房產調控這一年

宋鑫陶

從最早的限購，到后來的限貸和限價，以及如今各地紛紛出臺的限售政策，不論是新房還是二手房，市場現已經進入所謂的“四限”時代。

這一年，最牽動人心的，依然是房子。

有多少買房的故事在這一年里上演，就有多少人經歷了大悲或大喜的體驗。有人慨嘆，終于買上了房子，一輩子的積蓄終于不再貶值；有人后悔，當初怎么就沒多買一套；有人懊惱，錯過了最好的出手時機。

正是因為猜不透房價的走向，也才有了買房的蕓蕓眾生相。“20年前我們的夢想都是做科學家，20年后我們的夢想都成了買房。”“曾經我們有詩和遠方，現在我們只想買房。”朋友圈里吐槽的文章，比比皆是。

從去年下半年到今年上半年，一年的時間跨度里，房地產市場又有著怎樣的激蕩？

“四限”時代

圍繞房價的調控，這些年政策出臺了不少。從最早的限購，到后來的限貸和限價，以及如今各地紛紛出臺的限售政策，不論是新房還是二手房，市場現已經進入所謂的“四限”時代。

2010年4月30日，北京出臺“國十條”實施細則，規定“每戶家庭只能新購一套商品房”，率先啟動“限購”政策。在此后的幾年里，火爆的樓市得到了一定抑制，房價趨于平穩。4年之后，呼和浩特、合肥等城市率先取消限購，全國各大限購城市也紛紛松綁。

取消限購、減低首付比例，伴隨著中央的“去庫存”政策，市場的熱情瞬間被點燃。2015年，深圳樓市同比漲幅47.5%，領跑全國。就在人們紛紛驚嘆和猜測深圳樓市暴漲背后的真因時，2016年的房地產市場才真正令人錯愕，人們形容這是房地產市場“驚心動魄的一年”，甚至出現了“樓市四小龍”。

國家統計局發布的數據顯示，2016年共14個城市全年房價上漲超過25%，其中上海、南京、合肥、廈門、深圳5個城市的漲幅超過了40%。新建商品住宅價格上漲超過30%的達11個，深圳漲幅超過50%。

幸運的人搭乘上了“幸福的快車”，錯過的人則直言不幸。城市房價的輪番上漲，就像是一場集體暴動，一浪高過一浪。

人們沒有等來房價的下跌，但新一輪調控政策的出臺已迫在眉睫。從2016年9月30日到10月9日，短短的10天時間里，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、上海、杭州、南昌等21個城市相繼出臺限購限貸政策。

這樣的政策在進入2017年后，繼續“加碼”。進入2017年以來，廈門、廣州、青島、東莞、無錫、蕪湖、長沙、常州、西安、濟南、嘉興等城市，新購買住房要在取得不動產權iK2年后才能轉讓；惠州、成都、南京、鄭州、開封、張家口等城市規定的期限是3年；保定和珠海的部分地塊甚至出臺了“10年限售”的規定。

目前，限售的城市已達30多個。截止今年5月初，就有超過55個城市發布了160余次的調控政策。2017年成為近年來房地產調控政策出臺最密集的一年，政策的力度也堪稱史上最嚴。

事實上，早在2010年限購政策出臺后，經濟學家厲以寧就提出過“限購不如限售”的言論。他認為，我國應該學習新加坡的經驗，把限購改為限售，

“過分強調限購會帶來一些問題，不能有地區的歧視，限購作為短期政策可以，長期不行。”

華遠集團總裁任志強也認為，一個較長周期的限售，完全可以讓市場的風險擠走那些短期套利的投機資金，同時限售并不會傷害任何真實的消費需求。

不論是限購、限貸、限價，還是限售，其意都在于讓火熱的房地產市場迅速降溫，而限售不過是政府為打擊過熱的投資行為引發的房價過快增長而采取的又—種調控手段而已。

調控的成效

一系列“加碼”之后，調控似乎也初見成效。

根據國家統計局發布的今年5月份的數據顯示，全國70個大中城市中新房價格環比下降的城市有9個，漲幅回落的城市有26個。其中，15個一線和熱點二線城市的新房價格同比漲幅已連續3個月全部回落，回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。房地產開發投資增速年內也首次出現回落。

這個5月，深圳房價出現了0.6%的環比跌幅；北京的新建住宅售價較4月份停止上漲，二手房住宅簽約套數創造了近27個月以來的最低值，房地產貸款余額的增速也降至去年9月的水平。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉在接受相關媒體采訪時表示，

