淺析集體建設用地使用權出讓方式

周蓉

摘要：在我黨新時期的指引下，確定了建立統一城鄉建設用地市場的規劃，激活農村土地資產，保障農村振興的用地需要。在實際工作中需要加強，對集體建設用地使用權出讓方式的深入性分析，根據實際情況來確定不同方案的利弊，并在地區中進行試點，逐漸的完善集體建設用地的使用權出讓模式，為后續工作奠定堅實的基礎。本文論述了集體建設用地使用權的出讓方式。

關鍵詞：集體建設用地;用地使用權;使用權出讓;出讓方式

一、國有建設用地使用權不同出讓方式的利弊和思考

（一）利弊分析

出讓主要是指出讓人選擇受讓人以及締結相對的合同方式，我國國有土地出讓方式中，以最初的協議到現在的拍賣和掛牌等不同的方式形成了完成的出讓規則和程序，這對于集體土地的使用來說產生了較多的影響。

首先在初期建設用地使用權出讓方式中，采取的是協議的方式，揭開了我國土地市場化的趨勢，但是隨著國有土地市場的不斷完善，其弊端也在逐漸的顯露出來，其適用性已經受到法律法規的嚴格限制。掛牌的出讓方式符合市場的發展規格，能夠使得土地資源通過公開競價的方式實現資源的優化性配置，并且還可以保證集體產權和個人的利益，使得整個工作能夠具備公開和公平的特征，維護當前市場秩序。協議出讓僅由出讓方和受讓方協商一致就可以進行日常操作，整個手續非常的簡單，但是在協議出讓過程中，難免會出現主體壟斷和主體單一的問題，并且出讓價款等事項就由協商決定，而非取決于當前的市場發展機制。這在一定程度上導致出讓價格偏低或者土地價值很難顯示的問題，造成了土地資源的浪費。同時在協議出讓過程中不公開特征是非常突出的，很容易會形成暗箱操作行為滋生嚴重的腐敗問題，影響土地出讓市場的秩序。

其次，在招標出讓方式方面結合市場的競爭機制，考慮到投資者的資質和信用等方面選擇最佳的受讓者，有利于保證土地出讓公平和公正，但是交易主動權掌握在招標人的手中。招標程序的設計和具體招標資格都由政府部門單方面確定，在這個出讓中缺乏有效的監督，所以在招標時很容易會出現串標的問題，或者政府內定相對應的投標者，影響了整個招標工作可以進行。

再次，在實際工作中拍賣情況屬于市場化程度較高和競爭性較強的方式，能夠滿足公平公正方面的要求，全面的提高土地資源的利用率，充分彰顯出現代化的土地價值。但是在出讓時會出現反復出現，反復競價和多次報價行為，很容易會出現非理性的競拍，嚴重時還會導致于地區地價的不斷上升，影響了市場經濟的穩定發展。

最后屬于掛牌的方式，遵循價高者得的原則，能夠實現土地價值的最大化，同時掛牌時間比較長，允許多次報價能夠保證土地需求的合理滿足，并且通過良性競爭解決在以往工作中所暴露出來的問題，但是整體的掛牌時間較長，具體時間是由政府而確定的，這為后臺操作提供諸多的便捷。也會導致公平公正存在較大的隱患，影響了整體工作效率提升。

（二）啟示

在我國集體建設用地使用權出讓方式方面，不同的模式存在著各自的利弊，在實際工作中需要根據實際情況進行精準性的選擇，從而避免對后續工作產生一定的影響。在實際工作中需要根據具體土質的優勢考慮不同方式的利弊，之后，再根據其土地的特點來選擇最佳的方式和規則。在實際工作中政府容易出現壟斷的行為，并且還會對市場秩序產生一定的干涉，所以在實際工作中需要加強對不同主體權力的全面提升，并且做到自律和公正，為后續出讓工作科學實施奠定堅實的基礎。與此同時還需要規范相對的規章制度，避免對后續工作產生一定的影響，以此來逐漸的規范整個市場的發展流程，提高最終的出讓效果和水平。在協議出讓方式上面程序操作非常的簡單，對于其他出讓方式以規則為主要的支撐，根據實際情況編制相應的文件發布相對應的信息，這對于條件和能力的限制作用非常的突出，能夠體現出公平和公正的特點。因此在實際工作中需要根據程序公開性的特征融入先進的管理模式，從而保證市場的穩定發展。

