農地入市改革試點進入最后階段

農地入市改革試點進入最后階段

全國33個土地改革試點還有半年時間就將收官。日前記者在試點之一的四川省郫都區采訪了解到，該區試點農村集體經營性建設用地入市，取得了可觀的經濟收入，并進行了現金分紅。

專家表示，這項改革喚醒了農村“沉睡的資產”，將賦予農民更多財產權利，但未來需要綜合配套改革。

試點農地入市賣出兩個億

四川省農村集體經營性建設用地入市的“第一槌”，是在距離成都市中心城區半個小時車程的郫都區唐昌鎮戰旗村擂響的。2015年，戰旗村選中了村辦復合肥廠、預制廠和村委會老辦公樓用地入市拍賣，并最終在郫都區公共資源交易服務中心以700多萬元的總價成交。

戰旗村黨總支書記高德敏告訴記者，從入市到開發，該宗地經歷了頒發集體土地所有權證、入市主體提出申請并編制入市方案、表決通過入市方案、區公共資源交易中心組織實施等程序。

記者在現場看到，拍賣的地塊目前正在打圍施工一個鄉村旅游綜合體。據了解，該項目總建筑面積8800多平方米，主體工程已經封頂，正在進行內外裝修。墻外的道路已經鋪好瀝青裝好路燈，路邊的特色景觀帶基本成形。

高德敏表示，以前農村集體經營性建設用地是“沉睡的資產”，即便有想法也不能動，村子能有今天，首功要歸于這次“土改”。

據統計，截至目前，郫都區已完成30宗353畝農村集體經營性建設用地入市交易，獲得成交價款2.1億元。入市項目的加快建設，帶動發展規模以上養生養老中心、創意農業基地、農耕體驗園160多家，催生了一批農、文、旅共融的新興產業、新興業態和幸福美麗新村。

多位專家告訴記者，市場對于農村集體經營性建設用地入市拍賣的關注點，集中在收益分配上。雖然政府提出了和國有土地同等入市、同價同權，但和國有土地入市收益直接進入財政不同，農村集體土地入市的收益需要兼顧國家、集體和個人等多方利益。而在郫都區，為防止土地增值收益分配“吃光分光”，該區確立了針對集體經濟組織成員內部分配的原則，按照“二八開”形式劃分成員現金分紅和集體相關資金存留，保障村民長遠生計和促進集體經濟可持續發展。

例如，戰旗村在土地拍賣之后，扣除入市成本、繳納土地增值收益調節金（15%）后形成的出讓凈收益，僅以其中20%進行現金分紅，其余絕大部分用作村集體資產管理有限公司的公益公積金，以保障農業農村發展和農民持續增收。

全國3 3個試點進入最后半年

在農村集體經營性建設用地入市改革的嘗試方面，郫都區只是其中一個樣本。

從2016年開始，全國33個縣進行征地制度改革、農村經營性建設用地入市改革和宅基地制度改革等“三塊地”改革試點。據國土資源部4月份透露，農村集體經營性建設用地入市地塊目前各試點共計完成278宗，總價款約50億元。這意味著每畝地的平均入市價格約為110萬元。

按照計劃，今年12月31日，所有試點將正式收官，試點成果呈報上級部門進行驗收和評估，對實踐證明可行的，修改完善有關法律；對實踐證明不宜調整的，恢復施行有關法律規定。也就是說，這些改革試點還剩下最后半年的時間。

有專家表示，過去，農村集體經營性建設用地難以自由流轉，其結果是城市建設用地日漸短缺的同時，城鄉建設用地卻利用粗放，造成大量空閑用地，得以流轉后，將賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。

國土資源部調控和監測司巡視員董祚繼此前告訴記者，農村集體經營性建設用地制度改革的基本思路，是允許規劃確定為經營性用途的存量農村集體建設用地，與國有建設用地享有同等權利，在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，并完善入市交易規則、服務監管制度和土地增值收益的合理分配機制。現階段農村所擁有的存量建設用地多達2.5億畝，盤活農村資源，激活農村資產，那么，農村將成為中國經濟增長的“下一個風口”。

集體經營性建設用地入市潛力很大，但董祚繼也表示，改革也面臨諸多困難和矛盾，需要理性看待。例如，由于長期以來對農村土地產權制度建設重視不夠，造成農村土地管理基礎普遍不夠扎實。各種歷史遺留問題錯綜復雜，土地及農房產權資料缺失、權屬爭議、違法違規等情況大量存在，過去私下交易行為問題叢生。這些因素明顯影響到改革的全面推進。

產權限制和政策配套成當前瓶頸

實際上，基層政府工作人員對此次改革面臨的困難也有同樣的感受。郫都區國土部門相關負責人就坦言，隨著試點的不斷深入以及農村土地征收、宅基地制度改革任務的疊加，集體經營性建設用地入市在程序和措施上都面臨瓶頸。

上述負責人表示，一是改革的政策配套跟進不足，農村土地制度改革涉及的利益關系復雜，單一政策支撐難以奏效。當前來看，農村產權金融服務、土地入市的財稅征管和行政審批、土地供后監管等方面的配套政策及制度建設尚屬空白，需要加快研討并協同跟進。

二是土地利用規劃管控缺乏彈性，農村地區建設用地發展空間狹小，土地入市與現有基本農田布局極易沖突。如何在確保基本農田保護面積不減少、質量不降低的前提下，突破現有土地利用規劃管理模式，利用好農村集體經營性建設用地，確實是一個難題。

三是農村土地二級市場沒有放開。二級市場交易管理涉及國土、房產、工商等多個部門，由于沒有統一匯總和發布信息的渠道，造成了交易信息不對稱，增加了政府精準調控的難度，土地違規交易和隱性交易的隱患無法消除，不利于農村土地市場的健康發展。

四川邁高旅游資源開發有限公司董事長張旭東認為，農村集體經營性建設用地入市，要想真正實現與國有建設用地的同價同權，順利進行抵押融資是一把重要的尺子。但是，目前對此提供抵押貸款服務的金融機構很少，這對改革進程是一個很大的掣肘。

值得一提的是，有專家認為，改革成敗與否，土地用途規劃是關鍵。目前農村集體經營性建設用地入市試點中，被拍賣的土地多用于工業、倉儲用地，少量用于商貿用地，也有一些沿海試點地區嘗試將入市后的地塊用于住宅地產開發，也就是俗稱的“商住兩用”型地產。

在成都，很多“不差錢”的投資者同樣相中了農村經營性建設用地潛在的巨大市場價值。但是，在對改革政策進行一定了解后，有投資者就表示，如果完全按現行改革文件來操作，在試點區域投資“商住兩用”型地產開發，產權和交易都是今后很難繞過的“一道坎”。

（叢峰 林遠 葉含勇）