央行支持利率結構性調整是正確的

鈕文新

見習編輯：蔣莉莉

北上廣深房地產熱點地區的住房信貸不再享受利率優惠，這早就不是新聞了。而現在又進了一步，即這些地區住房貸款利率將要承受利率溢價——貸款基準利率上浮5%到10%。幾乎所有人都認為這樣的利率變化，目的是壓制房價上漲。當然，一定會有這方面的作用。

但在筆者看來，熱點地區房貸利率的上升，恰好反映了該地區放貸風險的加大。實際上，從媒體報道看，近段時間以來，銀行已經大幅減少對熱點地區的住房信貸投放量，有些銀行甚至到了無貸可放的程度。為什么呢？難道銀行不是逐利的嗎？難道是行政命令導致這樣的減少嗎？恐怕很難得出這樣的結論，而唯一可以解釋的就是銀行對這些地區住房市場的風險判斷已經發生了根本變化。

既然商業銀行大幅減少對熱點地區的貸款投放，這勢必推高這些地區的房貸利率，所以，當下住房貸款利率上行順理成章。重點是，央行破天荒地對熱點地區房貸利率上行公開表示支持。筆者認為，這樣的支持是正確的。這次放貸市場利率變化不是央行作用的結果，而是信貸市場在中央政策的引導下，自發出現的結構性調整，所以可喜可賀。

過去，許多人認為“房價上漲是貨幣超發的結果”，每次遇到利率上升或央行收緊貨幣的動作，立即就會有人說：有利于抑制房價上漲。言外之意，無非是逼迫央行為抑制房價而一味收緊貨幣。這顯然是嚴重的錯誤認識。

一方面，房地產市場只是經濟的一個組成部分，而貨幣政策作為總需求政策，關乎經濟的方方面面，央行怎么會為了房地產一個方面的問題，讓實業投資、居民消費、對外貿易（利率走高導致人民幣升值會抑制出口）等經濟所有方面“陪綁”？

另一方面，筆者一直認為，中國房價上漲的根源實際是“土地財政”，地方政府必須依賴出售土地而獲得收入補充財政經費的不足。房價下跌，地價就會下跌，就無法覆蓋地方財政支出，甚至出現赤字。在此背景下，必然導致地方政府與開發商聯手推高房價。所以，不是貨幣超發引發房價上漲，而是房價上漲倒逼貨幣投放。很明顯，如果先有貨幣超發才有房價上漲，那居民收入上漲的速度應該高于房價上漲速度，但事實卻是相反，不是居民收入增長快于房價上漲速度，而是房價上漲把老百姓幾代人的積蓄引出來買房子，進而出現住房需求旺盛。這說明，中國房價變動的“主要因素”不是供求關系決定的。所以，包括加息在內的抑制需求的手段，不一定導致房價下跌。

但是，供求關系不是沒有作用，尤其是當一些地區房地產市場風險發生畸變之時，那情況就不一樣了。筆者認為，這次北京房貸利率上升，恰恰是北京房地產市場風險上升的體現。什么風險？人口疏散。北京流動人口的峰值期已經過去，未來只會下降，不會上升，這是國策。如果這樣的判斷不離譜，銀行怎么會看不到？當然，正因為銀行信貸安全，地方政府和開發商的共同作用，試圖讓北京房價大幅下跌恐怕也不現實。

所以，在北京買房自住，無所謂什么時候是最好。但要想炒房，那就算了吧。一定有這樣的一天，買房容易，賣房難。

（作者系CCTV證券資訊頻道總編輯）endprint