我國房地產中介信息管理現狀及問題分析

譚龍

一、房地產中介行業概述

一般認為，房地產中介行業是從事房地產二級市場交易的，以賺取差價或居間服務費為目的的活動。這種認識存在一定的偏頗之處，因為它將目前房地產中介行業的主流業務即房地產經紀與房地產中介行業本身等同起來。前者又稱房地產代理，它其實是房地產中介的一個重要組成部分，指在市場上為交易雙方溝通信息，提供與交易有關的服務，并力求促進交易的行為。它是商品經濟與市場經濟的產物，是一種既不占有商品和貨幣也不從事生產活動僅提供特殊“勞務”并收取傭金的活動，具有非連續性、流動性、廣泛性與靈活性的特點。

就字面而言，房地產中介行業就是指與房地產交易有關的行業，但在實際操作中，其意義和范圍隨地區和市場發育程度以及認識主體的不同而不同。在當前各種各樣的認識中，房地產估價師學會將房地產中介服務定義為在房地產投資、開發、流通、交易、消費等各個環節中為當事人提供服務的一種經營活動，是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱，是房地產市場發展到一定程度而出現的一種特殊行業。

綜上所述，房地產中介是房地產交易中的一個重要環節，其服務主體、服務方式和內容均隨房地產行業發展而發展。傳統的房地產中介服務主體是指房地產經紀代理公司、評估公司、咨詢公司；完備的房地產中介服務體系包括房地產咨詢服務、房地產評估、房地產交易、房地產金融中介、房地產法律服務等。無論房地產中介服務的形式、范圍、組織結構如何，均不難發現，信息是其生命，而信息的收集、組織和利用則更是構成房地產中介行業的根本，這也相應要求房地產中介必須充分利用優勢技術，做好信息的文章。總之，中介行業的工作對象主要是房地產信息，主要是為供求雙方系統地搜集、加工和整理各類房地產信息，并為交易的達成提供相關服務。正是這些專業化勞動促進了房地產交易的順利進行，也造就了中介服務業不可取代的市場地位。

二、我國房地產中介信息管理現狀

1、建立了一批地市級的房地產網絡

目前，我國大、中城市的流動人口數量較多，對房屋的需求及各種服務的需求量比較大。為了及時地提供各種房地產信息，指導企業的生產，引導居民的消費，我國北京、上海、武漢等大中城市紛紛建立房屋租賃網、房屋置換網、物業管理網、住房金融網等房地產信息網絡。在網上，消費者可以尋找合適的信息，并且直接進入有關的一條龍服務體系。我國的房地產網站可分為專業性網站，綜合網站的房地產板塊，開發商或投資商開設的企業網與行業主管部門設立的政府網四大類。

2、房地產企業管理信息化取得長足進步

我國房地產行業起步較晚，但隨著信息技術的日益普及和房地產行業在國內的迅猛發展，房地產界一批有識之士在幾年前便著手于這方面的實踐，并取得了卓有成效的成果。一些房地產企業建立了企業內部網站，提高了信息傳輸速度，加快了企業決策速度，提高了辦事效率。此外，各種針對房地產企業的計算機軟件，如房屋銷售軟件、物業管理軟件、租賃軟件、房地產可行性分析軟件、房地產開發管理軟件等，也得到了廣泛的開發和應用。

3、傳統的信息服務業發展迅速

傳統房地產信息服務業是指以文本式的科學信息、圖書、文獻、檔案、標準、專利、公共服務信息為主體的信息服務和咨詢活動。目前，我國房地產信息服務機構以各地的房地產業協會和房地產類報刊出版社為主。房地產業協會作為信息咨詢服務機構、及時將信息傳遞給政府機關，從而指導房地產業的發展。房地產類報刊是房地產信息傳播的主要工具，它們給房地產企業提供了良好的廣告空間和展示實力的機會，并且綜合市場情況發布政府的方針政策，促進市場的人、財、物流動，從而實現房地產業的健康、穩定發展。

