新時期物流園區的發展與挑戰

演講嘉賓：深國際物流發展有限公司運營管理部總經理黃強

新時期物流園區的發展與挑戰

演講嘉賓：深國際物流發展有限公司運營管理部總經理黃強

當前物流地產呈現幾個特點：首先需求由一線城市向外溢出，像京津冀、珠三角、長三角這三個地區是中國經濟發展的引擎，它們對物流園區的需求也受當地資源的影響，正在向周邊城市不斷過渡，比如上海周邊的昆山、太倉等等，深圳和廣州周邊的佛山、東莞等等，都在向衛星城進行覆蓋。其次是向消費服務型的園區進行轉變，原來物流園區倉庫里主要是為生產型企業服務的原材料半成品，現在更多的是傾向于為消費者服務，這樣對倉庫的需求就發生了改變，也提出了新的需求——原來是儲存為主，現在要加快周轉。第三個特點是向環境友好型的低碳園區轉變，現在我們生活型的園區基本上都有光伏屋頂，城市配送很多也是采用這種新能源的車來進行的，如果有新能源車那么各個園區都要有配套的充電樁，這是一個趨勢。

當前對物流園區來說既是挑戰，也有機會。挑戰首先來自物流園區綜合成本和租金增長的不平衡，現在人工、材料、土地，很多成本都在提升，已經超過租金的漲幅。如果投資物流地產，就要計算它的投資回報，但是只是拿租金和管理費作為收入，投資回報期會很長，大概需要十幾年。而且現在實體經濟也不是很景氣，大量廠房都在空置，它的租金非常低，這也會對高標倉產生比較大的沖擊。其次是行業的競爭和市場需求的不平衡，千軍萬馬都向物流地產靠攏。原因不外乎有幾個，第一個就是租金，雖然是漲的不多但還是在上漲；第二個是最關鍵的一點，就是目前物流地產的土地價格還是比較低，平均也就在三十萬元左右，所以說在一些核心的城市會產生供需不平衡的狀態，有些高標倉空置率很高。再次，是土地供給和市場需求的不平衡，一線城市對物流園區的需求非常大，但是政府對興建倉庫要求非常高，對投資強度、利稅貢獻等等要求非常高，或者根本不愿意讓你在城市里面建。然而中西部的一些地區反而比較支持，可是它的市場容量又不允許物流園區規模太大，所以說這是一個結構性不平衡。

物流地產今后怎樣生存？第一，要借助外力的需求，科學定位和戰略布局。物流地產布局會逐步依托一些重要客戶的大數據，比如京東、唯品會等等。他們重點的銷售在哪里，他們想把倉設在哪里？如果把這些數據綜合起來，可以形成非常科學的布局。第二，順應市場需求，建立形態上要滿足快速轉運的需求。這就需要在功能規劃和設計參數上根據客戶的實際需求相比傳統物流園區要做較大的調整。第三，節能環保，改變物流園區落后的形象。屋頂光伏發電已經較普及了，下一步要關注園區在環保城市配送車輛方面能發揮的獨特作用。第四，生態化運營，構建全供應鏈的綜合服務體系，園區里面有電商，有制造業，有三方物流，他們可以來提供貨源。同時我的園區也有快遞、快運，甚至還有一些大的專線以及一些生活配套和公共配套，這樣就形成一個相對良性的生態化運營。很多人都認為物流園區是不是也可以做整個物流全產業鏈的平臺呢，我覺得難度很大。因為要把這些資源整合起來最關鍵的是要解決貨的問題。解決不了貨的問題，園區、物流企業就不能夠起到一個整合平臺的作用。所以，作為園區要弄清楚自己的定位非常重要。

惲綿點評：

黃總談了真正物流園區的發展和今后的驅動力是什么？經濟的轉型和需求，離開超大型城市，向 1、2、3級的城市發展。挑戰是什么？挑戰是不匹配，成本和租金的不匹配，需求和供給的不匹配也出現了一些風險，這些風險對我們來說應該引起注意。與此同時深國際也看到了很大的機會，重要的是戰略的布局、市場需求、怎么去滿足快速轉運的這種要求。