二、集體建設用地使用權出讓方式的優化策略

（一）因地制宜

為了實際集體用地使用權出讓方式能夠得到全面的優化，在實際工作中需要貫徹落實因地制宜的原則，按照不同地區來確定最終的工作方式，避免出現土地資源浪費的問題。在實際實施時需要做到科學合理和謹慎選擇，首先土地制度改革并不是一蹴而就的，需要和國有土地改革進行相互的融合，并且按照市場的需求來提高后續工作的效果，在協議出讓方式方面要按照及土地的要求以及標準做好科學的材料和確定，并且根據提取情況來確定最終的協議方式。在實際工作中，需要嚴格按照相關的要求以及標準，做好全面的把控，避免對后續的土地管理造成一定的影響，相關地區可以鼓勵采取掛牌的出讓方式進行交易并且建立起具有競爭力的發展市場，等到集體土地制度逐漸完善之后，再確定協議方式適用范圍之后，再完善土地的出讓制度。不斷擴大其使用的范圍，這樣一來可以使國有用地建設和市場需求進行相互的匹配，避免在后續工作中存在諸多的影響因素。

（二）以權制權

在集體土地出讓時健全民主決策制度，并且還要受到這一地區人們的充分監督，防止出現徇私舞弊和暗箱操作的行為。在實際工作中可以建立村民委員會，共同的表決土地的出讓，形成書面的表決同意書，這樣一來可以提高整體的民主管理效果。在后續工作中要建立相對集中的組織，或者是村委會形成良好的監督和制約作用，防止出現濫用權力的問題。其次還需要完善公示制度客觀信息公示渠道，保證農民本身的知情權，不斷的提高整體的監督效果，在后續工作中可以建立獨立的村內監督管理體系，加強不同主體之間的監督，將農民享有監督權落實到實處。通過權力之間的制約來提高后續的管理效果，保證農民各項利益的基本實現，防止出現損傷利益的行為。

（三）統分結合

在統分結合中主要是為了實現利益主體的分離，防止出現損傷利益的行為，在各地實踐中要根據建設用地的出讓方式，建立專業性較強的機構來負責常的監督以及管理，避免對后續工程建設產生一定的影響。與此同時，還需要統籌城鄉城鄉建設用地，實現集體用地和國有土地的同步進行，在基層管理部門中需要建立完善的操作主體，并且還要由村集體經濟來確定最終的工作模式，建立統一的交易平臺，比如對于招標和掛牌出讓要做好相關事宜的精準性確定，建立針對性較強的組織形式之后，在網站中進行全面的公開，自覺接受來自人民的監督，防止在后續出讓時存在一定的干擾因素。另外還需要掛靠國有土地系統的使用平臺，由政府部門進行統一的管理，方便資源優化性配置，節約不必要資源的浪費。另外還需要尊重普通組織本身的知情權，獲取重要的信息，為后續出讓方式的確定和管理模式優化奠定堅實的基礎。

結束語：

在進行集體建設用地使用權出讓方式確定方面，要根據集體土地市場的發展方向和土地本身的價值，實現土地制度不斷改革，同時還要選擇正確的信息交流方式，明確各個出讓方的實施條件以及程序，考慮不同出讓方式的利弊，這樣一來可以統籌好農村的土地資源，彰顯出土地資源的價值，滿足建設用地入市的改革需要。

參考文獻：

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