中國樓市將進(jìn)入第（4）浪調(diào)整

臥龍

中國樓市將進(jìn)入第（4）浪調(diào)整

臥龍

臥龍，接觸股市20余年。1995年開始給《股市動態(tài)分析》投稿，1996年入職深圳新蘭德，1998年轉(zhuǎn)職大鵬證券，2000年初因生性喜愛自由轉(zhuǎn)做個人投資者至今。

人民銀行周五提供一年期MLF共4980億，年利率3.2%。而財政部發(fā)行150億91日貼現(xiàn)國債，年利率3.24%，邊際利率近3.4%；100億182日貼現(xiàn)國債，年利率3.41%，邊際利率3.54%。向央行借利率3.2%的MLF買利率3.41%的國債，凈賺0.21%，這樣的好事哪里找！而財政部又有數(shù)百億現(xiàn)金要存銀行，估計利率與上次差不多，4.2%。存銀行利率4.2%，用3.2%的利率發(fā)國債，更是利差更大。當(dāng)前市場預(yù)期中國將降低存款準(zhǔn)備金率，但降準(zhǔn)央行要給予商業(yè)銀行1.6%的利息，而MLF則是商業(yè)銀行給央行3.2%的利息，你是央行會怎么做？所以人行這回定向降準(zhǔn)已經(jīng)是“盡了人事”，各位勿再多想矣。

目前的所謂互聯(lián)網(wǎng)金融，不外乎是“高利貸”。點開隨便一個手機APP，可發(fā)現(xiàn)若借1000元一個月，到期本金、利息及各種費用須還1200元至1300元。若這不是高利貸，則全世界都沒有高利貸了。人民銀行規(guī)定借貸按年利率最高是24%，超過年利率24%的不再受法律保護(hù)。互聯(lián)網(wǎng)金融借貸利率當(dāng)然在央行的規(guī)定之下，但會加上各種費用，于是便有借1000元要還利息及費用200元至300元的現(xiàn)象。難怪萬達(dá)集團(tuán)、360等大型企業(yè)介入互聯(lián)網(wǎng)金融。有報道指，一家中型現(xiàn)金貸平臺CEO說，公司利潤好到不好意思說。每月放款10億，除去壞賬、流量成本、運營成本，凈利潤高達(dá)六七千萬。行業(yè)排名前10的平臺，預(yù)計每月純利2億。目前排名前10的現(xiàn)金貸平臺，月放款金額在30億之上；排名前20的平臺，月放款金額都在20億之上；排名前30的平臺，月放款金額都在10億之上。

《券商中國》上有文章認(rèn)為：“人人都愛現(xiàn)金貸，萬家平臺爭食，因為這不是高利貸，這是超超超高……暴利貸！”該文章分析指出：“考慮到現(xiàn)金貸火爆是從2016年下半年開始的，就完全可以猜測到，在2016年至今房貸規(guī)模迅速上升之后，房貸壓力下，消費者不得不依賴短期貸款補充現(xiàn)金流，滿足平衡支出。高高在上的樓價，大幅膨脹了購買者資產(chǎn)負(fù)債表。但是，作為衡量了一個人財務(wù)是否健康的現(xiàn)金流量表，卻在提醒，還完房貸后，現(xiàn)金收入不斷惡化。”

我們看看人民銀行公布的數(shù)據(jù)，2016年底個人按揭貸款總額19.1萬億，到今年上半年數(shù)字升至20.1萬億。若按全國首套房貸款平均利率5.12%、貸款年限20年及總額20.1萬億計算，每月等額本息高達(dá)1300億，分到中國總?cè)丝谏希咳嗣吭乱€近100元。平安證券指出商業(yè)銀行涉及房屋貸款的規(guī)模占比四成，上半年全國商業(yè)銀行涉及房屋貸款總額43萬億，占銀行總資產(chǎn)的比例超過25%。樓價下跌，銀行貸款不良率將大幅飚升。2003年以來，中國樓價已經(jīng)上升了14年。天下無不散之宴席，平均18年的地產(chǎn)周期恐怕余下幾年要面對整體調(diào)整的格局。看看中國房價走勢圖，1998年至2001年為第（1）浪及第（2）浪，第（3）浪一直上升至今。第（3）浪之中，2001年至2002年完成（3）浪1及（3）浪2，隨后的（3）浪3升至2014年。2014年至2015年是（3）浪4調(diào)整，隨后展開（3）浪5上升。如此劃分，符合（3）浪3是最寬廣最波瀾壯闊的市場上升原則。另外，2015年以來的上升，升幅居前的乃二三線城市，符合（3）浪5的特征。情形與股市2007年“5.30”之前類似。依據(jù)交替原則，第（2）浪橫向整理，第（4）浪將出現(xiàn)急跌的局面。相信即將到來的第（4）浪一線城市堅挺，而次一級城市或者一線城市周邊樓價將有較大程度的跌幅。

記得2005年10月15日，在中國股市大牛市前夕，筆者寫過一篇文章《中國股市抵到爛》。文中曾經(jīng)粗略計算過廣州市市區(qū)樓市總值，現(xiàn)摘錄如下：“廣州市總?cè)丝?01萬人，其中城市人口414萬人（除番禺、花都區(qū)及增城市、從化市），以每戶3.5人計算約118萬戶。根據(jù)統(tǒng)計，今年一季度廣州市商品住宅預(yù)售面積117.5萬平方米，均價5098元／平方米，約60億元，全年240億元或470萬平方米。如果舊房以新房價格的七折計算，平均每個單元80平方米，則廣州市所有私人住宅的價值是3368億元。”當(dāng)時計算所得是3000多億。而近期《證券時報》亦計算了北京、上海、廣州（包括番禺等下屬新區(qū)）及深圳樓市總值，分別是36.6萬億、34.5萬億、12.1萬億及19萬億，其中認(rèn)為廣州樓市總值數(shù)據(jù)偏低。盡管如此，四大城市樓市總值已經(jīng)過百萬億，與美國樓市總值152萬億差距不大。

中國樓市炙熱，使得在香港上市的內(nèi)房股股價今年以來終于爆發(fā)。融創(chuàng)中國（HK.01918）自2015年9月低位至今，上升了11倍以上，單單今年以來便升了5.2倍。而剛剛成為胡潤富豪榜上中國首富的許家印旗下中國恒大（HK.03333）自2015年7月低位以來亦上升了11倍，今年升幅達(dá)5倍。以地產(chǎn)股來看，一年上升5倍，真是匪夷所思。這并非科技股，在中國樓市進(jìn)入政策調(diào)整期背景下，投資者仍瘋狂推高股價，非常危險。中國恒大2015年以來，先是運行一個大型三角形整理，接著進(jìn)入飚升階段。但近期明顯出現(xiàn)一個楔形走勢，且本周已經(jīng)輕微跌破楔形的下邊，走勢上可能仍有反復(fù)。不過恐怕中期見頂?shù)臋C會較大。融創(chuàng)中國雖然未出現(xiàn)楔形，但日線圖及周線圖上RSI背離嚴(yán)重，同樣可能見頂。作為走勢最強的兩只內(nèi)房股若見頂，其他股走勢則不必講。環(huán)顧香港市場，內(nèi)房股衍生工具中，只找到一只恒大的熊證，其余全部是認(rèn)購證及牛證，可以說空頭已死。