房地產市場靠什么？

《中國經濟信息》綜合報道

2015年1月-2月房地產開發投資同比增10.4%，2014年增速為10.5%;1月-2月房屋新開工面積同比下降17.7%;商品房銷售面積同比下降16.3%，銷售額下降15.8%。多年來，房地產一直是中國經濟的支柱產業，且為經濟增長的主要推動力。伴隨著房地產投資的不斷下滑，中國經濟下行壓力不斷加大。

鑒于此，3月30日，多部委齊出重拳調整房地產相關政策，將前期市場對于二套房首付比例下調和二手房營業稅豁免門檻降低的政策預期一步兌現，調整力度超出市場的預期。

政策轉向自住

清華大學經濟管理學院院長錢穎一表示，房地產領域不會再出臺大規模的政策，中國經濟不能再繼續依賴房地產。 今年“兩會”政府工作報告中提出，堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。住建部新聞發言人倪虹則稱，支持居民自住和改善性需求將是2015年住房政策的重要導向。

房地產研究者沈曉杰也發現，也許是中國整個大環境突出“市場決定論”，在今年的政府工作報告中，有關房地產的論述，罕見地從社會保障和改善民生段落中消失，出現在了“協調推動經濟穩定增長和結構優化”中，作為城鎮化章節的一部分來論述。

往年的政府工作報告中，住房一直是政府在保障和民生上的重頭戲。而今年“持續推進民生改善”一章中，只留下創業就業、社會保障、增加居民收入、教育公平和基本醫療衛生制度等。

瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤認為，政府工作報告主要把重點放在了支持自住型和改善型住房需求的方面，保持房地產健康穩定的發展，用詞比往年更加積極。盡管房地產出現供大于求的結構性問題，但并不意味著不能支持自有和改善性住房的基本需求，可以對此有適度的放寬。

住房消費潛力大

今年的政府工作報告在房地產上的著力點，放在了房地產市場和住宅產業潛力上。報告中房地產段落的上一段，講的就是“推進新型城鎮化取得新突破”。這里不僅突出把城鎮化作為“最大的內需所在”，而且非常明確地提出“以解決三個1億人問題為著力點，發揮好城鎮化對現代化的支撐作用”。這里所說的“三個1億人”，就是李克強總理在去年政府工作報告中所提出的“促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化”。在這里，李克強總理實際上把這“三個1億人”作為中國房地產市場和住宅產業最大的潛力和富礦，并以此回應國內外輿論對中國房地產市場降溫從而會拖累中國經濟的擔憂。

不過，專欄作家沈曉杰認為，中國城鎮住房消費潛力只是“看上去很美”。

早在2004年底，中國就正式發布了全面小康社會的住房標準。當時的建設部政策研究中心首次系統闡述了“全面小康”下中國人的居住指標。這就是：城鎮居民“2010年人均住房建筑面積為30平方米。2020年人均住房建筑面積為35平方米，平均每套住宅標準在120平方米左右，達到戶均一套、人均一間的總體目標。農村住房的全面小康標準為：“2010年農村人均住房建筑面積達到35平方米。2020年為40平方米左右。”這也是我國公認的全面小康社會的住房標準。

2006年國務院辦公廳印發的國家《人口發展“十一五”和2020年規劃》指出，到2020年中國人口發展的目標及總量控制在14.5億人左右。如果按照中國城鎮化率到2020年提高到61.9%的目標，屆時中國城鎮總人口就是8.98億人。這8.98億人要實現人均住房35平方米的全面小康住房標準，城鎮居民住房在2020年就必須達到314.3億平方米。而現在全國城鎮所有的存量住房與此相差甚遠。

根據國家統計局的統計年鑒和年度統計公報，到2014年底，中國城鎮所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起來也只有157.05億平方米，僅是“全面小康”所要求的314.3億平方米的約一半，缺口高達157.25億平方米。

要填補這個鴻溝，今后6年中國城鎮每年需要竣工26.2億平方米的新建住房。這比從2012年以來的3年中城鎮所有竣工的住房總和（23.87億平方米）還要多，這也將使得住房消費可取得令人振奮的消費倍增。

讓普通居民買得起房

但關鍵的問題，就在于政府已經把住房政策減到了僅剩保障房一塊。保障房之外，就是“市場問題交由市場自己來解決”。中國人住房問題上的主要矛盾，在于城鎮約七成常住人口買不起房。

一邊是大量空置樓房，一邊是大量買不起房的老百姓，已經為政策缺失、市場調節并非萬能提供了明證。根據國家統計局的數據，到2014年末，全國待售的商品房面積已經高達6.2億多平方米，比2010年中的1.9億平方米暴增2.24倍，商品房的庫存滯銷創下了記錄。因此，中國房地產市場最大的問題，不在住房消費潛力究竟有多大，而在于如何激活這些潛力。

怎樣才是讓國民買得起的房？國際上通常用房價收入比，即住房價格和城市居民家庭年收入之比，作為衡量標準。一個地方的房價收入比如超過6，國際上就認為其為房地產泡沫區，如超過7，就會被認為是“國際房價最難承受地區”。在今天中國的一些高房價城市里，一套住房的平均價格已經相當于普通家庭十幾年、甚至是二三十年的家庭收入，房價收入比高達20以上。

重慶曾經做過一次有益的嘗試。重慶市政府提出讓每個家庭每月的平均收入能買得起1平方米住房。重慶的主要經驗就在于，政府在最大程度擴大保障房供應的同時，在商品房供應的市場上也絕不袖手旁觀，采取“保障房+商品房”雙軌制。一方面，重慶市政府從2010年起就制定規劃，在10年內建造2000萬平方米共計30多萬套的公租房，讓100萬人有房住;另一方面，在商品房市場上，政府根據市場需求及時加大土地供應，保證商品房的樓面地價不超過當期房價的三分之一。endprint