房地產依舊強勢

興業證券 張憶東

房地產依舊強勢

興業證券 張憶東

近日來，多個城市相繼出臺加嚴的調控政策，其中重慶、石家莊、南寧、長沙、貴陽、南昌6個城市加入“限售”行列，對居民購買的新房、二手房的限售年限2-5年不等。截至2017年8月，這6個城市的房價漲幅分別為51%、21%、21%、18%、14%和6%，都高于全國的平均水平（4%）。本輪地產調控自2016年9月30日以來，已經持續近1年時間，此次調控的力度比前幾次更強，措施也更加豐富和多樣化。目前國家對房地產行業的調控遵循著“房子是用來住的”的基本方針，打擊投機性需求，嚴格控制房價，防范系統性風險。我們認為這是行業調控的“新常態”。

對上市房地產公司來說，都經歷了多次的調控周期，有豐富的應對經驗和措施。大部分房地產公司已經完成了全國布局，對局部區域的房地產市場敏感度不高。尤其這兩年，上市房企的融資成本大幅下降，凈負債率也保持在可控的水平，有很好的抗風險能力。我們認為房地產行業發展進入新的發展階段，由粗放的高速發展階段進入精耕細作的平穩發展階段。企業的發展模式以及行業的競爭格局都發生了很大的變化，未來的行業集中度將進一步提升，有核心競爭優勢的上市公司將成為行業贏家，從而能獲得估值溢價。

銷售數據方面，主要上市地產公司1-8月份的銷售表現依然好于行業平均水平，累計合約銷售金額和面積的同比增速為51.7%和32%，遠高于行業的17.2%和12.7%。表現較好的公司有融創中國、碧桂園和龍湖地產，合約銷售金額分別同比增長118%、112%和105%；合約銷售面積分別同比增長99%、89%和101%。上市地產公司的銷售增速能夠維持主要由于下半年的推盤力度加大，可售貨值更豐富。根據克爾瑞統計數據，前十大房地產開發商1-8月份累計合約銷售金額2萬億元，占市場份額25.6%，比2016年年末的18.7%提升約7個百分點。

表：行業估值表（截至2017年09月18日）

事實上，新出臺的行業“限售”政策對市場短期影響較大，前期漲幅較大的公司有回調的壓力，但長期來看，大部分上市地產公司都完成了全國范圍內的布局，全年銷售任務并不受單個城市的影響。而且房地產行業已經進入新的發展階段，比拼的是公司之間的核心競爭優勢：即獲取資源和處臵資源的能力。推薦關注的標的為中國金茂（00817.HK）、旭輝控股（00884.HK）和龍湖地產（00960.HK），以及中國海外發展（00688.HK）、華潤置地（01109.HK）、合景泰富（01813.HK）和遠洋集團（03377.HK）。另外，物業管理行業并不受到行業調控的影響，建議關注綠城服務（02869.HK）和中海物業（02669.HK）。