房屋買賣合同糾紛案例分析

李志娟

一、基本案情

甲是A公司的股東和法定代表人，A公司（博然）出資成立了B（華寶）公司，B公司法定代表人為周子明。

2014年2月，C公司（以下簡稱南峰公司）與甲簽訂《房屋買賣及居間合同》，由C公司向甲出售位于某廣場商住樓11間商鋪（以下簡稱案涉商鋪），合同價款人民幣6000萬元。

2014年4月，B公司向D公司（以下簡稱金仙峰公司）借款人民幣1600萬元，借期15天，由甲和A公司對該筆債務提供連帶保證，B公司提供案涉商鋪的權益作為擔保，若其到期無法償還借款，其與B公司簽訂的房屋買賣合同的權益歸D公司所有。簽訂《借款協議》的同日，D公司向B公司指定的收款賬戶E公司轉賬人民幣1600萬元。隨后，E公司即向C公司支付該筆款項作為甲的購樓款。

2014年4月，B公司因無力償還借款，甲簽署《授權委托書》給D公司，由D公司收取其支付給C公司的1700萬購樓款。同時，D公司取得甲與C公司所簽訂的《房屋買賣及居間合同》的所有權益。經C公司同意，D公司于2014年5月與其簽訂《房屋買賣及居間合同》，合同中明確約定，甲及E公司已支付的樓款1700萬沖抵D公司的部分樓款。同日，D公司簽訂承諾書，承諾“對于甲及其實際控股公司B公司、E公司就《房屋買賣及居間合同》提出的一切異議及紛爭，承諾人愿意承擔貴司的一切責任和損失。”2014年9月，D公司付清剩余樓款，同月C公司將案涉商鋪過戶至D公司指定的公司名下。

2014年5月，因案外第三人申請執行，法院向C公司發送協助執行通知書，要求其將甲的1700萬購房款予以凍結，停止支付。隨后，C公司通過提起訴訟解除與甲之間的房屋買賣合同關系。2015年4月，法院裁定提取甲在C公司的購房款1700萬元。此后，C公司向法院提起執行異議之訴，仍在審理過程中。

2016年5月，C公司以D公司出具的承諾書為依據，起訴D公司，要求D公司支付房款1700萬、違約金及律師費。

二、法律分析

（一）法律關系梳理

本案法律關系較為復雜，共存在以下幾種法律關系：

1.房屋買賣合同關系：甲與C公司之間成立房屋買賣合同關系，后經法院判決解除。C公司與D公司之間成立新的房屋買賣合同關系。

2.借款合同關系：B公司與D公司之間存在借款合同關系。

3.擔保合同關系：甲及A公司與D公司之間存在擔保合同關系。

4.債權轉讓合同關系：甲與C公司解除合同后，將其所有的1700萬購房款轉讓給D公司。

5.附條件法律行為：D公司向C公司出具的承諾函構成附條件法律行為。

（二）C公司的訴訟請求是否應當得到支持？

筆者認為C公司的訴訟請求不應得到支持，具體理由如下：

1.目前，法院僅對其C公司的銀行存款采取了凍結的保全措施，并未采取劃扣等強制執行措施，該銀行存款依然屬于C公司，C公司所主張的損失并未實際產生。

根據法院2016年7月作出的最新的《執行裁定書》中，對C公司的銀行存款采取繼續凍結的措施，并未直接劃扣。且C公司已經向法院提起執行異議之訴，法院所采取的對案外人的執行措施本身可能存在錯誤，現在法院對于自身的強制執行行為仍在自我修正的過程中，尚未產生生效的執行裁定確定執行劃扣C公司的銀行存款。由此可見，C公司的銀行存款是否會被強制執行仍是懸而未決的待定狀態。C公司依據尚未確定的損失起訴D公司，要求D公司承擔賠償損失的責任，沒有強有力法律依據。

2.D公司作出的承諾書是附生效條件的法律行為，當約定的條件未成就時，該承諾書中的承諾內容對D公司不發生法律效力。

D公司作出的承諾書中的生效條件有以下兩點：（1）甲或B公司、E公司就甲已向C公司支付的購房款向C公司主張返還；（2）C公司已實際將甲已支付的購房款全部返還給甲或C公司、E公司。上述兩個條件相互結合，缺一而不可。現在，申請法院進行保全措施的并非甲、B公司以及E公司，而是甲的債權人。且C公司并未實際支付該筆款項，其不存在損失。因此，D公司作出的承諾書尚未生效，不對D公司產生法律效力。

3.C公司與D公司之間成立了新的商品房買賣合同關系，D公司已經依照合同履行支付義務，足額支付了合理的對價，現該合同已經履行完畢，D公司不存在任何違約行為。

（1）C公司與D公司之間成立了新的商品房買賣合同關系，C公司與D公司之間簽訂的合同屬于新的合同，而非甲與C公司之間合同的概括轉讓。首先，C公司與D公司簽訂《商品房買賣合同及居間合同》，經歷了一個長期磋商的過程，成立了新的房屋買賣合同關系。雙方簽訂的合同中，并沒有C公司與甲之間合同關系轉讓的意思表示，雙方在合同中就成立新的合同達成一致的意思表示。其次，甲與C公司的房屋買賣合同已經通過訴訟程序依法解除，合同概括轉讓的前提是合同成立并有效，現合同已經依法解除，合同概括轉讓的基礎已經不存在。因此，C公司與D公司之間的房屋買賣合同不可能是甲與C公司之間房屋買賣合同的概括轉讓。

（2）金仙峰公司已經依約足額支付合理的對價，該合同已經履行完畢，金仙峰公司不存在任何違約行為。

合同約定的價款為6000萬元，D公司在簽訂合同后向C公司支付了4300萬元。另外的1700萬，已經由甲支付的首期款1700萬沖抵，故D公司已經足額支付全部的合同價款。且C公司已經將案涉商鋪過戶至D公司指定的公司名下，合同已經履行完畢。D公司依照合同約定進行付款，不存在違約行為，無需承擔違約責任。

4.甲支付給C公司的1700萬首期款沖抵D公司的購樓款，實際上屬于甲對C公司享有返還購房款的債權轉讓，該債權轉讓不違反法律規定，合法有效。因此，C公司與D公司簽訂新的合同確認樓款沖抵時，該債權轉讓已經完成，D公司已經完成支付1700萬購樓款的義務，該1700萬的所有權已經屬于C公司。

綜上，筆者認為D公司無需對C公司銀行賬戶查封凍結承擔法律責任，C公司的訴訟請求應依法駁回。

（作者單位：北京大成（深圳）律師事務所）