進房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)管理方面有三方面優(yōu)勢：一是評估行業(yè)協(xié)會內(nèi)部儲備有較多評估專家，負責(zé)制定了行業(yè)評估準則、技術(shù)規(guī)范和規(guī)程；二是本屆政府推行簡政放權(quán)，主管部門逐步把有些職能移交行業(yè)協(xié)會，行業(yè)協(xié)會不僅限于自律管理，還體現(xiàn)在行業(yè)管理上：三是推動行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)管理符合國際慣例，有利于資產(chǎn)評估行業(yè)在市場經(jīng)濟中發(fā)揮更大的作用。因此，建議以評估行業(yè)協(xié)會名義與人民法院進行對接，做好資產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)宣傳與培訓(xùn)工作，與人民法院建立溝通協(xié)作和信息共享機制。

4.2制定《房地產(chǎn)司法鑒定估價技術(shù)指引或指導(dǎo)意見》

房地產(chǎn)估價是一門專業(yè)技術(shù)性很強的學(xué)科，需要評估專業(yè)人員具備大量相關(guān)專業(yè)知識，而各地法院負責(zé)對外委托的法官大多不是本專業(yè)出身，對于評估行業(yè)一些具體管理規(guī)定不了解，為規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定估價行為，保障司法鑒定評估質(zhì)量，提高司法鑒定評估公信力，很有必要結(jié)合各地實際情況制定《房地產(chǎn)司法鑒定估價評估技術(shù)指引或指導(dǎo)意見》，規(guī)范評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員從事司法鑒定評估活動。

4.3強化對評估機構(gòu)資質(zhì)和評估專業(yè)人員監(jiān)管，增強執(zhí)業(yè)風(fēng)險意識

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》規(guī)定：評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益進行評定、估算。資產(chǎn)評估資質(zhì)政出多門現(xiàn)象，各主管部門制定的行業(yè)政策、準則、技術(shù)規(guī)范側(cè)重點略有不同，評估機構(gòu)開展業(yè)務(wù)可不受地域，但應(yīng)該有行業(yè)限制，評估機構(gòu)應(yīng)在其擁有的專業(yè)類別資格所允許的評估對象行業(yè)內(nèi)執(zhí)業(yè)，一個評估師也不可能對任何一個行業(yè)的業(yè)務(wù)都有能力進行評估，這樣可突出評估行業(yè)專業(yè)性。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度和風(fēng)險防范機制，規(guī)范評估專業(yè)人員行為，自覺接受評估行業(yè)協(xié)會和評估行政管理部門監(jiān)督檢查。根據(jù)[黔高法（2016）113號]文件，人民法院對評估機構(gòu)工作質(zhì)效動態(tài)進行監(jiān)督評價，并建立信息庫，這要求評估機構(gòu)必須提高執(zhí)業(yè)水平，增強執(zhí)業(yè)風(fēng)險意識，違法違規(guī)的經(jīng)濟和社會成本必將加大。