“面對史上最嚴格、最嚴密樓市調控，北京二手房市場上的投資投機現象明顯得到遏制。”

“從目前管理層調控政策不斷升級的態度來看，不希望房價繼續上漲，更不希望房地產泡沫給中國經濟帶來實質性的風險，下半年房價上漲的動能和概率已經很低，部分城市的房價可能會出現調整。”這代表了眾多業內人士的觀點。

認房又認貸、多家銀行上調房貸利率、部分銀行暫停房貸業務，短期內政策的快速疊加讓市場再次進入“觀望”情緒。賣的人不愿降價，買的人怕站在了峰頂，彼此博弈，也帶來了市場短暫的“數字降溫”。

但是重壓之下，房企拿地的積極性卻從未減退。

數據統計顯示，今年1—5月，拿地最多的30家大房企的拿地總金額超過了6685億元（只計算招拍掛部分，不考慮權益分配），同比上漲62%。多家房企月拿地金額都超過百億元，碧桂園更是連續5個月拿地金額過百億。截止6月20日，年內全國賣地最多的50大城市合計賣地金額達到了12071.8億元，同比上漲36.3%，平均地價上漲了32.6%。

對于這一輪拿地熱潮，市場分析人士認為，目前市場調控已進入深水區，樓市的周期性下滑已經開始顯現。調控期也被認為是房企逆勢布局的好時機，此時土地價格趨于理性，很多房企都選擇在此時拿地布局。

雖然目前市場對樓市的預期在降低，但房企的拿地熱情似乎又從另一個角度預示著市場可能的未來。endprint

房子到底值多少錢？

縱觀房地產市場這些年，調控政策有松有緊，房價也在周期性的漲跌交替中，攀升到了如今的高點。過去十幾年，房地產市場無疑就是我國最具價值投資的市場，它的高投資回報讓人趨之若鶩，也直接助推了房價的節節攀升。

在2016年的新一輪暴漲之前的一份“2006—2016中國經濟生活大調查”的數據顯示，十年時間里，北京房價總體上漲380%，年均上漲17.5%；上海房價總體上漲384.6%，年均上漲17.6%。

而在市場開始調控的2016年5月—2017年5月的一年時間里，北京的房產均價又漲幅了11.11%，上海漲了25.78%，廣州漲了27%，深圳漲了21.81%，南京漲了15.56%，杭州漲了30%，蘇州漲了4.1%，武漢漲了30%，成都漲了29%，廈門漲了30.8%。

沒有人知道房子到底應該值多少錢，不知道房價何時才會真正持續下跌，更不知道房價會不會在哪一天又開始新一輪的暴漲？更多的人是在觀望和煎熬中，最終放棄了等待，義無反顧地成為了房奴。

過去十幾年來，房地產的調控和房價的表現始終都具有周期性，但沒有人能準確預測每個周期的時間節點。

就像網友慨嘆的：“如果有時光機，我想回到2007年，我一定在股市見好就收，然后砸鍋賣鐵，節衣縮食買套房！”可惜沒有如果，而現實是“一年不買房，幾年又白忙”。

在國家信息中心首席經濟師范劍平看來，多年來，我國搞房地產和金融炒作，因為技術研發不掙錢，他們寧可在房地產和金融領域制造一個個泡沫，也要想辦法掙錢，于是出現了大量的擊鼓傳花游戲。

市場呼吁房地產調控長效機制的建立，業內人士呼吁房產稅該盡早出臺，這都是因為人們擔心調控一旦松口，市場將再次瘋狂。

未來房價是漲，還是跌？房地產市場是否因此將“入冬”？從過往這些年房地產的起伏變化來看，更加沒有人敢對未來輕易下賭注。

看跌者認為，目前我國城市人口流入量在減少，伴隨經濟增速放緩，貨幣增速也在下降，兩方面因素的疊加將導致未來房價的下跌。

看漲者則認為，中國房價不會迎來掉頭向下的根本性拐點，亦不會出現諸如日本當年的樓市泡沫破裂。

知名財經評論員葉檀則認為，限購限貸并不意味著房地產價格失速下跌。“一線城市和二線熱門城市土地稀缺的情況不會改變，也絕無可能大幅增加，今年推出的地也不會增加。面粉這么少，面包不可能便宜。”endprint