4、初步建立了房地產宏觀監測系統

為適應我國房地產業發展的內在要求，針對市場信息零散、盲目投資行為大量存在等狀況，我國己建立了包括中房預警系統、中房指數、國房景氣指數等在內的房地產宏觀監測系統。其中，中房預警系統通過數學模擬、計算機處理、專家調查等定性和定量分析的方法對房地產市場運行的參數和指標進行評價、測度、監視、預期和報告。中房指數是一套以價格指數形式來反映全國及各主要城市房地產市場形勢的指標體系。全國房地產開發業景氣指數簡稱“國房景氣指數：它是根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成指數的計算方法，從房地產業發展必須同時具備的土地、資金和市場三個基本條件出發，選擇8個具有代表性的統計指標進行分析。

三、我國房地產中介行業信息管理中存在的主要問題

1、發展不平衡，網絡化程度不高

目前我國房地產中介行業信息化發展極不均衡，大中城市有實力、重管理的中介企業和眾多零星分散的小中介共存，其信息化程度差別巨大。大中介公司往往依靠自身力量布點，對市場信息的把握僅限于自身門店涵蓋的范圍。沒有形成一個統一的房地產信息網絡，也未真正實現社會化、系統化。此外，大部分城市都沒有建立網絡，只有一些大城市建立了房地產信息網絡，但都是局部區域網，只能代表一個城市的狀況，全國統一的房地產信息網絡沒有形成。

2、重硬件設施，輕軟件設備

目前房地產中介企業普遍存在重硬件設備輕軟件裝備這一問題。軟件不僅僅是指現成的計算機應用軟件，也包括在企業現有硬件條件下開發相應的功能。企業對信息系統認識不足，甚至認為只要使用計算機、使用網絡就可以帶來高效率，而不考慮管理、業務和技術的配套發展，只是將業務生搬硬套搬上計算機系統，這種“手工業務翻版”的系統雖然能帶來一定的效率，但也將原來的弱點和缺陷放大、暴露出來。業務流程重組便被提到議事日程上來，伴隨著信息系統的使用，企業管理水平要有相應的提高，高水平的管理需要有相應水平的系統來支撐，兩者相輔相成，密不可分。

3、信息資源利用不足，影響了服務水平的提高

大量的信息資源不能有效地納入數據庫供分析、參考之用，影響了對行業態勢的分析和對潛在高價值客戶的挖掘，對整個中介行業的發展是很大的損失。阻礙了房地產中介行業開發深層次、高附加值服務和拓展服務領域。房地產中介服務不應局限于房屋置換和吞吐業務，而應逐步使服務領域從項目后期擴展到前期，為發展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及代理業務，為購房者提供以人為本的高質量的住宅產品設計模式及高水平的顧問服務。還要突破傳統業務的限定，將服務向更寬的領域延伸，如置業擔保、電子商務、物業管理、裝飾裝修等。

4、政府相應機構信息化程度不足

房地產信息是政府實行宏觀管理，消費者、投資者進行微觀決策的重要依據，確保信息采集，整理、發布的科學性和暢通性，是房地產業健康發展的關鍵之一。目前由于種種原因，單純來源于政府方面的房地產信息顯得不夠及時、準確和公開。而直接來源于市場的信息，既零散又不可靠。如何才能將政府和市場的信息有機結合起來，指導市場、企業合理發展呢？某些信息化的實施，中小企業無力承擔也不愿承擔，但又確實對促進社會進步和房地產業發展有利的，目前的狀況還不理想。

參考文獻：

[1]彭加亮，加快信息技術應用，提高房地產企業國際競爭力[J]，重慶經濟信息，2001（40）40}

[2]王要武，房地產業信息化的現狀與發展[J]，建設科技，2002（2）

[3]趙泉，信息管理基礎[M]，機械工業出版社，2003